Taba Benedicto/Estadão
Para Garman, executivo da Eurasia, risco de uma guinada populista vinda de Brasília é muito baixo Taba Benedicto/Estadão

2021 será um ano difícil para o Brasil, diz diretor da Eurasia Group

Executivo afirma que, apesar da expectativa de aprovação das reformas, desafios políticos e sociais serão grandes para governo

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

O cientista político americano Christopher Garman, diretor da Eurasia Group, afirma que o mundo enfrenta uma situação dramática por causa da pandemia. Na análise dele, trata-se do maior choque geopolítico desde a Segunda Guerra Mundial (1939-1945)

O Brasil, diz Garman, entrou nesse turbilhão provocado pelo coronavírus com uma situação fiscal mais precária comparada a outros países emergentes. “A relação dívida bruta e PIB (Produto Interno Bruto), em 78%, era razoavelmente alta. Além disso, o estímulo fiscal oferecido pelo País, de 8% do PIB, para enfrentar a pandemia também foi mais generoso em relação aos seus pares emergentes.”

Na avaliação do executivo, um dos pontos mais importantes neste momento é conseguir decifrar os ruídos políticos vindos de Brasília nas últimas semanas, principalmente os relacionados a medidas que vão contra o ajuste fiscal. “A despeito de tudo isso, nossa análise é de que o risco de uma guinada populista vinda de Brasília, mais ainda do que a saída do ministro Paulo Guedes, é muito baixo”, diz o cientista político.

Isso não significa, entretanto, que políticas como a que segura os gastos do governo vão ser plenamente mantidas. “Sobre o teto de gastos, nossa avaliação é que haverá um acordo intertemporal”, afirma Garman. Ou seja, algum grau de flexibilização poderia ocorrer em troca dos avanços de algumas das reformas defendidas pelo Executivo.

Do lado específico dessas reformas, o cenário é positivo na visão do time de analistas coordenado por Garman, que participou do Summit Imobiliário 2020. “A agenda é promissora, sendo liderada pela reforma tributária, que tem condições inéditas de ser aprovada no Congresso.” 

Apesar de uma análise até certo ponto positiva sobre os obstáculos impostos ao governo federal, principalmente por causa da possibilidade de reformas importantes para o País e pela manutenção de uma certa responsabilidade fiscal, Garman ainda vê muitas nuvens pesadas no horizonte de curto e médio prazos. “O ano de 2021 no Brasil será muito difícil, tanto em termos de desafios políticos quanto sociais”, afirma. 

Ano difícil

As eleições americanas, segundo ele, podem complicar ainda mais a administração de Bolsonaro em 2021. “A questão ambiental pode se tornar o grande calcanhar de aquiles do governo, ainda mais se Joe Biden ganhar as eleições americanas. Ele vai abraçar a pauta ambiental de uma maneira muito forte para também atender à ala mais à esquerda dos democratas.” 

A pressão ambiental sobre o Brasil poderá vir tanto do lado americano quanto dos europeus, que estão cada vez mais voltados para o caminho da economia de baixo carbono. 

‘Setor imobiliário não fica no choro’, diz governador de SP 

O governador João Doria afirmou, na abertura do Summit Imobiliário 2020, que, mesmo com a pandemia, o setor da construção civil criou 50.489 empregos no Estado. “Imagina depois da vacina e da pandemia”, completou o governador. Doria elogiou o que chamou de visão liberal do segmento imobiliário. “É um setor que não fica parado. A capacidade que ele tem de inovar e de se reinventar é extraordinária. Um exemplo de política liberal. O setor imobiliário não fica no choro ou na lamentação.”

Durante o evento, ele afirmou que a agenda liberal de seu governo vai ser uma das principais alavancas do plano de retomada 2021/2022. Segundo ele, os 62 programas de desestatização que estão sendo preparados pelos secretários têm o potencial de arrecadar R$ 155 bilhões para os cofres estaduais. 

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Apesar de avanço no setor imobiliário, médio prazo preocupa

Juros baixos, oferta de crédito barato e demanda represada explicam crescimento do setor imobiliário 

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

Classificada como surpreendente por analistas do mercado imobiliário, a recuperação das vendas dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo vem de uma conjunção de fatores. Economistas, empresários e especialistas se reuniram na segunda-feira, 5, em São Paulo, e discutiram no Summit Imobiliário 2020 os fatores que levaram à essa retomada e o que o mercado tem de fazer para manter de forma sustentável esse crescimento no médio prazo.

O summit, realizado pelo Estadão em parceria com o Secovi-SP, foi aberto pelo diretor presidente do Grupo Estado, Francisco Mesquita Neto, e teve, entre outros convidados, a presença do governador de São Paulo, João Doria. Para Mesquita, dados recentes do mercado imobiliário não deixam dúvidas. “Apesar de o mundo ainda enfrentar uma severa pandemia, que vitimou mais de um milhão de pessoas, podemos afirmar que o otimismo está voltando tanto à indústria da construção quanto entre os principais agentes do segmento imobiliário”, disse.

Entre os fatores apontados para a recuperação do mercado imobiliário destacou-se a taxa de juros de 2% ao ano, a menor desde o início da série histórica brasileira em 1996. Além disso, a paralisação da economia provocada pela pandemia do novo coronavírus, principalmente, no segundo trimestre de 2020, fez com que os lançamentos de novos produtos fossem adiados. Soma-se a isso, também, a grande oferta de crédito relativamente barato disponível para contratação, seja por compradores ou investidores.

Dados

Os números de agosto ajudam a encorpar a análise. Segundo a pesquisa mensal do mercado imobiliário realizada pelo Secovi-SP, a quantidade de novas unidades vendidas ficou 129% acima do previsto pelo setor no início do ano, ainda antes da pandemia. Se entre janeiro e agosto de 2020 a quantidade de lançamentos na capital ficou 34% abaixo do mesmo período do ano passado, o número de imóveis vendidos até agora está praticamente empatado em relação ao ano passado, considerando também os mesmos meses do ano. A defasagem a favor de 2019 está na casa de 1%.

“Existe uma demanda reprimida, mas os números apontam para uma retomada consistente que inclusive vai se refletir na geração de empregos no setor da construção civil”, afirma Celso Petrucci, vice-presidente de área da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção e economista-chefe do Secovi, presente no evento. “Entre julho e agosto foram lançadas 10 mil unidades em São Paulo e se vendeu mais do que se lançou.”

Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Ibre-FGV), outra convidada, a retomada registrada pelos dados dos últimos meses é surpreendente. “Muito por causa da rapidez com que o setor se organizou. A taxa de juros baixa também é um atrativo”, diz a especialista do setor. Segundo dados do mercado, há opções de contratação de financiamento imobiliário com taxas inferiores a 7% ao ano. 

Projeções

Se o cenário é positivo, e os números que mostram a retomada das vendas de unidades residenciais na capital paulista devem mostrar o vigor do setor inclusive em 2021, o horizonte ainda está um pouco nublado quando se tenta planejar o médio prazo. E o grande risco é que o crescimento dos próximos meses não seja sustentável a partir de 2022.

“Antes de mais nada ainda temos um desafio fundamental que é que lidar com as incertezas geradas pela própria pandemia. Não sabemos se vai ter uma segunda onda de infecções ou não”, afirma Ana Maria. Em um segundo momento, diz a especialista, é importante notar como a própria economia do País vai se comportar.

“Do ponto de vista macroeconômico, temos a questão fiscal. E como vai ser o crescimento da economia, da renda e do trabalho?” De acordo com a analista, essas respostas são fundamentais. São elas que vão determinar a sustentação do setor. Se forem positivas, explica Ana Maria, significa que a capacidade das famílias de se endividarem e tomarem financiamento não vai ficar comprometida.

É importante notar, na avaliação da pesquisadora da FGV, que a janela de crescimento aberta agora foi dada mais pelo passado. Pelas unidades que foram lançadas, construídas e vendidas. Processo que vai invadir todo o ano que vem. “Mas, quando pensamos um pouco mais para a frente, é diferente. Como temos um perfil de demanda concentrado na renda, a melhora da economia vai ser fundamental para dar sustentação às vendas”, diz.

Por causa dos juros baixos no Brasil, o investimento em imóveis passou a ser atrativo, o que também pode gerar distorções no futuro. Além dos investidores tradicionais, várias pessoas estão retirando seus recursos de aplicações como renda fixa e poupança para investir em imóveis. “É claro que é um bom momento para isso, mesmo porque, se você não tem todo o recurso, ainda pode contratar um financiamento. Tem ainda as famílias que estão se sentindo seguras para tomar um empréstimo por 25 ou 30 anos. Mas e a sustentação disso? Como a projeção é que as taxas de juros vão subir, a rentabilidade dos investimentos financeiros vai se alterar”, disse.

Portanto, para Ana Maria, a questão realmente importante é saber quanto a retomada da economia e do mercado de trabalho vai ser suficientes para manter a venda dos imóveis aquecida por vários anos. 

‘A vida é aquilo que acontece enquanto se faz outros planos’ 

O presidente do Secovi-SP, Basílio Jafet, recorreu ao músico John Lennon (1940-1980) para demonstrar o impacto da pandemia sobre o planejamento do setor imobiliário, que começou o ano com grandes perspectivas no horizonte. “A vida é aquilo que acontece quando você está fazendo outros planos.”

Com a pandemia, de acordo com o dirigente, todos tiveram de adiar sonhos e reprogramar as atividades, o que não significa que o setor da construção civil não mostrou uma enorme capacidade de adaptação. “Como fomos considerados atividade essencial, as obras continuaram com todos os protocolos de segurança.” Segundo Jafet, com a reabertura dos estandes, o mercado voltou a vender, e muito. “A casa tornou-se porto seguro.” 

Apesar dos números dos últimos meses serem favoráveis, o presidente do Secovi disse que os ventos serão realmente favoráveis quando o País tiver uma reforma administrativa real, uma simplificação tributária e programas eficientes de privatização. 

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FGTS é essencial para financiar casa própria, diz economista do Secovi

Economista do Secovi afirma que é muito difícil encontrar outras formas de financiamento para financiar a baixa renda

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

As discussões que se arrastam nos últimos meses em Brasília sobre flexibilizar ainda mais o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para o trabalhador são consideradas negativas pelo setor imobiliário. Praticamente metade das vendas de novas unidades na capital – em 2019 o mercado vendeu um total de 45 mil unidades – costuma ser de habitações de interesse social, dentro do programa Casa Verde Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida

Por isso, retirar recursos do FGTS vai diminuir também o dinheiro usado pelo governo para financiar as construções de imóveis destinados à população de baixa renda.

“A manutenção do FGTS para habitação de interesse social, saneamento e mobilidade é fundamental”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Segundo ele, que trabalha há muito tempo na área, está muito difícil vislumbrar outros recursos para financiar esse tipo de imóvel. “A demanda é muito concentrada na renda de até três salários mínimos”, afirma Petrucci.

Segundo o especialista, a formação de domicílios permanentes no Brasil continua muito grande. E parte desse processo, entre 450 mil e 500 mil unidades por ano, é construída com recursos do FGTS. 

Cenário econômico

O mercado imobiliário e os loteadores, por meio de projetos de desenvolvimento urbano, também ajudam a atender a demanda, aponta o economista do Secovi. Na avaliação dele, além da manutenção dos recursos do fundo de garantia, o cenário macroeconômico também não pode se deteriorar. “Mantido o ajuste fiscal e as regras fundamentais para o funcionamento do País, fico com a impressão, apesar de uma certa preocupação, que teremos uns anos muito bons para o mercado imobiliário no País”, afirma Petrucci.

Bolsa de Valores

Na mesma linha de raciocínio, Reinaldo Le Grazie, sócio da Panamby Capital, concorda que a manutenção da estabilidade do cenário macroeconômico, sem o País perder mão do controle da dívida, é fundamental para o mercado imobiliário. “O déficit habitacional sustenta a demanda por um bom tempo. E como não falta crédito e todos os riscos do setor são mapeáveis, o cenário é positivo”, diz Le Grazie. 

Tanto que a própria Bolsa de Valores de São Paulo, a B3, nos últimos meses, mesmo durante a pandemia, tem registrado várias IPOs de empresas do setor. A última vez que uma companhia do segmento havia aberto o capital antes do início deste ano foi em 2009, há mais de dez anos. “Até agora, tivemos seis IPOs este ano e a tendência é que ocorram mais”, diz Guilherme Ávila, head do setor imobiliário no Investment Banking da XP Inc. 

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Estabilidade é chave para financiamentos alternativos no setor imobiliário

Hoje o mercado imobiliário é quase que todo financiado por FGTS, poupança e crédito bancário 

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

O fenômeno dos fundos de investimento imobiliário registrado nos últimos dois anos vai se intensificar e permanecer por um bom tempo no País, desde que as condições macroeconômicas permitam a manutenção dos juros baixos. O diagnóstico, apresentado de forma unânime por especialistas reunidos no Summit Imobiliário 2020, aponta também novas formas de financiar o setor. 

“O FGTS e a poupança, além, claro, do crédito bancário são linhas de financiamento bem definidas. Mas como ainda temos um déficit habitacional e faltam recursos precisamos encontrar novas formas de financiamento para não ficarmos correndo atrás do rabo”, afirma Adalberto Bueno, do Grupo Bueno Netto. Para o empresário, que em 45 anos de vida profissional nunca viu os juros no patamar que ele se encontra atualmente, os fundos imobiliários, nesse contexto, têm tudo para ser um dos mais importantes meios de financiamento do setor, desde que a estabilidade econômica, ainda que tênue, esteja presente.

A manutenção de um cenário com juros baixos e inflação sob controle é uma premissa para qualquer tipo de discussão sobre formas alternativas de financiamento imobiliário, segundo Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento. Para ele, com a maturação do mercado, tanto as soluções de financiamento quanto as de crédito vão começar a surgir fora dos sistemas tradicionais. “O interessante é termos mecanismos onde os fundos de investimentos imobiliários possam carregar dívidas no longo prazo mas, ao mesmo tempo, oferecer liquidez para o investidor no curto prazo. As pessoas nem sempre vão carregar dívidas por 30 anos”, diz.

Um dos caminhos que ainda não foram trilhados pelos fundos de investimento imobiliário, segundo os debatedores, é o que leva ao mercado imobiliário residencial. O que mostra que existe muito espaço para o crescimento desses tipos de investimento.

De acordo com Leandro Bousquet, sócio da Vinci Partners e Head de Real State, não há dúvida que esses instrumentos ainda apresentam pouco impacto em imóveis em construção. “Mas esse veículo é uma alternativa bastante interessante. Vejo como um caminho natural essa migração para financiamentos alternativos. Assim que o investidor passar a se sentir mais confortável, ele vai ampliando o apetite ao risco. Com isso, o impacto dos fundos na produção imobiliária será maior.”

Políticas Públicas

O representante do governo federal na discussão, Gustavo Tillmann, diretor do departamento de Gestão de Fundos da Secretaria Especial de Fazenda do Ministério da Economia, afirmou que todas as mudanças feitas nos últimos meses no FGTS para o enfrentamento da pandemia levaram em consideração a sustentabilidade futura do Fundo. “A mensagem é positiva. O FGTS é um fundo que permite fazer políticas públicas. Para o dia de amanhã, quando a pandemia passar, ele está com todas as condições de alavancar novas operações para que o mercado imobiliário possa gerar renda e também mais empregos."

De acordo com os números apresentados durante o Summit Imobiliário 2020, o FGTS tem hoje em caixa cerca de R$ 390 bilhões e 90% de todo esse montante está voltado para o setor de habitação. 

Demanda por crédito impulsiona setor bancário 

Se depois do otimismo moderado do início do ano a pandemia levou o grau de incerteza de muitas áreas financeiras para níveis estratosféricos, entre os departamentos de crédito imobiliário de vários bancos não foi diferente. O cenário, entretanto, mudou depois de alguma calibragem na rota. O que se vê agora, principalmente por causa das baixas taxas de juros, é uma demanda aquecida por crédito.

“Depois que baixamos as taxas dos nossos produtos, observamos uma resposta muito rápida”, afirma Sandro Gamba, diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil. Segundo o executivo, enquanto em maio a demanda por crédito no Santander girou ao redor de R$ 7 bilhões, em agosto, depois da mudança nas taxas, o valor chegou aos R$ 11 bilhões. 

Ao conseguir enfrentar os desafios de passar a queda de juros para produtos na ponta da cadeia, o Itaú Unibanco também tem colhido bons frutos, segundo Danilo Caffaro, diretor de Crédito Imobiliário e Consórcios do banco. “Nós temos esse papel de contribuir para esse mercado que é super importante para a nossa economia.” 

Para José Ramos Rocha Neto, diretor executivo do Banco Bradesco, a desburocratização do processo de contratação de crédito imobiliário e até a questão da migração para o home office estão ajudando a sustentar esse crescimento. “As pessoas estão procurando imóveis com espaço para trabalhar e os canais digitais vêm facilitando muito.” 

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Empresas apostam em novo conceito de aluguel residencial

Estratégias são baseadas em economia compartilhada para atrair clientes

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

De olho em um mercado gigante, que vai continuar crescendo mesmo com o impacto da pandemia, várias empresas estão se dedicando a inovar no mercado de locação residencial nos últimos anos. A maior parte delas aposta em um novo comportamento do consumidor e em conceitos da economia compartilhada para prosperar.

“Hoje são 13 milhões de imóveis alugados no Brasil e as projeções indicam que vamos chegar a 20 milhões em 2030”, afirma o presidente da Housi, Alexandre Frankel, também presidente do Conselho de Administração da Vitacon. Segundo o executivo, a proposta da Housi pretende revolucionar a forma de morar, fazendo com que o sonho do acesso à casa própria, em vez da compra, vire realidade. “As pesquisas mostram que 82% dos novos entrantes no mercado imobiliário não querem mais comprar o apartamento”, afirma Frankel. 

A Housi, segundo o executivo, quer consolidar no mercado o conceito de moradia por assinatura, algo que vai fazer com que o cliente possa morar onde quiser pelo tempo que desejar. “Ao tornar a moradia acessível e flexível as pessoas poderão morar perto de onde elas quiserem. A ideia é reinventar completamente a forma de morar”, explica Frankel.

A empresa que ele administra oferece apartamentos em áreas centrais da capital onde o aluguel e o pacote de serviços, como internet, contas de streaming e até enxoval podem ser contratados por dia, mês ou por períodos maiores. “O nosso foco também é o de entender o cliente. Com dados, podemos fazer melhores previsões e sermos mais assertivos no produto para que o cliente consiga ter a experiência que ele procura.” 

Segundo Frankel, hoje um apartamento precisa ter serviços e tecnologia atrelados a ele para ser viável no mercado. “É como vender um telefone sem aplicativos. Imagina um aparelho que tem apenas a função de discagem”, diz.

Moradias acessíveis

No caso da Yuca, a estratégia também envolve oferecer aos interessados moradias acessíveis e com uma boa qualidade. Em vez de apartamentos inteiros, o mais comum é a plataforma da empresa oferecer quartos em apartamentos grandes em regiões centrais da cidade, que podem ser habitados no regime de coworking. As áreas comuns, como sala e cozinha são usadas por todos os moradores do imóvel.

“Administramos hoje 220 quartos, mas vamos chegar a 400 até o fim do ano”, diz Rafael Steinbruch, cofundador e chefe de real estate da Yuca. “A nossa ideia é oferecer produtos a um custo mais baixo e ocupar os espaços obsoletos do centro da cidade”, diz. De acordo com Steinbruch, 50 pessoas por dia se cadastram na plataforma interessadas em alugar um quarto e ter uma experiência de cidade que elas nunca tiveram. 

“Nessa demanda, 60% das pessoas afirmam que estão dispostas a pagar entre R$ 1 mil e R$ 2 mil pelo pacote completo”, diz o empresário. O que significa, além do aluguel, os custos com IPTU, condomínio, água, luz e alguns serviços, como internet e limpeza esporádica.

Economia compartilhada

Fora de São Paulo, a proposta da Luggo, uma startup da MRV, também aposta em preceitos da economia compartilhada para atrair clientes. A empresa tem empreendimentos em três cidades brasileiras, Campinas, Curitiba e Belo Horizonte, mas deve chegar a um total de dez localidades nos próximos meses. “A economia compartilhada permite uma série de benefícios que o aluguel individual não consegue ofertar”, afirma Rodrigo Resende, diretor de Comunicação, Marketing e Novos Negócios da MRV e Luggo. O foco do grupo é construir empreendimentos próximo aos polos geradores de demanda, como áreas industriais e universidades.

Os empreendimentos oferecem ao moradores lavanderias conjuntas e espaços de coworking nas áreas comuns. “O nosso interesse está na estadia longa. É um mercado gigantesco e estamos sempre buscando, por meio de um aluguel diferenciado, oferecer uma experiência diferenciada para os clientes”, afirma Resende.

Segundo ele, construir e operar empreendimentos para locação é um dos futuros da moradia. “A integração do apartamento aos serviços e à tecnologia é uma nova forma de pensar o mercado imobiliário”, diz o executivo da MRV. 

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Estratégias buscam atrair clientes de várias classes sociais para o mercado de aluguéis em São Paulo

Empresas focam em famílias que queiram viver em áreas nobres da cidade em busca de mais tranquilidade

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

As estratégias para mudar os formatos dos aluguéis em São Paulo não estão focadas apenas em segmentos com menor poder aquisitivo ou interessados em novas experiências, como viver em uma unidade compartilhada. Há outros caminhos, como buscar famílias que também querem viver em áreas nobres da cidade e que estão em um momento da vida onde a tranquilidade passa a ser fundamental. 

“Nossos apartamentos começam com o pacote a R$ 7 mil”, afirma Carolina Burg, sócia fundadora da JFL Realty. Nesse preço costumam entrar IPTU, condomínio, água, luz, internet, serviço de TV por assinatura, arrumação diária básica, enxoval e café da manhã. O grupo já administra dois prédios na cidade, onde os moradores também podem usar uma lavanderia industrial comum. “Não digo que estamos reinventando a roda, mas a forma como estamos fazendo é, sim, diferente e pode ser considerada pioneira”, diz Carolina. 

Segundo ela, o mercado de locação residencial no Brasil, até pelo histórico inflacionário do passado e das crises econômicas, ficou muito pulverizado, na mão de pequenos investidores. “Então ele não tinha padronização, tanto em relação ao produto, quanto aos cuidados com ele”, diz a fundadora da JFL.

Por isso, diz ela, a proposta da empresa pode ser considerada inédita no Brasil. “Em outros países isso também existe, mas não se trata de uma cópia, porque as regras aqui são totalmente diferentes. Mas estamos conseguindo criar valor em termos de atacado. O valor percebido não necessariamente é aquele que foi gasto”, diz a empresária. 

Potencial de crescimento

De acordo com Carolina, assim como outros executivos do setor também defendem, o segmento de locação residencial ainda tem muito o que crescer no Brasil e com produtos para vários tipos de público. 

“Temos muitos subsegmentos. O mercado tem muito a crescer. Aquela ideia de que a pessoa muda apenas duas vezes de casa na vida mudou muito. Chega um momento da vida que você quer mais é curtir e não ter preocupação”, afirma a fundadora da JFL, criada em 2015. 

