JF Diorio/Estadão
R$ 1,46 bilhão em crédito imobiliário migrou para outra instituição até novembro de 2019 JF Diorio/Estadão

Bancos travam guerra silenciosa por clientes de crédito imobiliário

Até novembro de 2019, o total de crédito imobiliário que migrou para outra instituição somou R$ 1,46 bilhão

Fabrício de Castro, O Estado de S. Paulo

20 de janeiro de 2020 | 05h00

BRASÍLIA - As instituições financeiras travam uma guerra silenciosa pelo cliente na área de crédito imobiliário no Brasil. Entre os cinco maiores bancos do País – Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e Santander –, nenhum deles aceitou abrir ao Estadão seus números mais recentes sobre portabilidade de crédito. Esses dados são considerados “estratégicos” pelas instituições, ainda mais neste momento em que o mercado de crédito habitacional está se abrindo.

Em 2015, o total de crédito imobiliário que migrou para outra instituição somou apenas R$ 68,93 milhões, considerando todos os bancos do País. No ano passado, até o mês de novembro, essa conta já era de R$ 1,46 bilhão. Os números ilustram somente o início da guerra pelo cliente, em um mercado que possui hoje estoque total de R$ 630 bilhões, considerando o financiamento para pessoas físicas.

A Caixa Econômica Federal, que abarca a maior fatia do crédito imobiliário no Brasil, afirma que tem como prioridade a concessão de novos financiamentos, mas também oferece a portabilidade aos interessados. Quando o cliente solicita a mudança da Caixa para outro banco, a estatal analisa a situação específica.

Bradesco, Santander e Banco do Brasil também afirmaram, por meio de assessoria de imprensa, que avaliam “caso a caso” a situação de quem deseja migrar seu financiamento para outro banco. De forma geral, a intenção é sempre reter o cliente que procura a concorrência.

Neste cenário, instituições menores também lutam para conquistar uma fatia maior do mercado. O Banco de Brasília (BRB), que hoje tem atuação concentrada no Distrito Federal, registrou crescimento de 368% do crédito imobiliário ao longo de 2019. “Tivemos 228 contratos de portabilidade apenas no segundo semestre de 2019”, disse o presidente do banco, Paulo Henrique Costa. “Hoje, a distribuição está quase meio a meio, entre novos contratos e contratos de portabilidade”.

De acordo com Costa, o crédito imobiliário é estratégico. “Entendemos que o crédito imobiliário é um produto especial, que traz um relacionamento de longo prazo. Ele permite ampliar o relacionamento com o banco e o consumo de outros produtos”, afirma.

Para os próximos meses, a meta do BRB é lançar novos produtos, como os contratos prefixados e indexados ao IPCA, inclusive para quem deseja fazer a portabilidade para o banco.

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Com queda de juros, portabilidade de crédito imobiliário dispara 175%

Além do corte na Selic, que acabou se refletindo nas taxas do financiamento de imóveis, maior disputa entre bancos impulsionou a transferência de dívidas; de janeiro a novembro do ano passado, migração do crédito no setor somou R$ 1,46 bilhão

Fabrício de Castro, O Estado de S. Paulo

20 de janeiro de 2020 | 05h00

BRASÍLIA - A sequência de cortes na taxa básica de juros e a redução do custo de financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito multiplicar o número de pedidos de modalidade.

Segundo os dados mais recentes do Banco Central, de janeiro a novembro de 2019 a transferência de dívida imobiliária para outro banco somou R$ 1,46 bilhão, um crescimento de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses de 2018. 

Ao fazer a portabilidade do financiamento, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas e melhorar as condições do empréstimo.

Se considerados apenas os dados de novembro do ano passado, 1.094 mutuários da casa própria transferiram suas dívidas. O montante total de crédito que migrou para outras instituições somou R$ 250,8 milhões, um aumento de 367,02% em relação ao mesmo mês de 2018. A média das taxas cobradas em novos financiamentos estava em 7,2% ao ano. Cinco anos antes, em novembro de 2014, era de 9,3%.

