Por que aluguel está subindo mais do que a inflação

Regina Pitoscia

08 Agosto 2018 | 00h40

O reajuste do aluguel deu um esticão para os contratos com vencimento em agosto e vinculados ao IGP-M, será de 8,24%. Esse porcentual corresponde à variação acumulada desse índice, que mede a inflação e é calculado pela Fundação Getúlio Vargas, de agosto de 2017 a julho de 2018. Nível bem acima da inflação oficial, medida pelo IPCA, que deverá ser divulgada ainda hoje pelo IBGE, mas que deve ficar bem perto de 4,4%, nesse mesmo período.

Uma comparação apressada pode levar a um entendimento equivocado de que um contrato regido pelo IGP-M estaria prejudicando o inquilino com uma correção mais acelerada do que a inflação. Mas basta dar uma espiada no que aconteceu com o reajuste das locações e a inflação no último ano para entender a disparidade dos índices.

O aluguel amarrado ao IGP-M teve correção negativa, quer dizer, teve o seu valor nominal reduzido de julho do ano passado a março deste ano. Já a variação anual do IPCA, não. Os porcentuais foram todos positivos nesse mesmo intervalo de tempo. Portanto, o que se vê agora é uma espécie de compensação entre os indexadores.

Variação anual dos índices (*)

Mês                        IGP-M          IPCA

Jul/2018                 8,24%         4,43%(**)

Jun/2018                6,92%         4,39%

Mai/2018               4,26%          2,86%

Abr/2018                1,89%         2,76%

Mar/2018               0,20%         2,68%

Fev/2018              – 0,41%         2,84%

Jan/2018              – 0,52%        2,86%

Dez/2017             – 0,86%         2,95%

Nov/2017             – 1,41%          2,80%

Out/2017             – 1,45%          2,70%

Set/2017              – 1,71%           2,54%

Ago/2017             – 1,66%          2,46%

Jul/2017               – 0,78%         2,71%

(*) Variação acumulada nos 12 últimos meses

(**) Estimativa Boletim Focus

Com os dados da tabela acima é possível visualizar a distância entre os dois índices que medem a inflação, em período de 12 meses. Pensar que um contrato corrigido pelo IPCA, por exemplo, estaria beneficiando o inquilino também é ilusório, porque considerando prazos mais longos, chega a existir uma equivalência entre os indexadores.

O índice para a atualização do aluguel pode ser escolhido livremente pelas partes, proprietário e inquilino, no contrato. Tanto nos residenciais como nos comerciais, pode ser o IPCA, INPC, IGP-M, o IPC-Fipe, no caso de locações em São Paulo, entre outros que medem a inflação. A lei proíbe, no entanto, corrigir o aluguel pelo dólar, ou qualquer outra moeda estrangeira, e pela evolução do salário mínimo.

O IGP-M é eleito como um dos principais indicadores para atualização dos contratos por ser o primeiro divulgado, ainda dentro do mês de referência e também porque tem em sua composição a variação de outro índice do setor, o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC). Sofre mais a influência de preços praticados no atacado e também do comportamento do dólar. Daí a arrancada desse índice, refletindo a disparada do dólar nos últimos meses.

Inquilino favorecido

A hora ainda é do inquilino. Mesmo com o reajuste mais pesado em agosto, as condições tendem a ser mais favoráveis ao inquilino em uma negociação, seja para fixar o preço inicial ou para discutir o aumento do aluguel.

Há muita oferta de imóveis para locação no mercado, tanto para residências como para fins comerciais. Placas de “aluga-se” espalham-se por todos os lados, para casas e apartamentos, lojas vazias em shoppings ou comércio de rua. E quando a oferta é maior do que a procura os preços caem.

Essa fraqueza do segmento de locação vem sendo estampada em pesquisas sobre os alugueis que são pedidos para os imóveis desocupados. Dados de levantamento feito pelo Sindicato da Habitação, Secovi-SP, mostram que na capital paulista, houve uma queda de 0,6% no valor fixado para as locações novas no período de 12 meses encerrado em junho. Nesse mesmo intervalo de tempo, a correção dos contratos em andamento ficou em 6,92%.

Como todos os setores da economia, o imobiliário também vem sendo atingido pela paradeira da economia, pelo nível elevado de desemprego, e pelo dinheiro mais curto no bolso do brasileiro.

Para não ficar com o imóvel vazio e bancando custos a cada mês, como impostos ou condomínio, o proprietário tem adotado uma postura mais flexível em relação aos valores pedidos para alugar o imóvel ou mesmo na hora de aumentar o aluguel. Justamente porque o inquilino, insatisfeito com isso, tende a encontrar casa, apartamento, escritório ou loja na mesma região, em condições mais favoráveis, e com facilidade.