Carlos Medeiros Entrevista 'MERCADO DE SHOPPINGS NO BRASIL AINDA É SUBDESENVOLVIDO' Presidente da empresa de shopping centers BR Malls

Presidente da maior empresa de shoppings do País diz que ainda há espaço para crescimento e consolidação no setor; empresa chega ao fim do ano com 5 novos empreendimentos

MARINA GAZZONI, O Estado de S.Paulo

26 de novembro de 2011 | 03h06

A BR Malls vai inaugurar na terça-feira, dia 29, o seu 45.º shopping center, o Mooca Plaza, na zona leste de São Paulo, um empreendimento que custou R$ 300 milhões. Com cinco novos empreendimentos no seu portfólio e um valor de mercado de cerca de R$ 8,5 bilhões, a administradora de shoppings chega ao fim de 2011 como a maior companhia do setor imobiliário brasileiro, superando as incorporadoras.

O salto da empresa, que multiplicou por seis sua área de locações em cinco anos, se deve, principalmente, a aquisições. A BR Malls nasceu em outubro de 2006, com a compra da Ecisa, Egec e Dacom pelo fundo GP Investimentos e pela Equity Internacional, empresa do megainvestidor americano Sam Zell.

Na época de sua criação, ela tinha seis shopping centers. De lá para cá, foram 35 aquisições, uma venda e quatro empreendimentos inaugurados. A última compra, do shopping Jardim Sul, foi anunciada na terça-feira e custou R$ 460 milhões. E a empresa ainda tem fôlego para novas aquisições, segundo o presidente da BR Malls, Carlos Medeiros. Ele recebeu a reportagem no shopping Villa Lobos, em São Paulo, munido de uma série de estudos para provar que a companhia é a maior do setor e ainda pode mais.

A BR Malls ainda tem apetite para novas aquisições?

Vamos continuar fazendo aquisições e pode ser que algumas aconteçam ainda neste ano. Tínhamos uma meta de investir pelo menos R$ 1 bilhão em aquisições em 2011, um número que já passamos. Chegamos a RS 1,37 bilhão.

Com quantos shoppings a BR Malls pretende encerrar 2012?

Não temos uma meta para a nossa carteira. O que temos é uma meta de inaugurar três novos shoppings por ano até 2014. Ano que vem será em Belo Horizonte (MG), São Bernardo do Campo (SP) e Londrina (PR). Só temos controle sobre as inaugurações, mas não sobre as aquisições. É muito difícil determinar exatamente o número de shoppings que vamos comprar.

Por quê?

Não depende só de nós. Depende dos vendedores e de conseguirmos convergir no preço. A nossa intenção é ter um ano com muita atividade, tanto quanto em 2011.

Mas em 2011 foram R$ 1,37 bilhão em aquisições.

É muito. Este ano foi muito bom em termos de investimentos. Não sei se vamos conseguir ir tão bem em 2012, mas vamos trabalhar para isso.

É mais interessante para vocês desenvolver ou comprar um shopping?

Depende muito da localização. Uma coisa é quanto custa construir, outra é encontrar um terreno grande no bairro Morumbi, por exemplo, onde está o shopping Jardim Sul, que acabamos de comprar. Você não tem um terreno disponível no Morumbi para fazer um shopping de grande porte. Então, temos na conta da aquisição um valor de terreno que não existe, que é muito difícil quantificar. No Mooca, conseguimos encontrar um terreno porque era uma região que historicamente tinha muitos galpões. Compramos um terreno que era a antiga fábrica da Ford para desenvolver esse shopping. Não temos como desenvolver novos shoppings em todos os lugares, por isso precisamos comprar.

O Brasil ainda tem oportunidades no setor de shopping center?

O potencial é enorme. Primeiro, porque é um setor extremamente fragmentado, então existe uma oportunidade de consolidação. Além disso, o número de shoppings é pequeno em relação à população brasileira. Nos Estados Unidos, a área bruta locável de shoppings é de 2,2 mil m² por mil habitantes. No Canadá, é 1,3 mil, mas no Brasil é só 45. É muito pouco. E, no Brasil, apenas 18% da venda do varejo é feita em lojas de shoppings, contra 57% nos Estados Unidos, 51% na Austrália e 26% na França. Então esse mercado ainda é muito subdesenvolvido no Brasil. Os shopping centers foram beneficiados pela expansão da renda da população, do emprego e do crédito. Quando tudo isso se combina, cria-se uma massa de consumidores muito grande e uma oportunidade enorme para o setor.

