Troque de banco e pague menos no financiamento imobiliário

Regina Pitoscia

15 de maio de 2019 | 01h08

A queda dos juros em linhas de crédito imobiliário em alguns bancos, a disposição dos agentes financeiros em aumentar a concorrência nesse segmento e a mudança de postura do consumidor, tudo isso contribuiu para o aumento de transferências de contratos de financiamento de imóveis de um banco para outro – a portabilidade – especialmente no ano passado. São movimentações que trazem vantagens e podem aliviar o bolso do mutuário.

Pelo acompanhamento feito pela fintech Melhortaxa, especializada em crédito imobiliário, em 2018, as transferências superaram R$ 5 bilhões, com um crescimento de 146%, em relação a 2017. Isso equivale a um total de 17.158 contratos que fizeram a migração de instituição financeira. Com esse resultado a portabilidade já representa cerca de 10% do mercado de crédito imobiliário, que registrou operações de R$ 57,39 bilhões em financiamentos de 176.136 imóveis.

A possibilidade de transferir o financiamento de um imóvel para outros bancos não é coisa nova, já existe desde 2006, quando o Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou e autorizou esse tipo de operação. O principal objetivo foi o de favorecer o devedor, permitindo a troca de sua dívida em condições mais confortáveis para o seu orçamento, com juros e prestações menores.

Mesmo com a praticidade atual e os benefícios que oferece, trata-se de uma prática ainda pouco conhecida entre os consumidores. A economia pode ser representativa, especialmente por envolver contratos de prazos bem mais elásticos. A Melhortaxa oferece em seu site um simulador, em que o interessado informa as condições de seu contrato original e recebe de forma instantânea uma comparação com as ofertas de financiamento dos bancos mais representativos do mercado.

A redução da prestação pode até parecer insignificante a cada mês, mas ganha relevância no período de anos. Nos exemplos abaixo, a Melhortaxa considerou um saldo devedor de R$ 300 mil a ser pago em 300 meses, ou 25 anos. Ao fazer a portabilidade, o mutuário tem a taxa de juro, sempre ao ano, reduzida a níveis atuais de mercado, de 8,5%. Acompanhe:

Redução na portabilidade

Contrato original                            Novo contrato                 Economia

juro      prestação                           juro       prestação                total

10,0%   R$ 3.534,98                       8,5%      R$ 3.189,19               R$ 68.646,92

9,5%  R$ 3.420,20                       8,5%      R$ 3.189,19               R$ 45.738,89

9,0%  R$ 3.304,94                       8,5%      R$ 3.189,19               R$ 22.917,52

O co-fundador e sócio da Melhortaxa, Rafael Sasso, explica que quanto maior for a taxa do contrato original do que essas usadas nas simulações, maior a redução na dívida a ser paga pelo consumidor. Ele ressalta que, atualmente, no mercado é possível encontrar juros de até 8,1% ao ano no crédito imobiliário, o que traz vantagens a quem fechou o contrato em períodos em que os juros estavam mais elevados.

Há um caso concreto de portabilidade com números bem mais relevantes. O empresário Eduardo Cazassa tinha um financiamento pela Caixa com juro de 12% ao ano e há dois meses fez portabilidade pela Melhortaxa para o Santander, com juro de 8,5%. O valor da prestação teve uma redução de R$ 1 mil, o que representa uma economia de R$ 12 mil por ano, ou um total de R$ 200 mil na dívida final a ser quitada.

Já quando a taxa do contrato original estiver muito próxima da taxa oferecida na troca de financiamento é preciso avaliar bem, orienta Rafael. Isso porque existem custos na transferência como o de avaliação. Em geral, trata-se de um preço fixo, em torno de R$ 2.800,00 a R$ 3.300,00. Além desse, existe o de transferência de alienação no cartório de registro de imóveis, em torno de R$ 700,00.

Como o interessado terá de desembolsar esses valores, a operação será vantajosa somente se a economia gerada for superior ao total dessas despesas. O especialista também ressalta que a decisão de troca não pode ser feita considerando-se apenas a taxa de juros, mas sim o chamado Custo Efetivo Total (CET), em que vão embutidos todos os custos da operação.

Ao fazer a simulação, o consumidor poderá também receber esclarecimentos sobre a opções mais adequadas de portabilidade ser orientado até a assinatura do contrato. Esses serviços ao consumidor são gratuitos e a fintech é remunerada pela parceria com os bancos interessados em receber o crédito. Atuando desde ser 2014, a empresa conta com R$ 500 milhões em contratos de crédito efetivados.

Para pessoas físicas, há restrição na transferência: tanto o valor como o prazo da nova operação não podem superar o valor do saldo devedor e o prazo remanescente da operação original. São condições que devem ser flexibilizadas em breve pelo Banco Central, segundo o executivo.

Como fazer

O cliente deve solicitar ao banco em que mantém o contrato o extrato atual de sua dívida, com o valor do saldo devedor, total do que já pagou, taxa de juros e número de parcelas restantes.

Como esses dados, o candidato parte para a simulação e fica conhecendo o que mercado oferece. Se concluir que vale a pena, deve então definir qual o novo banco e fazer o pedido de portabilidade de forma eletrônica, por meio de um sistema de registro de ativos autorizado pelo Banco Central (BC) e pela instituição financeira credora original. Haverá um prazo de até cinco dias para essa instituição renegociar e oferecer condições mais vantajosas ou enviar as informações para que o mutuário faça a portabilidade.

Mais detalhes sobre a plataforma podem ser conhecidos no endereço: www.melhortaxa.com.br/simuladores.

Tendências: