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Proprietário e inquilino negociam aluguel em tempos de coronavírus

Regina Pitoscia

10 de abril de 2020 | 01h26

Locadores e locatários estão fazendo acordos para o acerto do aluguel nesse período de crise provocado pelo coronavírus. Reconhecendo as dificuldades financeiras de locatários, donos de imóveis estão aceitando conceder descontos, prorrogar prazos de pagamento e até perdoar valores de determinados períodos. Tudo como forma de atravessar e superar essa fase de isolamento social e forte retração das atividades econômicas e, assim, dar continuidade aos contratos de locação.

Segundo o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Sindicato da Habitação de São Paulo, Adriano Sartori, as negociações estão acontecendo e chegam a 90% nas administradoras associadas ao Secovi- SP. Elas são feitas caso a caso, depende da situação do inquilino, mas também da do proprietário.

De acordo com uma pesquisa do sindicato, em um primeiro momento, 70% dos pedidos de renegociação chegavam de inquilinos de locações comerciais, contra 30% de locações residenciais. Resultado que, segundo Sartori, pode ser explicado pelo impacto das medidas de quarentena com o fechamento quase que imediato de boa parte do comércio. Lojistas foram pegos já na largada e ficaram sem receita para o pagamento de suas despesas, inclusive o aluguel.

Levantamentos mais recentes da situação do segmento, no entanto, mostram um crescimento de pedidos de acordos por parte dos inquilinos de locações residenciais, que agora já representam 40% do total. É a onda da crise chegando às pessoas físicas, aos funcionários do comércio e outros setores, como o de turismo, de companhias áreas, que também foram duramente afetados, de acordo com o executivo.

Na hora do acordo, orienta Adriano, o proprietário além de considerar a situação particular de seu inquilino deve avaliar se ele é um bom pagador e cuida bem do imóvel. Nesse caso, para ele, vale a pena fazer concessões para manter o contrato, além de evitar despesas com impostos, taxas de condomínio se o imóvel ficar desocupado.

Ao mesmo tempo, os inquilinos que solicitam a renegociação devem colocar de forma muito transparente suas condições, se foram demitidos, se tiveram redução de jornada e salário ou, no caso de locações comerciais, se tiveram quebra do faturamento. Situações até simples de comprovar, com a apresentação da carta de demissão, da carteira de trabalho, enfim documentos que demonstrem a redução de renda.

Para a negociação não existe uma receita pronta, explica o especialista, mas as partes devem ter em conta que se trata de uma situação passageira, sendo que o mais importante é tentar preservar o relacionamento de uma locação que é de longo prazo. Sem precisar recorrer às vias judiciais.

Sartori cita algumas fórmulas que vêm sendo usadas no mercado, com descontos de 25, 50 e até 100% dos aluguéis por dois ou três meses nas locações residenciais. Há quem prefira fazer acordo por apenas um mês para rever o ajuste no final desse prazo, e assim por diante.

Nas locações comerciais, há casos em que o pagamento do aluguel é suspenso até o fim desse ano, e o acerto jogado para o próximo ano, de modo a dar um tempo para a recuperação financeira do inquilino.

A Scano Piva Imóveis e Administração tem promovido acordos de forma expressiva nas locações comerciais. E a maioria prevê descontos de 50% nos aluguéis dos meses de maio, junho e julho, sendo que a diferença que deixa de ser paga agora (equivalente a um aluguel e meio) poderá ser quitada em seis parcelas, a partir de outubro.

Em alguns casos, proprietários que se mostraram mais sensibilizados com a situação de pandemia decidiram perdoar períodos de 10 ou 20 dias de aluguel, outros vão aguardar a reabertura do comércio para acertar os aluguéis. No caso das locações residenciais, no entanto, tem havido recusa para a maioria dos pedidos de renegociação.

Não há alteração no contrato original, explica o advogado Gustavo Piva, tudo é feito por um Termo de Confissão de Dívida, em que o inquilino assina e se compromete a pagar os aluguéis em bases acertadas.

Gustavo reconhece que “esta é uma situação nova, totalmente atípica, mas é uma crise finita”. Nesse momento, segundo ele, não há registros de inquilinos que estão deixando o imóvel por impossibilidade de pagamento, a tentativa inicial é de um acordo mesmo.

Embora não aconteça na prática, a atual legislação que rege as locações permite ao proprietário ingressar na Justiça a partir de um dia de atraso no pagamento de aluguel. Só que, na prática, a partir de dois ou três meses de atraso é que as providências são tomadas nesse sentido.

Piva lembra alguns detalhes importantes da lei no caso de rompimento de contrato. No caso de locações residenciais, ele é fechado por 30 meses e se o inquilino quiser sair antes do término desse período, portanto durante a sua vigência, terá de pagar uma multa. Essa multa é fixada no valor equivalente a três aluguéis, e o total a ser pago vai corresponder a 1/30 dos meses que faltam para completar os 30 meses.

Depois desse período (30 meses), o contrato corre por tempo indeterminado e para o inquilino sair, ou o proprietário retomar o imóvel, basta que a decisão seja anunciada com um mês de antecedência.

Tramita no Congresso um projeto de lei que prevê a suspensão de liminares em ações de despejo, movidas por falta de pagamento de aluguel até outubro. Ele foi aprovado no Senado e agora segue para apreciação da Câmara dos Deputados.

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