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Administradoras apertam o cerco contra inadimplentes em condomínios

Novo Código de Processo Civil facilita uso do imóvel para pagar dívidas; número de ações referentes a condomínio em atraso subiu 30% este ano

Natália Cacioli, O Estado de S.Paulo

09 de novembro de 2015 | 03h00

A inadimplência nos condomínios de São Paulo disparou neste ano e as administradoras prepararam um arsenal de medidas para não deixar a situação sair de controle. Diante da falta de expectativa de melhora no cenário econômico no ano que vem, gestoras e síndicos aprimoraram os métodos e intensificaram as cobranças, e também já contam com uma mudança no Código de Processo Civil para agilizar as ações na Justiça.

Segundo dados do sindicato de habitação de São Paulo, o Secovi-SP, as ações judiciais relativas a calotes no pagamento das taxas de condomínio aumentaram 27,9% em 2015 até setembro. “A situação piorou muito este ano. Muitas pessoas ficaram desempregadas. As que mantiveram o emprego tiveram reajustes pequenos, enquanto o custo de serviços básicos, como água e energia, subiu muito”, explica o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do sindicato, Hubert Gebara. “E a não ser que a situação política mude, a tendência não é de melhora.”

Uma pedra no sapato de administradoras e síndicos é a penalidade considerada pequena em caso de atraso. Após uma mudança no Código de Processo Civil, em 2002, a multa caiu de 20% para 2%. Além disso, o condômino inadimplente não pode ser impedido de usufruir dos serviços, como portaria, água, energia e elevador.

“Como o condomínio é uma dívida barata, há morador que deixa para pagar no último dia antes de cair no departamento jurídico”, diz Dostoiévscki Vieira, presidente do Pró-Síndico, instituto que faz diagnósticos da situação financeira de condomínios associados. “O bom síndico precisa ficar no pé.”

Mas, em breve, a conta deve ficar mais cara para aqueles que deixam de pagar a taxa do condomínio. Em março de 2016, o novo Código de Processo Civil entra em vigor e deve acelerar o trâmite das ações.

Atualmente, as administradoras entram com uma ação de cobrança e levam, em média, de três a cinco anos somente para comprovar a existência da dívida. Só a partir disso o processo de cobrança pode ter início. Já o novo código permite entrar diretamente com uma ação de execução. “Isso significa que em aproximadamente um ano o devedor pode ter a conta bloqueada ou ver o imóvel ir a leilão”, explica o professor de Direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Gustavo Kloh. Ainda segundo ele, esse tipo de dívida não impede que o único imóvel da família seja leiloado.

Acordo amigável. Mas as administradoras têm intensificado as cobranças para evitar que a situação chegue a esse ponto. A Condovel, que faz a gestão de 126 condomínios em São Paulo, passou a iniciar o processo de cobrança antes de 30 dias de atraso, período que o morador tem para pagar a taxa usando o mesmo boleto. “É crucial evitar que a dívida cresça”, diz João Luiz Malavazi, gestor de condomínios da empresa. A administradora envia SMS, e-mails e cartas para avisar o morador sobre a data de vencimento, e inicia as ações de cobrança a partir do 15º dia de atraso.

Durante 90 dias, a administradora tenta negociar de forma extrajudicial com o inadimplente e, dependendo do caso, oferece o parcelamento da dívida. É importante destacar que as empresas e os síndicos não têm autoridade para dar descontos. Isso só é possível se a decisão for aprovada em assembleia e registrada em ata.

No condomínio da síndica Ana Maria de Almeida Rato, a Condovel também organizou plantões aos fins de semana para agilizar as negociações. A inadimplência no condomínio localizado na zona sul de São Paulo, com 1.480 apartamentos, passou de 8%, em 2014, para 10%, neste ano. Segundo Ana, a insistência na cobrança tem dado resultado. “A administradora faz as cobranças por telefone e carta, e eu faço a divulgação nos murais e no jornal do condomínio”, diz.

Alerta. Na administradora Lello, que emite cerca de 200 mil boletos por mês, a taxa de inadimplência acima de 90 dias está praticamente estável desde o ano passado, em torno de 4,5%. Abaixo desse prazo, no entanto, os atrasos subiram cerca de 15%. Segundo Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello, a empresa também encurtou prazos de cobrança. Agora, o morador recebe um alerta já a partir do segundo dia de atraso. / COLABOROU MARIANA DIEGAS, ESPECIAL PARA O ESTADO

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