'Amor ao tijolo' na China e no Brasil

Andando às margens do Rio Huangpu, em Xangai, China, o que se vê é uma cena futurista de arranha-céus e edificações. Porém, ninguém imagina que metade desses apartamentos esteja vazia. Eles são comprados por investidores e especuladores e mantidos desocupados. Na China, estima-se que haja de 16 milhões a 65 milhões de imóveis residenciais vazios. Cerca de 50% dos apartamentos em Xangai e 60% em Pequim estão nessa situação, enquanto há uma crônica falta de imóveis para dezenas de milhões de trabalhadores de baixa renda.

RODRIGO ZEIDAN *,

28 de maio de 2013 | 02h05

Não há tecnicamente uma bolha imobiliária na China ou no Brasil. Mas é inegável: o rápido desenvolvimento dos últimos anos alterou a dinâmica do mercado imobiliário desses países.

A relação das pessoas com o imóvel é semelhante nos dois países. Há um "amor ao tijolo", ou seja, o desejo de adquirir imóveis para compor o patrimônio familiar. Para explicar isso, basta um olhar pela História. As crises sucessivas nesses países revelaram que poucos ativos mantiveram seu valor, à exceção dos imóveis.

Na China, os imóveis vazios resultam de três fatores: a inexistência de impostos sobre propriedade, como o nosso IPTU; o baixo valor do aluguel; e a preferência por imóveis nunca habitados. Grande parte dos compradores chineses não gosta de imóveis já usados. Um apartamento "intacto" tem um prêmio de 50% ou mais. Além disso, não existem muitos custos de manutenção para manter o imóvel desocupado. Lá não há condomínio ou IPTU, por exemplo. E os custos de compra e venda dos imóveis são baixos, assim como as rendas provenientes do aluguel. Somando tudo, é melhor deixar o apartamento vazio. E lucrar na venda.

Segundo dados do Global Property Guide, os custos das transações imobiliárias no Brasil chegam a 11,5% do valor do imóvel e a renda de aluguel, a 5,71% do valor do imóvel ao ano. Na China esses valores são de meros 5,26% e 2,66%.

No Brasil, os mercados financeiros são mais sofisticados que os da China e as alternativas de investimento, mais variadas. Ainda assim, a poupança familiar continua voltada para a compra de imóveis para moradia e também como parte estratégica do patrimônio familiar. Aqui não existem imóveis vazios, em razão dos elevados custos de transação e manutenção. Por outro lado, o crescimento da demanda imobiliária - resultado da fascinação dos brasileiros com a casa própria, do crescimento econômico, do aumento de crédito e da diminuição das taxas de juros - levou à valorização estratosférica dos imóveis. O metro quadrado no Rio de Janeiro e em São Paulo se equipara, e até supera, em muitos casos, ao de Nova York e de Londres.

Tanto no Brasil quanto na China existe a preocupação com o impacto de uma crise imobiliária sobre o resto da economia. Segundo a consultoria GK Dragonomics, a construção civil residencial representa, sozinha, 6% do crescente Produto Interno Bruto (PIB) chinês - mesmo porcentual do Brasil, mas considerando-se aqui o setor da construção civil como um todo.

Nos dois mercados, vários agentes esperam por uma crise ou, pelo menos, uma forte correção de preços dos imóveis. Não há bolha imobiliária nesses países, como houve no Japão nos anos 90 ou nos Estados Unidos em 2007/2008, porém uma desvalorização imobiliária pode afetar consideravelmente as economias brasileira e chinesa. Em ambos os países os imóveis urbanos são escassos - na China estão vazios e no Brasil, caros demais. Não há perspectiva de mudança de tendência no curto prazo, mas o desenvolvimento de ambos os países depende do fortalecimento do mercado imobiliário para abrigar uma crescente e exigente população urbana.

* É PROFESSOR DE ECONOMIA DA FUNDAÇÃO DOM CABRAL E DA NOTTINGHAM UNIVERSITY BUSINESS SCHOOL CHINA.

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