Prós e contras do crédito imobiliário da Caixa corrigido pela inflação

Regina Pitoscia

28 de agosto de 2019 | 02h11

O crédito imobiliário atrelado à inflação, ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), do IBGE, que passou a ser oferecido pela Caixa Econômica Federal, tem como principal atrativo uma prestação inicial mais baixa e como principal risco a correção dessa mesma prestação. Isso porque a atualização será mensal e poderá comprometer a capacidade de pagamento do mutuário, que não tem a sua renda reajustada na mesma toada. Esse risco torna-se ainda maior porque se trata de um compromisso de prazos mais espichados, de até 30 anos.

As taxas de juro nessa nova linha de empréstimo variam de 2,95% a 4,95% ao ano, de acordo com o grau de relacionamento do interessado com o banco. Os contratos terão prazo máximo de 360 meses e a Caixa financia até 80% do valor de avaliação do imóvel.

As taxas mais baixas serão oferecidas apenas aos servidores públicos que recebem vencimentos pela Caixa. Mas além dos juros cobrados a cada mês, embora mais baixos, o saldo devedor será corrigido pela inflação, e com efeitos também sobre a prestação.

A chegada da nova modalidade de financiamento, no entanto, não põe a escanteio a linha tradicional existente no mercado, a que cobra taxa de juros, variando de 8,75% a 9,75% ao ano, sendo que a taxa média é 8,50% ao ano, acrescida de TR, que está em zero.

Saber qual modelo será mais vantajoso não é tarefa das mais fáceis, até porque vai depender muito da projeção de inflação durante o período de vigência de contrato, que costuma ser por décadas. Simulações feitas pela fintech Melhortaxa, um comparador de juros do crédito imobiliário, jogam alguma luz na comparação entre as condições de uma ou outra opção.

No exemplo foi considerado um financiamento para um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a liberação de 80% disso, ou R$ 400 mil, para o prazo de 30 anos. A comparação é feita entre os contratos que estão no mercado corrigidos por juros mais Taxa Referencial (TR) e os contratos novos que terão juros mais a variação da inflação, medida pelo IPCA. Os cálculos permitem ter um boa ideia de como ficariam a correção, o valor da prestação inicial e o total a ser desembolsado ao longo dos 30 anos. E isso em dois cenários, um de inflação mais baixa, de 3,22% ao ano e outro, de 5,71% ao ano.

                                 Inflação de 3,22% ao ano

Juro             Indexador      Correção total   Mensalidade    Total da dívida

ao ano          TR e IPCA          mensal              inicial R$            em R$

8,50%             TR – zero             0,6821%               2.728,60                951.207,51

9,75%             TR –zero              0,7783%               3.113,21                1.020.630,97

2,95%             3,22%                    0,5002%              2.000,00               819.822,00

3,95%             3,22%                    0,5787%               2.314,88                876.531,24

4,95%             3,22%                    0,6566%               2.626,38               932.757,41

 

Inflação de 5,71% ao ano

Juro             Indexador      Correção total   Mensalidade    Total da dívida

ao ano          ao ano                 mensal              inicial R$            em R$

8,50%             TR – zero               0,7561%              3.024,34                1.004.589,54

9,75%             TR –zero                0,8515%              3.405,88                 1.073.457,83

2,95%             5,71%                      0,6945%              2.778,05                    960.134,51

3,95%             5,71%                      0,7714%               3.085,66                1.015.656,76

4,95%             5,71%                      0,8477%              3.390,70                 1.070.716,81

Fonte: Melhor Taxa – as simulações levaram em conta valores atuais dos indexadores, média dos últimos cinco anos, e projeções do Boletim Focus, do Banco Central.

Maior risco

Não existe uma grande diferença entre os valores a serem desembolsados a cada mês ou até o fim do contrato, mas isso nessas duas hipóteses de inflação relativamente baixa. Conforme a inflação vai subindo vai diminuindo a vantagem dos contratos vinculados ao IPCA que no início oferecem prestações menores.

O principal fator de risco está, portanto, na incerteza com o comportamento dos preços na economia. Eventual aceleração traria dificuldades para os mutuários, com o descompasso entre a correção de sua renda, o seu salário, e a prestação do financiamento.

As contas da Caixa na formatação da nova linha de financiamento se fiam na perspectiva de uma inflação de 3,50% ao ano até 2030. A projeção mais recente do boletim Focus, feita pelo mercado financeiro, prevê uma inflação pelo IPCA de 3,71% neste ano e de 3,90% em 2020. Nada garante, porém, que a inflação bem-comportada no horizonte mais curto se mantenha assim por muitos anos à frente.

Senão por outros motivos, simplesmente porque o histórico recente de inflação não é propriamente animador. Ao longo de 23 anos do sistema de metas inflacionárias, adotado em 1996, o IPCA ficou abaixo da meta definida para o ano em apenas seis: 2000, 2006, 2007, 2009, 2017 e 2018.

Apesar das derrapagens pelo caminho, o cenário de momento para a inflação é visto como mais alentador, pelo menos no horizonte mais curto, tanto conjuntural quanto estruturalmente. Com economia fraca, a inflação está baixa e controlada, sem sinais de pressões de alta nos próximos anos, juros também baixos, contas externas em zona de conforto com elevadas reservas em dólar.

A instabilidade fica por conta de incertezas econômicas, com o rombo nas contas públicas, cuja correção de rota rumo ao equilíbrio estaria dando os primeiros passos, com a agenda de reformas econômicas, com destaque para a reforma da Previdência Social. A desordem fiscal tem sido historicamente uma das principais causas e fonte de alimentação da inflação.

Mais seguro 

Para Rafael Sasso, diretor-executivo da Melhortaxa, para cercar-se de mais segurança, “o comprador precisa conhecer bem as condições de cada tipo de contrato, fazer a comparação, não se esquecendo do planejamento dessa compra, que tem um grande peso na vida do brasileiro”. Ele sugere a formação de uma reserva financeira a partir da economia obtida com a diferença entre o valor da prestação inicial mais baixa no crédito indexado ao IPCA e o que seria desembolsado em financiamento atrelado à TR.

Os recursos guardados e investidos poderiam ser usados, então, para a amortização periódica do saldo devedor, com redução do valor da prestação, ou mantidos como reserva para momentos emergenciais. Duas medidas para neutralizar um avanço mais severo da inflação.

Na opinião de Rafael, a nova opção de financiamento corrigido pelo IPCA deve trazer mais recursos para o crédito imobiliário. É que isso permite o lançamento de aplicações em títulos também amarrados a esse indexador, mais atrativo ao investidor, permitindo aumentar a captação para o setor, explica o diretor.

 

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