A empresa opera uma plataforma com 1.100 unidades em áreas especiais da capital paulista, além de dois prédios. Um em Pinheiros e outro na Vila Olímpia. “Costumamos dizer que não alugamos tijolo, mas um estilo de vida. As pessoas, nessa pandemia, voltaram a olhar para a casa”, diz Carolina.

A proposta do grupo é oferecer apartamentos montados de acordo com as necessidades específicas do cliente, de preferência para ele usufruir por muito tempo, o que faz com que a ideia de um produto sob medida, na base da alfaiataria, faça mais sentido. “Damos muita atenção aos detalhes.” 

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Setor imobiliário pede menos amarras em obras de urbanismo

Para empresas, poder público não precisa ser protagonista de novos projetos, mas tem de entender anseios da sociedade

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

Com as ferramentas disponíveis no século 21, o urbanismo e a arquitetura podem contribuir muito para o desenvolvimento das cidades modernas, desde que o poder público não insista em ser protagonista dessa evolução. A tônica do debate sobre a importância da arquitetura para o mercado imobiliário, durante o Summit Imobiliário 2020, indica que as esferas governamentais precisam desempenhar um outro papel, com menos amarras. 

“Somos sócios em algo maior, que é a cidade de São Paulo. O poder público não tem de ser protagonista, mas tem de buscar equilibrar as necessidades da sociedade, dos empresários e dos acadêmicos” diz Otávio Zarvos, fundador e presidente da Idea!Zarvos, incorporadora conhecida por projetos que melhoram a qualidade de vida dos clientes e do entorno do imóvel. 

Segundo o incorporador, administrador de empresas por formação, o fato de São Paulo ser uma megalópole há pouco tempo em termos históricos, significa que existe espaço para todos pensarem em melhorar a cidade. “Sou otimista, mas uma postura passiva não vai nos levar a nada. Precisamos de organização dos recursos para construir alguma coisa”, afirma. 

Segundo ele, por exemplo, em regiões como a Berrini, na zona sul da capital, onde ocorreu o evento que seguiu todas os protocolos para proteção dos participantes, uma outra cidade poderia ter sido pensada. “Aqui não faltou infraestrutura nem recursos econômicos. Mas faltou o bairro ser pensado de uma outra forma”, afirma.

Olhar para todas as escalas da cidade também é fundamental, avalia o presidente da Magik JC Empreendimentos Imobiliários, André Czitrom. “Temos de pensar em bons projetos para a rua, para o bairro e para a cidade”, afirma o executivo, que também administra empreendimentos no centro da cidade de São Paulo, voltado para população de baixa renda.

Planos

Ele diz que um dos equívocos da cidade, nos últimos anos, vem sendo o de sempre pensar em planos, que seguem escalas muito grandes. “No caso específico do centro de São Paulo, precisamos ir ponto a ponto e atacá-los. Não existe, por exemplo, uma legislação específica para os bens tombados.”

Sem poder atuar de forma descomplicada em projetos de retrofit, por exemplo, oportunidades são perdidas e o afastamento do empreendedor passa a ser mais frequente, diz o empresário. “Em Portugal, por exemplo, apenas as fachadas das áreas tombadas precisam ser mantidas. Dentro, pode mudar tudo. Com essa autonomia, você aumenta o empreendedorismo”, afirma Ricardo Birman, da Urbanizadora Paranoazinho.. 

Também presente à discussão, Flavio Amary, secretário de Estado da Habitação de São Paulo e ex-presidente do Secovi-SP, concordou com a tese apresentada por alguns representantes do setor privado. Segundo ele, o papel do Estado não deve ser de interferência, mas o de ser um facilitador. “É importante deixar as coisas andarem.”

O caso da PPP da Luz, por exemplo, que se arrasta no centro da capital sem apresentar grandes resultados urbanísticos, é um dos caminhos que não devem ser seguidos, segundo o secretário. “Precisamos levar vida para o centro, mas estamos no caminho inverso”, disse ele. “O que não significa que não temos também de ser persistentes para mudar esse quadro. 

3 perguntas para Ricardo Birmann, da Urbanizadora Paranoazinho 

  1. O sr. é contra o projeto de Brasília?

    Tenho grande admiração pela obra do Niemeyer, arquiteto de maior expressão do Brasil. O problema do modernismo, que produziu grandes obras, é menos na arquitetura e mais no urbanismo. Apesar de que devemos ter o cuidado de não fazer uma crítica anacrônica, baseada em valores do século 21. No século 20 foi preciso enfrentar a superurbanização das cidades, que passaram a ser protagonistas pela primeira vez. Os modernistas deram soluções baseadas nas ideias deles. Havia uma visão antiurbana, que o centro era algo sujo, poluído e perigoso. Hoje, temos muitas críticas ao carro, por ser um meio de transporte ineficiente do ponto de vista energético. Algo que não ocorria naquela época. Pelo contrário, estava se popularizando. O fenômeno dos subúrbios americanos ilustra bem isso. Eram as ferramentas que se tinham na época. Brasília é fruto disso. A USP, em São Paulo, também. 
  2. Essas ideias não servem mais para as cidades do século 21?

