Com queda de juros, portabilidade de crédito imobiliário dispara 175%

Além do corte na Selic, que acabou se refletindo nas taxas do financiamento de imóveis, maior disputa entre bancos impulsionou a transferência de dívidas; de janeiro a novembro do ano passado, migração do crédito no setor somou R$ 1,46 bilhão

Fabrício de Castro - O Estado de S. Paulo

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BRASÍLIA - A sequência de cortes na taxa básica de juros e a redução do custo de financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito multiplicar o número de pedidos de modalidade.

Segundo os dados mais recentes do Banco Central, de janeiro a novembro de 2019 a transferência de dívida imobiliária para outro banco somou R$ 1,46 bilhão, um crescimento de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses de 2018. 

Ao fazer a portabilidade do financiamento, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas e melhorar as condições do empréstimo.

Disputa entre bancos impulsionou a transferência de dívidas imobiliária Foto: Clayton de Souza/Estadão

Se considerados apenas os dados de novembro do ano passado, 1.094 mutuários da casa própria transferiram suas dívidas. O montante total de crédito que migrou para outras instituições somou R$ 250,8 milhões, um aumento de 367,02% em relação ao mesmo mês de 2018. A média das taxas cobradas em novos financiamentos estava em 7,2% ao ano. Cinco anos antes, em novembro de 2014, era de 9,3%.

Com o custo menor, muitos bancos buscam atrair os brasileiros que possuem contratos antigos de financiamento imobiliário, em outras instituições. “Temos uma melhora da economia, que se reflete na oferta de imóveis e de crédito imobiliário. A redução da taxa de juros teve impacto na queda da taxa das operações de crédito”, afirmou o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do BC, João André Calvino Marques Pereira.

“A portabilidade cresceu em função da queda dos juros, mas há também uma atitude mais agressiva dos bancos”, avalia o economista José Dutra Vieira Sobrinho, especialista em Matemática Financeira. “O banco tem muito interesse em atrair o cliente. Quem entra em um financiamento habitacional se torna consumidor de longo prazo de outros produtos.”

Disparada

Portabilidade no crédito imobiliário acelerou no segundo semestre de 2019

Nota: *O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) utiliza dinheiro da poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Em função disso, as taxas de juros também costumam ser menores. **O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) reúne as operações que não se enquadram no SFH. Não permite o uso do FGTS e engloba imóveis com valores mais elevados

Fonte: Banco Central

Cálculos feitos por Dutra mostram que quem fez um financiamento há dois anos, no valor de R$ 500 mil, a uma taxa de 10% ao ano (0,7974% ao mês), possui hoje uma prestação de R$ 4.229,39 pelo Sistema Price – um dos sistemas de amortização mais comuns em financiamentos imobiliários no Brasil. Nesta conta, são considerados apenas os juros, sendo que um financiamento tradicional embute ainda os custos com seguros e os serviços do banco, como a avaliação do imóvel. O indexador utilizado para atualização do saldo no cálculo é a taxa referencial (TR), que nos últimos anos ficou em zero.

Se este cliente efetuar hoje a portabilidade do saldo ainda a ser pago (de R$ 493.323,28), para um banco que ofereça taxa de 7% ao ano (0,5654% ao mês), o valor da prestação cairá para R$ 3.282,05 ao ano. A queda é de 22,40%. “A diferença é brutal”, reconhece Dutra.

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Confira como fazer portabilidade de financiamento da casa própria

Veja os principais pontos a serem considerados na hora de optar - ou não - pela transferência da dívida

Redação - O Estado de S.Paulo

As possibilidades para transferência de dívida imobiliária vêm crescendo no Brasil e a tendência é que isso se mantenha para 2020. Isso acontece no cenário recente de juros baixos no País, algo não tão conhecido ainda por aqui, mas que torna os contratos mais baratos. 

Neste momento, cenário é positivo para renegociações Foto: Zeca Wittner/Estadão

Com isso, há, neste momento, uma disputa entre os bancos para que novos clientes sejam captados, principalmente para renegociação de financiamentos antigos, que foram realizados com taxas mais altas - em períodos que a Selic estava na casa dos dois dígitos. 

“Temos uma melhora da economia, que se reflete na oferta de imóveis e de crédito imobiliário. A redução da taxa de juros teve impacto na queda da taxa das operações de crédito”, afirmou o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira. 

Veja os principais pontos a serem considerados na hora de optar - ou não - pela transferência. 

Como funciona a portabilidade

  1. Quem pode fazer? 

    A portabilidade de crédito imobiliário é possível para qualquer contrato em andamento, não importa o prazo ou as condições.

  2. Como avaliar se vale a pena?

    A principal referência deve ser o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário. Nele, estão incluídas as despesas com juros, seguros e serviços bancários. Compare o CET do seu contrato atual com o que será oferecido pelos demais bancos. As instituições financeiras são obrigadas a fornecer estes valores.

  3. E se meu contrato estiver perto do fim?

    Não importa se seu contrato ainda levará 20 anos ou 5 anos para terminar. A portabilidade pode ser feita a qualquer momento. E não existe um momento “ótimo” para a migração. É importante comparar o CET (Custo Efetivo Total) ofertado pelas instituições financeiras para tomar a decisão.

  4. Como faço a portabilidade?

    O primeiro passo é procurar outros bancos, em busca de informações sobre taxas e, principalmente, o CET. Depois de você optar pela portabilidade, o banco proponente vai acionar seu banco atual, para dar início ao processo. A instituição que possui seu contrato terá cinco dias para avaliar as informações e, se for o caso, fazer uma contraproposta. 

  5. Conseguirei usar o FGTS?

    A portabilidade não altera as regras para uso do FGTS no financiamento imobiliário. Quem financia pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) continuará a usar normalmente o fundo de garantia para abater o saldo devedor. Para aqueles que possuem um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o uso do FGTS não é permitido.

