Com desvalorização de 63% em um ano, PDG tenta recuperar confiança

Analistas questionam a capacidade da incorporadora de reduzir seu nível de endividamento, que é o mais alto do setor

CIRCE BONATELLI, NAIANA OSCAR, O Estado de S.Paulo

10 Fevereiro 2015 | 02h02

A empresa que já foi a maior incorporadora imobiliária do País há cinco anos, uma das preferidas de quem aplica em ações do setor, está em crise com investidores. O presidente da PDG, Carlos Augusto Piani, há dois anos no comando da companhia com a missão de reestruturá-la, diz estar sendo incompreendido pelo mercado, que não entende os avanços operacionais da empresa. Os analistas do setor, por sua vez, vêm emitindo alertas sobre o nível de endividamento da incorporadora.

Ontem, na BM&FBovespa, os investidores deram uma trégua, de leve: os papéis registraram alta de 1,67%. A valorização, no entanto, é irrelevante perto dos 63% que a empresa perdeu de valor de mercado em 12 meses e dos 29% de queda nos últimos 30 dias. Hoje, a gestora de investimentos Vinci Partners, do banqueiro Gilberto Sayão, detém uma participação de 30% na companhia, que na sua melhor fase gabava-se por ser uma "corporation" - jargão do mercado financeiro para definir empresas sem controlador, com a maior parte das ações negociadas em bolsa.

Há duas semanas, chegou a se levantar no mercado, como justificativa para a queda das ações, uma possível saída da Vinci do capital da PDG. "Boato puro e simples", diz Piani, que também é sócio da gestora. "De certa forma, a PDG voltou a ser uma empresa de dono. O compromisso dela está mantido e a posição da Vinci pode até aumentar." O que aconteceu, segundo ele, foi que um grande investidor estrangeiro vendeu, "por algum motivo particular", suas participações na empresa, gerando uma agitação em torno dos papéis da incorporadora.

A maior preocupação do mercado é em relação ao endividamento da PDG. Ela tem uma dívida líquida de R$ 7 bilhões - com R$ 1,781 bilhão para vencer neste ano. Em paralelo, as disponibilidades de caixa eram de R$ 1 bilhão no fim de setembro. Isso indica, segundo analistas do setor, que há condições para a PDG bancar os vencimentos até a metade do ano, se não forem consideradas outras despesas e receitas. "Embora a PDG tenha feito as correções necessárias para se reestruturar, continuamos preocupados com sua alavancagem", escreveram os analistas do Besi, Gabriel De Caetano e Guilheme Reig.

Desde o ano passado, os executivos da incorporadora vêm reafirmando a perspectiva de uma geração de caixa na ordem de bilhões de reais em 2015 para amortizar dívida. Segundo Piani, esse movimento será puxado pela conclusão da venda de imóveis e repasse dos clientes para o financiamento bancário, momento em que é quitada a maior parte da dívida da unidade comercializada na planta. "Nós tomamos mais dívida, mas reduzimos nosso custo", diz Piani. "A soma de dívida mais custos caiu de R$ 13 bilhões para R$ 9 bilhões", diz Piani. A preocupação de analistas é que uma piora da economia brasileira e do mercado imobiliário possam atrasar as vendas e os repasses.

Estratégia. A empresa está tentando de tudo para diminuir sua alavancagem. Mais recentemente lançou mão de uma estratégia ainda pouco usual no setor. Ela vem negociando a venda de empreendimentos residenciais "no atacado" para grandes investidores pela metade do preço praticado nos estandes. O objetivo tem sido acelerar ao máximo a entrada de recursos no caixa para fazer frente ao pesado cronograma de vencimentos em 2015.

Nos últimos meses de 2014, a PDG vendeu fatias de 50% a 75% em 27 projetos imobiliários, cujo valor geral de vendas (VGV) é de aproximadamente R$ 3,3 bilhões, o equivalente a 2,5 vezes o montante lançado pela companhia no ano passado. As informações foram obtidas com fontes próximas à PDG. Piani confirma o negócio, mas minimiza sua relevância dentro da estratégia da companhia. "Nossa atividade é vender imóvel, seja no varejo ou no atacado", diz. "A gente tenta maximizar nosso resultado o tempo todo, e agora isso faz sentido."

As vendas desses pacotões serão incluídas no próximo balanço da incorporadora, referente ao quarto trimestre de 2014, que será publicado em março.

A primeira operação, segundo fontes, foi fechada no dia 30 de setembro entre a PDG e uma gestora de recursos especializada em investimentos no mercado imobiliário. O "pacotão" englobou a fatia de 50% de nove empreendimentos residenciais - quatro no Estado de São Paulo, três no Rio de Janeiro e dois na Bahia, com valor geral de vendas de R$ 1,8 bilhão.

Esses projetos já estavam em andamento, com uma média ponderada de 50% das obras executadas e 70% do VGV comercializado, segundo fontes. A fatia de 50% nesses projetos correspondia, portanto, a R$ 270 milhões em vendas remanescentes. Na operação com a gestora, os ativos foram vendidos pela PDG por R$ 120 milhões, um desconto de 55%.

O porcentual praticado "no atacado" pela incorporadora foi muito maior do que os oferecidos durante a liquidação realizada no segundo semestre de 2014 para os consumidores nos estandes. Na ocasião, a campanha chamada "Na Ponta do Lápis" anunciou ofertas de no máximo 30%. "A PDG perdeu margem nessa operação, mas ganhou caixa. É questão de sobrevivência", afirmou uma fonte com conhecimento da operação. "Ela gerou uma entrada de caixa antecipada, porque a venda desses imóveis iria levar muito tempo para ser monetizada, em torno de três anos."

A segunda operação da PDG foi acertada em novembro, nos mesmos moldes, com outra gestora de recursos. Neste caso, o pacotão envolveu 50% de participação em 15 empreendimentos e 75% em outros três, espalhados pelos Estados de São Paulo, Rio, Amazonas, Bahia, Pará e Paraná. Os projetos totalizam VGV de R$ 1,5 bilhão. Assim como a primeira operação, os edifícios já estavam sendo concluídos, com ao menos metade das obras e das vendas realizadas. O desconto teria sido da ordem de 40% a 50%.

Ao se desfazer dos empreendimentos, a companhia reduzirá o estoque de imóveis e o volume de recebíveis, além de reforçar o caixa.

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