O sr. acha que esse mercado vai se consolidar?

Sim. As três maiores empresas de shoppings do Brasil, que somos nós, a Iguatemi e a Multiplan, têm participação de mercado de mais ou menos 23%, que é muito pequena comparada a outros países. Quando você olha ao redor do mundo, nos EUA, Canadá, Europa, Argentina, Chile, as três maiores empresas de shoppings têm mais de 50% do mercado. Então, no Brasil, o mercado é muito fragmentado. Nós achamos que existe muita oportunidade de aquisição ainda. A tendência é que essas três empresas líderes de mercado aumentem sua participação e cheguem a um número próximo de 50%.

Mas há vendedores nesse mercado?

Sim. Houve um boom de investimentos no setor de shoppings nos anos 80. Há famílias que têm investimentos em ativos no setor há 20 anos, mas esse não é o negócio primário delas. Em algum momento, elas decidem sair desse mercado para investir em outros negócios ou se monetizar e aproveitar a vida.

Como a crise econômica afeta o setor?

Não achamos que o Brasil vai viver uma crise. O que veremos é uma desaceleração de um nível de crescimento do PIB de mais 7%, que vimos no ano passado, para um patamar mais baixo. Mas o governo tem uma série de mecanismos para minimizar essa desaceleração, incluindo afrouxar as medidas restritivas de crédito e reduzir juros. Então, o governo tem alguma margem de manobra sobre isso. O setor de shoppings é uma indústria que já se tornou muito defensiva em épocas de crise. As pessoas deixam de fazer grandes investimentos, como comprar um carro, se mudar ou tirar férias, mas elas não deixam de fazer pequenos consumos no shopping. Olhando os últimos 15 anos no Brasil, nunca existiu um ano em que as vendas em shoppings caíram. Mesmo em anos de crise, elas subiram. Se você olhar o ano de 2009, que foi um ano de crescimento zero na economia brasileira, as nossas vendas nas mesmas lojas que já tínhamos no ano anterior cresceram 7%.

Mas a BR Malls vai desacelerar?

Não. Nós não temos nenhuma intenção de desacelerar. Nosso plano é continuar construindo três shoppings por ano e continuar fazendo aquisições.

Algumas empresas do setor imobiliário, que abriram capital na mesma época que a BR Malls, estão optando por dar um passo atrás na estratégia de crescimento, reduzindo sua previsão de lançamentos. Por que vocês vão agir diferente?

O setor de incorporação é diferente do nosso. Enquanto a companhia cresce, ele tem geração de caixa negativa. Quanto mais elas crescem, mais elas precisam de dinheiro. O nosso setor é provavelmente um dos que mais gera caixa, então estamos em um cenário oposto das incorporadoras. Para cada real que geramos de receita, a gente transforma isso em mais ou menos R$ 0,40 de caixa. Então, quanto mais shoppings compramos, quanto mais crescemos, mais geramos caixa. E, por causa disso, conseguimos neste ano um dos maiores marcos para a companhia. Com apenas cinco anos de operação, nós nos tornamos a empresa mais valiosa do setor imobiliário, superando as incorporadoras.

A dívida da BR Malls é um problema?

Não, de forma alguma. A dívida líquida sobre o patrimônio está em torno de 20% e, sobre o Ebtida, é por volta de duas vezes. É um grau de alavancagem muito baixo se comparado as outras empresas do setor, principalmente no exterior.

Então vocês vão continuar emitindo dívida?

Vamos. Caso a gente tenha outra aquisição grande vindo por aí provavelmente vamos usar dívida para financiar isso.

O que podemos esperar da BR Malls em 2012?

Vamos continuar fazendo o mesmo que fazemos há cinco anos, porque estamos indo muito bem. Desde o começo temos feito a mesma coisa: crescendo por meio de compra, desenvolvimento de novos empreendimentos e mantendo o foco em melhoria dos processos internos. A nossa meta, quando começou 2011, era nos tornarmos a maior empresa do setor imobiliário no Brasil, e a gente conseguiu. Para 2012, queremos continuar crescendo e nos mantermos na condição de maior empresa do setor no País.

Graduado em Finanças e Comércio Internacional pela Universidade de Nova York e pós-graduado em Administração pela Harvard Business School, Medeiros é presidente da BR Malls desde que a empresa foi criada, em 2006. Tem 38 anos e já foi conselheiro de empresas como Gafisa, GP Investimentos e Contax.

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