"O cenário de Selic baixa e a indicação de que a fase de juros historicamente altos ficou para trás têm mudado o comportamento do investidor, que passou a buscar novas opções de investimento", pontua Bruno Cavalcante, gestor da TG Core, empresa de administração de recursos focada em fundos imobiliários.
Alguns dados refletem esse movimento nos fundos imobiliários. O número médio de investidores passou de 193 mil, em 2018, para aproximadamente 362 mil ou quase 90% mais, em 2019. No momento, cerca de 190 fundos imobiliários estáveis estão relacionados na bolsa de valores e negociam as cotas em pregão.
O rendimento médio acumulado pelos fundos com carteira imobiliária na primeira metade do ano foi de 11,68%, quase o dobro da Selic. O índice que mede essa rentabilidade é o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), formado por uma carteira teórica de 92 fundos com maior liquidez ou negociação na BMF&Bovespa, a bolsa paulista.
Além da queda dos juros, Cavalcante aponta fatores conjunturais por trás da decolagem dos fundos imobiliários, como a retomada, ainda que lenta, do mercado imobiliário, redução do comprometimento de renda e, portanto, aumento do poder de compra do consumidor, combinados com o crescimento de confiança e maior oferta de crédito. "Tudo isso e mais a queda da Selic favorecem a retomada dos negócios imobiliários e a atratividade dos fundos imobiliários, com mais retorno para o investidor."
O gestor da TG Core explica que investir em fundo imobiliário é investir em imóvel, com mais vantagens e facilidades que a compra de uma unidade física. É uma aplicação com mais liquidez, mais facilidade de transformar em dinheiro, porque é mais fácil vender uma cota ou cotas, que o investidor possui no fundo, do que passar para a frente um imóvel.
Quem investe em um fundo imobiliário evita também a burocracia que envolve a compra de um imóvel, tarefa que é repassada ao gestor ou administrador do fundo. Além disso, ao comprar cotas de fundos imobiliários com diferentes carteiras, o investidor pode diversificar sua aplicação em vários tipos de imóvel, como prédio de escritórios, shoppings, hospitais, galpões, lajes corporativas e muitos outros.
Cavalcante aponta também a vantagem dos fundos imobiliários em relação a outras opções de investimento. A começar pelo lastro, um imóvel que representa garantia real para o investidor. Outro apelo está no benefício fiscal, a isenção de imposto de renda sobre o rendimento.
Os fundos com carteira imobiliária precisam repassar pelo menos 95% do dinheiro que ingressa no caixa como rendimento ou dividendos ao investidor. A isenção de imposto sobre a remuneração é garantida para investidores de fundos listados na bolsa de valores que tenham mais de 50 cotistas e cada um não seja detentor de mais de 10% das cotas.
Aplicação
Quem quiser aplicar em um fundo imobiliário deverá procurar uma corretora de valores. O procedimento é semelhante ao de quem compra ou vende ações. A dica de Cavalcante é uma corretora que não cobra taxa de corretagem na negociação, especialmente nesse momento em que cresce o número delas que concede isenção dessa taxa.
É na corretora que o investidor escolhe o fundo imobiliário do qual quer comprar as cotas de acordo com seu perfil, se conservador ou mais arrojado, e também com suas pretensões. Existem fundos com vários tipos de carteira, cada qual com nicho próprio, explica o gestor da TG Core. As opções vão desde os fundos de lajes corporativos, passando pelos de recebíveis, com operações lastreadas em imóveis, e de shoppings, até os fundos imobiliários híbridos.
Os fundos híbridos podem investir em qualquer nicho do segmento imobiliário, uma diversidade de carteira interessante, afirma Cavalcante, porque por meio de uma gestão ativa o administrador tem flexibilidade para tentar obter o melhor retorno para o investidor.
