As 'Detroits' alemãs

Algumas regiões da parte oriental da Alemanha começam a experimentar uma contração do mercado imobiliário

DAVID, BÖCKING, SPIEGEL ONLINE, O Estado de S.Paulo

11 de setembro de 2013 | 02h13

Longas filas, locatários desesperados: as pessoas que tentam encontrar um apartamento em Munique ou Hamburgo já estão familiarizadas com esse problema. É quase impossível encontrar um imóvel para viver nessas cidades.

E, com efeito, a escassez de apartamentos a preços acessíveis em muitas cidades alemãs transformou-se em slogan de campanha, com os social-democratas inserindo a demanda por aluguéis acessíveis em alguns dos seus cartazes de propaganda eleitoral. Mas uma visita a algumas áreas do lado oriental da Alemanha, como os Estados de Brandemburgo e Saxônia-Anhalt, nos mostra um mundo inteiramente diferente: prédios abandonados e dilapidados, lojas com portas fechadas e ruas vazias.

O mercado imobiliário alemão segue em duas direções opostas. Isso fica evidenciado num novo estudo divulgado pelo Instituto de Pesquisa Econômica de Colônia. Segundo a análise, a demanda habitacional em grandes cidades e áreas adjacentes continuará aumentando, ao passo que as cidades pequenas e povoados vêm encolhendo a ponto de se tornarem um "fenômeno de massa", afirma o autor do estudo, Michael Voigtländer.

O pesquisador calculou as necessidades habitacionais per capita nas grandes e pequenas cidades e também nos distritos rurais na Alemanha usando dois diferentes cenários. O primeiro supõe que o espaço vital por pessoa vai aumentar, enquanto que o segundo presume que ele permanecerá constante. No passado, o espaço vital per capita aumentou, acompanhando o padrão de vida das pessoas e também porque mais indivíduos decidiram ter um imóvel próprio.

Cenário. Não importa qual o cenário considerado certo, o fato é que a conclusão do estudo mostra que o pico da demanda será atingido em 2050. Mas, mesmo antes, algumas regiões, particularmente nos Estados da parte oriental da Alemanha, como Turíngia e Saxônia-Anhalt, experimentarão uma contração do mercado imobiliário. Na cidade de Suhl, na Turíngia, por exemplo, a demanda por um imóvel poderá cair 23% em 2030, o que significará que um apartamento em cada cinco permanecerá vazio.

Do lado ocidental, as cidades também começam a ficar despovoadas. Em pequenas cidades, como Salzgitter, na Baixa Saxônia, e Remscheid, na Renânia do Norte Westfalia, a demanda poderá cair em 17% e 14%, respectivamente.

Mas em várias cidades a demanda vai crescer, como Munique (13,5%), Hamburgo (7,1%), Frankfurt (6,8%) e Berlim (6,4%). O crescimento mais pronunciado da demanda por um imóvel não ocorrerá na cidade, mas nas áreas adjacentes, como em Munique, por exemplo. De acordo com o estudo, cidades como Erding (com um crescimento previsto de 15,8% da demanda), Ebersberg (14,5%) Dachau (13,8%) e Freising (13,6%) registrarão os índices mais altos em termos de demanda de habitação.

Quanto aos locais menos populares, mudanças maciças são previstas, prevendo-se até um aumento no número de imóveis vagos. Voigtländer adverte que este é um problema social. Imóveis vazios reduzem as chances de os apartamentos na área serem alugados, o que leva ao vandalismo. Os pesquisadores citam a cidade americana de Detroit como exemplo, onde amplos espaços da área central da cidade foram abandonados. Nesse cenário, os custos sobem também porque o pagamento de serviços como coleta de lixo e esgotos para a cidade inteira é arcado por um número menor de moradores.

Direção. O fenômeno não é novo. Cidades em toda a área rural da Alemanha, particularmente na parte oriental do país, e também em muitas regiões do lado ocidental, há muito tempo vêm registrando uma queda no número de moradores, uma vez que os mais jovens estão se transferindo para cidades maiores para estudar ou trabalhar. Muitas cidades de médio porte há muito tempo têm feito o possível para se desfazer dos imóveis excedentes.

O estudo não oferece motivos para otimismo. Apesar de as pessoas continuarem a desejar mais espaço vital per capita e do fato de que, com a imigração, 200 mil imigrantes cheguem anualmente na Alemanha, a tendência continuará. Voigtländer recomenda que as cidades aceitem a evolução. Não devem tentar atrair novos moradores com novas construções, residenciais e comerciais, o que só deve piorar a situação. Pelo contrário, devem se concentrar na modernização dos apartamentos existentes.

O Instituto está trabalhando com a Agência Federal para o Meio Ambiente com vistas a uma solução mais ampla, que envolveria um sistema nacional de certificação. Similar às trocas de emissões de carbono, esse processo tornaria os novos terrenos para novas incorporações uma commodity valiosa e negociável, resultando num empreendimento imobiliário residencial mais direcionado. / TRADUÇÃO DE TEREZINHA MARTINO

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