  6. Há restrições na portabilidade?

    Sim. Ao migrar, o mutuário não poderá estender o prazo do financiamento. Além disso, o crédito na nova instituição terá o mesmo valor do saldo devedor do contrato do banco antigo. 

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Transferência de dívida imobiliária deve continuar em alta

Aumento de opções promete fazer a transferência de dívida imobiliária avançar; quem tem contrato pelo SFI poderá migrar para o SFH

Fabrício de Castro - O Estado de S. Paulo

BRASÍLIA - A portabilidade do crédito imobiliário, que se acelerou no segundo semestre de 2019, tende a continuar a crescer em 2020, em função do aumento das opções para quem deseja fazer a migração.

Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa. Confira aq

Mutuário deve considerar despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento, antes de transferir sua dívida para outro banco Foto: Valéria Gonçalvez/Estadão

O SFI geralmente reúne as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e o mutuário pode utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

A partir de abril, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro do ano passado abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais.

Hoje, para entrar no SFH, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, dependendo da região do País. Em meados de 2018, porém, este limite era de R$ 950 mil. Isso significa que quem financiou um imóvel de R$ 1 milhão naquela época não conseguiu se enquadrar no SFH. A partir de abril deste ano, este mutuário poderá migrar para o SFH e ter acesso a taxas menores, além de utilizar o FGTS.

Contratos pelo IPCA

Para estimular a concorrência, no ano passado o BC também autorizou os bancos a fecharem contratos imobiliários que são indexados ao IPCA (índice oficial de inflação), no lugar da taxa referencial (TR). Neste caso, as parcelas iniciais geralmente são menores. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa opção, mas outras instituições se articulam para lançar o produto.

As regras atuais, de acordo com o Banco Central, já permitem a portabilidade de um financiamento indexado à TR para um contrato atualizado pelo IPCA. “As únicas restrições na portabilidade são que o saldo devedor e o prazo não podem ser maiores no novo banco”, diz Pereira. “E tiramos algumas barreiras que envolviam o SFH e o SFI. Esperamos, sim, algum aumento da portabilidade.”

Custo

Segundo o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira, a melhor referência para o cliente avaliar a portabilidade é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne as despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento imobiliário. “É importante comparar as taxas. Não só a taxa da operação, mas também o Custo Efetivo Total”, explica. “O CET tem que ter a informação completa de quanto você vai pagar naquela nova operação para a qual você vai migrar o saldo devedor.”

Com o CET em mãos, o cliente pode avaliar se o que está sendo oferecido é de fato melhor que o custo do financiamento no banco atual. Se este for o caso, inicia-se a migração. “Este banco proponente vai acionar o banco onde está o crédito, para dar início ao processo de portabilidade”, diz Pereira. “Já o banco que está sendo ‘desafiado” vai ter cinco dias para fazer a avaliação das informações. Esses cinco dias são o tempo para o banco atual fazer uma oferta melhor para a pessoa, para não perder o cliente”, explica. Confira aqui como realizar a portabilidade de financiamento

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Bancos travam guerra silenciosa por clientes de crédito imobiliário

Até novembro de 2019, o total de crédito imobiliário que migrou para outra instituição somou R$ 1,46 bilhão

Fabrício de Castro - O Estado de S. Paulo

BRASÍLIA - As instituições financeiras travam uma guerra silenciosa pelo cliente na área de crédito imobiliário no Brasil. Entre os cinco maiores bancos do País – Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e Santander –, nenhum deles aceitou abrir ao Estadão seus números mais recentes sobre portabilidade de crédito. Esses dados são considerados “estratégicos” pelas instituições, ainda mais neste momento em que o mercado de crédito habitacional está se abrindo.

R$ 1,46 bilhão em crédito imobiliário migrou para outra instituição até novembro de 2019 Foto: JF Diorio/Estadão

Em 2015, o total de crédito imobiliário que migrou para outra instituição somou apenas R$ 68,93 milhões, considerando todos os bancos do País. No ano passado, até o mês de novembro, essa conta já era de R$ 1,46 bilhão. Os números ilustram somente o início da guerra pelo cliente, em um mercado que possui hoje estoque total de R$ 630 bilhões, considerando o financiamento para pessoas físicas.

A Caixa Econômica Federal, que abarca a maior fatia do crédito imobiliário no Brasil, afirma que tem como prioridade a concessão de novos financiamentos, mas também oferece a portabilidade aos interessados. Quando o cliente solicita a mudança da Caixa para outro banco, a estatal analisa a situação específica.

Bradesco, Santander e Banco do Brasil também afirmaram, por meio de assessoria de imprensa, que avaliam “caso a caso” a situação de quem deseja migrar seu financiamento para outro banco. De forma geral, a intenção é sempre reter o cliente que procura a concorrência.

Neste cenário, instituições menores também lutam para conquistar uma fatia maior do mercado. O Banco de Brasília (BRB), que hoje tem atuação concentrada no Distrito Federal, registrou crescimento de 368% do crédito imobiliário ao longo de 2019. “Tivemos 228 contratos de portabilidade apenas no segundo semestre de 2019”, disse o presidente do banco, Paulo Henrique Costa. “Hoje, a distribuição está quase meio a meio, entre novos contratos e contratos de portabilidade”.

De acordo com Costa, o crédito imobiliário é estratégico. “Entendemos que o crédito imobiliário é um produto especial, que traz um relacionamento de longo prazo. Ele permite ampliar o relacionamento com o banco e o consumo de outros produtos”, afirma.

Para os próximos meses, a meta do BRB é lançar novos produtos, como os contratos prefixados e indexados ao IPCA, inclusive para quem deseja fazer a portabilidade para o banco.

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