    O Brasil precisa superar certas questões e não tomar como verdade aquelas premissas de um século atrás. O adensamento é uma ferramenta fundamental, talvez a principal para gerar sustentabilidade não apenas de utilização do meio ambiente, mas para evitar o espalhamento das cidades. Adensar as cidades é uma oportunidade para criar mobilidade social, ambientes urbanos diversos e inclusivos.
  3. A regulação engessa o desenvolvimento urbano?

    Esse debate não é filosófico. É uma questão empírica. Como se atende à moradia da baixa renda? A maioria responderia com o Minha Casa Minha Vida. Isso é uma parte. A outra, muito maior, é o mercado informal. Existe demanda por moradia popular, mas as pessoas estão tendo de recorrer ao mercado ilegal para ter acesso à moradia. Por que o mercado formal não consegue ofertar? Porque muitas vezes o custo regulatório para aprovar o empreendimento é maior do que o poder aquisitivo da população. 

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A chegada da nova geração aos negócios da família

Sylvia Bianco planejava temporada na Europa e nos EUA, quando pai disse que precisava dela na HM Engenharia

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

Pelos menos em tese, em meados dos anos 90, a vida profissional de Sylvia Bianco estava planejada. Ela deixaria o Brasil como arquiteta formada, passaria um período na Itália e, depois, tentaria atravessar novamente o oceano para os Estados Unidos. O sonho da jovem profissional era trabalhar com cenografia no cinema. 

O roteiro estava todo escrito. Mas, antes de esse hipotético filme rodar, Henrique Bianco, dono da HM Engenharia, alterou totalmente o desfecho da vida da filha, a única que tinha se formado em uma área que se encaixava no negócio que ele dirigia. “O sentimento familiar falou mais alto e, assim que o meu pai me chamou, resolvi voltar”, diz Sylvia.

Apesar de ter cursado arquitetura para seguir outro caminho, e não para suceder o pai na HM Engenharia, a conversa com Henrique Bianco acabou sendo determinante para o futuro profissional dela. “Estava indo embora para a Itália, depois iria para os Estados Unidos, quando ele disse que precisava de mim aqui, porque a empresa queria desenvolver uma nova família de produtos e ele gostaria de racionalizar a produção.”

A visão do pai aliada à disposição da filha colocou a empresa no caminho de incorporação imobiliária voltada para famílias de baixa renda, um segmento do mercado imobiliário que se mostraria lucrativo nos anos seguintes. “Preciso de você aqui. Nós precisamos fazer isso e temos de desenvolver um sistema de gestão”, diz Sylvia se lembrando da fala do pai.

Nos sete anos seguintes, o conflito de gerações estaria instalado na HM Engenharia. O que não significa que as coisas não deram certo, muito pelo contrário. “Acabei implantando todo o núcleo de arquitetura dentro da companhia. Montamos uma família de produtos, fizemos a racionalização da produção. Fiquei todo o tempo à frente da parte de projetos e incorporação”, diz Sylvia. 

Novo salto

Segundo ela, foram anos de mergulho intenso no trabalho do pai. “Vivi um ciclo de conhecimento aprofundado do negócio, mergulhei mesmo para entender tudo. Como o meu conhecimento era muito técnico, passei a estudar a parte administrativa.”

Mas a carreira de Sylvia, até por causa do sucesso dos negócios, ainda daria um outro salto. Em 2008, o Grupo Camargo Correa, que entrou na verdade para ser sócio da HM Engenharia para compra de terrenos, acabou adquirindo toda a companhia.

Dentro do Grupo Mover, da Camargo, onde a empresa fundada há 40 anos está até hoje, Henrique Bianco resolveu sacramentar a sucessão há três anos. “Meu pai fez a transição em 2017, quando deixou a presidência, e eu e o Mauro Bastazin passamos a fazer uma cogestão. Ele não é da família, mas trabalha há 17 anos no grupo. Veio como diretor financeiro na aquisição e se apaixonou pelo negócio”, diz Sylvia, que afirma que nunca teve a vaidade de assumir o cargo sozinha e, até por isso, sugeriu o processo de cogestão da companhia. 