Com o custo menor, muitos bancos buscam atrair os brasileiros que possuem contratos antigos de financiamento imobiliário, em outras instituições. “Temos uma melhora da economia, que se reflete na oferta de imóveis e de crédito imobiliário. A redução da taxa de juros teve impacto na queda da taxa das operações de crédito”, afirmou o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do BC, João André Calvino Marques Pereira.

“A portabilidade cresceu em função da queda dos juros, mas há também uma atitude mais agressiva dos bancos”, avalia o economista José Dutra Vieira Sobrinho, especialista em Matemática Financeira. “O banco tem muito interesse em atrair o cliente. Quem entra em um financiamento habitacional se torna consumidor de longo prazo de outros produtos.”

Cálculos feitos por Dutra mostram que quem fez um financiamento há dois anos, no valor de R$ 500 mil, a uma taxa de 10% ao ano (0,7974% ao mês), possui hoje uma prestação de R$ 4.229,39 pelo Sistema Price – um dos sistemas de amortização mais comuns em financiamentos imobiliários no Brasil. Nesta conta, são considerados apenas os juros, sendo que um financiamento tradicional embute ainda os custos com seguros e os serviços do banco, como a avaliação do imóvel. O indexador utilizado para atualização do saldo no cálculo é a taxa referencial (TR), que nos últimos anos ficou em zero.

Se este cliente efetuar hoje a portabilidade do saldo ainda a ser pago (de R$ 493.323,28), para um banco que ofereça taxa de 7% ao ano (0,5654% ao mês), o valor da prestação cairá para R$ 3.282,05 ao ano. A queda é de 22,40%. “A diferença é brutal”, reconhece Dutra.

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Transferência de dívida imobiliária deve continuar em alta

Aumento de opções promete fazer a transferência de dívida imobiliária avançar; quem tem contrato pelo SFI poderá migrar para o SFH

Fabrício de Castro, O Estado de S. Paulo

20 de janeiro de 2020 | 05h00

BRASÍLIA - A portabilidade do crédito imobiliário, que se acelerou no segundo semestre de 2019, tende a continuar a crescer em 2020, em função do aumento das opções para quem deseja fazer a migração.

Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa. Confira aq

O SFI geralmente reúne as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e o mutuário pode utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

A partir de abril, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro do ano passado abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais.

Hoje, para entrar no SFH, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, dependendo da região do País. Em meados de 2018, porém, este limite era de R$ 950 mil. Isso significa que quem financiou um imóvel de R$ 1 milhão naquela época não conseguiu se enquadrar no SFH. A partir de abril deste ano, este mutuário poderá migrar para o SFH e ter acesso a taxas menores, além de utilizar o FGTS.

Contratos pelo IPCA

Para estimular a concorrência, no ano passado o BC também autorizou os bancos a fecharem contratos imobiliários que são indexados ao IPCA (índice oficial de inflação), no lugar da taxa referencial (TR). Neste caso, as parcelas iniciais geralmente são menores. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa opção, mas outras instituições se articulam para lançar o produto.

As regras atuais, de acordo com o Banco Central, já permitem a portabilidade de um financiamento indexado à TR para um contrato atualizado pelo IPCA. “As únicas restrições na portabilidade são que o saldo devedor e o prazo não podem ser maiores no novo banco”, diz Pereira. “E tiramos algumas barreiras que envolviam o SFH e o SFI. Esperamos, sim, algum aumento da portabilidade.”

Custo

Segundo o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira, a melhor referência para o cliente avaliar a portabilidade é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne as despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento imobiliário. “É importante comparar as taxas. Não só a taxa da operação, mas também o Custo Efetivo Total”, explica. “O CET tem que ter a informação completa de quanto você vai pagar naquela nova operação para a qual você vai migrar o saldo devedor.”

Com o CET em mãos, o cliente pode avaliar se o que está sendo oferecido é de fato melhor que o custo do financiamento no banco atual. Se este for o caso, inicia-se a migração. “Este banco proponente vai acionar o banco onde está o crédito, para dar início ao processo de portabilidade”, diz Pereira. “Já o banco que está sendo ‘desafiado” vai ter cinco dias para fazer a avaliação das informações. Esses cinco dias são o tempo para o banco atual fazer uma oferta melhor para a pessoa, para não perder o cliente”, explica. Confira aqui como realizar a portabilidade de financiamento

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