China Daily via Reuters - 18/1/2015
China Daily via Reuters - 18/1/2015

Cidades chinesas vendem terrenos para si mesmas em meio à crise imobiliária

Entidades financeiras criadas por governos locais se tornaram grandes compradores em leilões de projetos imobiliários, o que tem preocupado analistas do mercado financeiro

Washington Post Bloomberg, Agências Internacionais

01 de fevereiro de 2022 | 10h00

À primeira vista, o recente leilão de terrenos pela cidade chinesa de Rizhao parecia algo banal. Houve quatro lances, o que fez o preço subir 11%, para US$ 170 milhões. No entanto, um olhar mais atento revela algo curioso: as ofertas foram feitas por uma instituição financeira de propriedade do governo de Rizhao, o que significa que, na prática, a cidade vendeu as terras para si mesma.

Em toda a China, as entidades de financiamento do governo local (LGFVs, na sigla em inglês) substituíram as incorporadoras imobiliárias quebradas como os maiores compradores de terrenos para empreendimentos imobiliários, gerando novas preocupações quanto à capacidade dessas entidades de repagar uma pilha de dívidas que ultrapassa US$ 8,4 trilhões em algumas estimativas.

Em nove das 21 grandes cidades chinesas que registraram vendas de terrenos nos últimos dois meses de 2021, pelo menos metade dos lotes foram comprados pelos chamados LGFVs, segundo a empresa de consultoria China Index Holdings.

Algumas dessas aquisições custaram bilhões de dólares. Embora as medidas talvez ajudem a conter uma queda na venda de terrenos e proporcionem uma receita bastante necessária para os governos locais, as compras ameaçam exacerbar os riscos para os LGFVs. Essas entidades são o segundo maior tomador de empréstimo não financeiros em captações externas e os maiores na China.

“A compra de terrenos geralmente leva os LGFVs a acumular empréstimos e aumentar a alavancagem”, disse Yuqing Fu, gestor de carteiras do fundo de títulos de renda fixa HSBC Jintrust. “Não é fácil para eles reduzir as despesas depois.”

O LGFV de Rizhao se recusou a comentar os vários lances no leilão do mês passado, que foi divulgado pelo jornal digital chinês The Paper. Tentativas de contato com  os responsáveis pela venda dos terrenos também não foram respondidas.

Os LGFVs ganharam destaque após a crise financeira de 2008, quando os governos municipais e das províncias foram impedidos de tomar empréstimos. Os veículos preencheram o vazio, explorando mercados de dívida e empréstimos bancários para financiar estradas, pontes e metrôs em toda a China. O endividamento dessas entidades explodiu, embora registrar uma contagem precisa seja difícil, já que grande parte da dívida é mantida fora dos balanços dos governos locais chineses.

Mesmo antes do grande número de aquisições de terrenos, o Fundo Monetário Internacional (FMI) estimou a dívida dos LGFVs em cerca de 39 trilhões de yuans (US$ 6,2 trilhões) em 2020. O Goldman Sachs estima que o envididamento seja de 53 trilhões de yuans, ou cerca de metade do PIB da China.

Os LGFVs têm sido um risco à espreita no mercado de crédito da China há anos, mas as garantias implícitas dos governos locais ajudaram a evitar calotes nos títulos públicos, garantindo uma demanda constante dos investidores.

Embora Pequim tenha proibido garantias explícitas, a expectativa de que um governo municipal ou provincial apoiaria, em última instância, um LGFV em dificuldades, levou as agências de classificação de crédito a atribuir a alguns deles o equivalente a classificações de grau de investimento.

Mesmo em meio ao recente colapso dos títulos desencadeado pela inadimplência da Evergrande e outras incorporadoras, a dívida do LGFV se manteve bem. Um indicador de títulos offshore vendidos por LGFVs está flutuando perto de um recorde em dezembro, de acordo com um índice iBoxx.

Ainda assim, os riscos estão aumentando em algumas frentes. Os LGFVs estão comprando rapidamente terrenos quando os preços caem e o mercado imobiliário despenca. Os lucros das vendas de terrenos caíram por quatro meses consecutivos, causando prejuízo aos governos locais que contam com essas vendas para até 40% da receita.

Se as incorporadoras continuarem a reduzir sua atividade no setor da construção, os LGFVs podem acabar tendo que lidar com lotes vazios de terra. Embora os vários lances que ocorreram em Rizhao não pareçam generalizados, está claro que os veículos financeiros estão aumentando os gastos. Os LGFVs compraram quase 30% de todos os lotes vendidos em todo o país nos últimos meses e quase 50% em municípios menores, de acordo com Yan Yuejin, diretor de pesquisa do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento da China E-house.

Exemplos incluem o Shenzhen Metro Group, o maior emissor de LGFV na província de Guangdong, que gastou 18 bilhões de yuans em cinco dos 11 lotes leiloados em novembro. Seus gastos com terrenos no ano passado ultrapassaram a receita total para 2020. Da mesma forma, a unidade imobiliária do Grupo de Desenvolvimento Econômico e de Tecnologia Jiangsu Wuzhong, cujo LGFV tem classificação AA+, fez ofertas para dois lotes no leste de Suzhou no valor de 5,4 bilhões de yuans. 

Enquanto isso, os LGFVs enfrentam riscos de refinanciamento, já que Pequim pretende controlar melhor a dívida que não está nos balanços do governo. Como parte desse esforço, o governo central quer quebrar as garantias estatais implícitas que respaldam esses passivos não transparentes, possivelmente colocando em risco os investidores de LGFV no futuro.

As instituições têm um total de débitos de US$ 376 bilhões com vencimento para este ano, sendo a maioria no mercado interno, de acordo com dados compilados pela Bloomberg. As instituições financeiras, que têm 25 trilhões de yuans em exposição ao LGFV – ou 37% do total de empréstimos –, também estão se tornando cautelosas. Pelo menos cinco bancos estatais impuseram novas restrições este ano a empréstimos para LGFVs mais fracos, informou a Bloomberg este mês.

Os LGFVs em províncias e regiões com queda nas vendas de terrenos, entre elas Yunnan, Jiangxi, Mongólia Interior e Guangxi, enfrentam maiores riscos de não pagamento, disse a S&P Global Ratings em um relatório.

As vendas de terrenos mais fracas e a campanha contínua para conter a dívida oculta talvez leve alguns dos LGFVs mais fracos a passar por dificuldades financeiras este ano, disse Freddy Wong, chefe de investimentos de renda fixa para Ásia-Pacífico da Invesco, que espera que a taxa de inadimplência permaneça muito baixa para o setor como um todo. Essas movimentações “deixarão menos margem financeira para os governos locais em regiões fracas” apoiarem seus LGFVs, disse ele.

Para as instituições mais fortes, os riscos talvez estejam mais distantes. Os governos provavelmente manterão o apoio este ano, pois seus próprios desafios orçamentais os tornam mais dependentes dos LGFVs para investimentos em infraestrutura, disse Zerlina Zeng, analista sênior da CreditSights Singapore. As autoridades regionais também querem evitar defaults desordenados com uma mudança de liderança de cinco anos chegando este ano.

“Talvez não vejamos os riscos óbvios no curto prazo”, disse Feng Jianlin, analista-chefe do instituto de pesquisa FOST em Pequim. “Mas se os LGFVs continuarem sendo os principais compradores de terrenos, os riscos deveriam ser levados a sério."

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