Não existe regra

O exemplo da sucessão na HM Engenharia, segundo Teresa Roscoe, professora associada da Fundação Dom Cabral e especialista no tema de sucessões empresariais, revela um dos itens que um processo bem-sucedido precisa ter. “Claro que não existe uma regra única e uma receita que sirva para todos. Mas algo importante, em qualquer caso, é que se tenha uma visão de futuro”, afirma a pesquisadora.

Segundo Teresa, outra regra que se mostra atrelada ao sucesso da chegada das novas gerações aos negócios da família tem a ver com o momento em que se começa a pensar no assunto. “É importante o processo começar cedo. Para que as gerações que estão entrando no negócio possam ter um aprendizado tácito do ambiente empresarial”, diz a professora da Dom Cabral.

Quanto mais o processo de sucessão familiar ocorrer dentro de um alinhamento entre os sócios e com o mercado, segundo ela, mais ele tende a ser organizado, maduro e diferenciado. “O que se deve transmitir, desde sempre, é o valor do trabalho. Além de todos estarem sempre abertos ao diálogo. As novas gerações são importantes para a inovação e para os próximos ciclos dos negócios”, afirma a especialista. 

A importância de se abrir espaços

A simbiose entre gerações a favor da inovação também vem sendo uma prática cotidiana na Stan Incorporadora. Segundo Stefan Neuding Neto, que é da segunda geração familiar dentro do ramo atual de negócios, não existe uma receita de bolo para uma boa sucessão, mas é importante que a geração mais velha abra espaço para os mais novos.

“A questão da sucessão, conforme ela vai fazendo parte dos nossos diálogos, e até para a pensar na próxima geração,  passa a ser uma pauta mais relevante. No nosso caso, temos o privilégio de ter o meu pai no conselho e ele ainda é bastante ativo. A preocupação com a sucessão começa a ficar profissionalizada no momento em que a empresa começa a crescer”, afirma Neuding.

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Na Coelho da Fonseca, filhos começaram a trabalhar cedo

Desde o início, fazia parte do dia a dia dos herdeiros participar de plantões de venda nos fins de semana e nos feriados

Eduardo Geraque, especial para o Estadão, O Estado de S.Paulo

13 de outubro de 2020 | 05h00

Na imobiliária Coelho da Fonseca, onde duas gerações familiares fecham negócios milionários juntas há anos, a sucessão, mesmo não sendo totalmente planejada, também começou cedo. Conforme contou, virtualmente, durante o evento Summit Imobiliário 2020, Álvaro Coelho da Fonseca fez com que os filhos começassem ainda adolescentes a ter contato com os negócios dele. Hoje, Álvaro Marco e Roberto são também peças-chave nas engrenagens da companhia. Além do primo deles, Luiz Fonseca. 

“O processo veio meio que ocorrendo. Não cheguei a fazer nenhum curso de sucessão, mas os meus filhos começaram a trabalhar cedo na empresa. Eles entraram em baixo e foram passando por todos os departamentos. Ser corretor é ser vendedor. Nossa empresa é basicamente de vendas, então sempre foi importante para eles ter esse conhecimento”, diz o empresário, que fundou a empresa há 45 anos e tem passado sem muitos sobressaltos pelas várias crises econômicas desde então, inclusive a gerada pela pandemia. 

Plantões

No início, fazia parte do dia a dia dos filhos, inclusive, participar de plantões de venda nos fins de semana e feriados.

Durante todo o processo, segundo Coelho da Fonseca, o importante é os filhos perceberem que o código de ética usado na empresa não permite distorções. “Eles precisam enxergar que os mesmos valores que você usa em casa são aqueles usados na empresa. Tem de ser os mesmos”, afirma o sempre corretor Álvaro Coelho da Fonseca, como ele mesmo se define, sempre de bom humor.

Com esse contato direto entre os filhos e o negócio da imobiliária, Álvaro afirma que a entrada da segunda geração no grupo foi meio que acontecendo, sem muito planejamento. “Você vai meio que interpretando a vontade, o interesse e a vocação. Nem sempre isso vai se confirmar lá na frente como mostram alguns outros exemplos.”

Processo lento

No caso específico dos filhos dentro da Coelho da Fonseca, avalia Álvaro, as coisas se consolidaram de forma paulatina. “Eles começaram a se envolver, como ouvintes, em todas as reuniões de diretoria da empresa. Fui avaliando e enxergando a mudança de comportamento deles. Essa parte do aprendizado é fundamental”, diz o empresário. No setor, completa ele, é importante conviver com o cliente, saber ouvir um não.

“Receber mau humor e desaforos. É a vida. Isso é difícil de ensinar, você tem de passar por isso e aprender como lidar com essas situações. Algo que se consegue com honestidade, ética e valorização da nossa profissão”, afirma Álvaro.

No caso da Coelho da Fonseca, a nova geração também trouxe muita inovação tecnológica ao grupo, nos tempos em que a internet ainda engatinhava. 

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