Yana Paskova/The New York Times
Yana Paskova/The New York Times

Com queda na ocupação, dormitórios estudantis vão além dos estudantes

Corretoras estão comprando moradias para alunos de universidades com problemas financeiros e convertendo-as em apartamentos para jovens profissionais e estudantes de pós-graduação

Debra Kamin, The New York Times

24 de novembro de 2020 | 13h00

A Universidade Yeshiva estava em apuros, e a Pebb Capital enxergou uma oportunidade. Os problemas financeiros da Yeshiva, a mais antiga universidade judaica dos Estados Unidos, começaram com o novo milênio, e já em 2015, seus recursos tinham sido reduzidos em US$ 90 milhões. Para liberar mais dinheiro, a instituição começou a vender parte de seus imóveis, incluindo uma habitação de Manhattan chamada Alabama, usada para atender aos alunos da Faculdade de Direito Cardozo, da Yeshiva.

A Pebb Capital e sua sócia, TriArch Real Estate, compraram o prédio por US$ 58 milhões em 2016, derrubando paredes internas e reformando tudo para transformar o dormitório datado em apartamentos modernos e bem equipados. Os investidores quase dobraram a quantia aplicada, vendendo o edifício por US$ 104 milhões em fevereiro de 2020; agora, moram ali jovens profissionais e estudantes de pós-graduação.

“Os estudantes não são os únicos interessados nesse tipo de produto", disse James Jago, diretor administrativo da Pebb. A demanda por alternativas de moradia barata está aumentando entre aqueles que ingressaram recentemente na força de trabalho.

A Pebb não foi a única corretora de imóveis a perceber isso. Outros investidores estão entrando na onda, buscando a oportunidade de adquirir dormitórios de universidades em dificuldades e transformá-los em habitações para trabalhadores.

30% das universidades americanas são deficitárias, situação que afeta tanto as públicas quanto as privadas, de acordo com o Moody’s Investors Service, e a pandemia só intensificou a pressão financeira — o ensino virtual deixou os campi paralisados, com as aulas online acabando com a população de estudantes que habitualmente estariam consumindo nas livrarias, cafés e eventos esportivos desses campi.

“É como uma tempestade perfeita", disse Michael Jerbich, presidente da B. Riley Real Estate Solutions. “A única coisa que elas podem fazer é recorrer aos imóveis e outros bens desse tipo.”

Desde o início da pandemia, a Pebb reformou duas outras propriedades destinadas a estudantes: o Cadence, em Tucson, Arizona, e Monarch Heights, na região de Washington Heights, Manhattan, são agora conjuntos de apartamentos de alto padrão voltados para estudantes e jovens profissionais. A mudança vem ocorrendo há anos conforme as universidades se veem diante de uma queda nas matrículas e um endividamento cada vez maior, mas, conforme a pandemia se agrava, os especialistas apontam que os imóveis das universidades serão reformados ou vendidos.

A Universidade Atlantic Union, em Lancaster, Massachusetts, que fechou em 2018, colocou seu campus à venda em janeiro; a Unity College, em Maine, que demitiu 15% de seus funcionários em agosto, pensa em fazer o mesmo. Em Vermont, a Marlboro College vendeu seu campus de 200 hectares em maio para a Democracy Builders, organização sem fins lucrativos da área de ensino, e encerrou suas atividades pouco depois. O Instituto de Tecnologia Benjamin Franklin, em Boston, anunciou em setembro que seu campus de South End se tornaria um local de uso misto centrado em um asilo.

Alto luxo

Os EUA têm o maior mercado de moradia estudantil do mundo, representando US$ 11 bilhões em investimentos imobiliários, de acordo com a National Apartment Association. E conforme a pandemia se arrasta, um número cada vez maior de universidades sente o aperto financeiro, e a lacuna entre os recursos à disposição de campi famosos como Harvard e Yale e as universidades menores só vai aumentar.

“Acho que veremos não apenas uma divisão entre as cidades, mas também entre as universidades", disse Laura Dietzel, sócia e analista imobiliária sênior da firma de contabilidade RSM.

O Cadence tinha um modelo de aluguel por quarto antes de ser adquirido pela Pebb Capital em setembro, por US$ 33 milhões, em parceria com a Coastal Ridge Real Estate. A Pebb planeja uma reforma de US$ 12 milhões para converter a propriedade em estúdios e apartamentos de um e dois quartos, incorporando luxos e toques de design que buscam atrair os jovens profissionais, que agora chegam em grandes números a Tucson, vindos de estados próximos como a Califórnia, onde o valor dos imóveis é significativamente mais alto.

O edifício fica a cinco minutos de carro da Universidade do Arizona, em Tucson, o que o torna ideal para os estudantes que desejam viver perto do campus. Depois que a reforma for concluída, o aluguel não será mais cobrado por quarto, disse Jago, que espera uma mudança significativa no perfil dos interessados em alugar.

“Nós seremos a melhor alternativa da região central para os jovens profissionais", disse ele, “e quem sabe sejam atraídos também os estudantes mais ricos ou de pós-graduação, do tipo que não quer ficar perto do agito e da bagunça causada pelos graduandos".

Jacob Baumstein é aluno do segundo ano do curso de ciências da informação oferecido conjuntamente pela Universidade de Columbia e o Jewish Theological Seminary. Mesmo com todas as suas aulas transferidas para a internet esse ano, ele deixou a casa dos pais, em Charlotte, Carolina do Norte, para morar no Monarch Heights da Pebb. A mudança ocorreu no início de setembro.

Mesmo com as aulas virtuais, Baumstein decidiu voltar a Nova York porque sentia falta de algo mais semelhante à vivência universitária, e eventos como jantares no terraço descoberto ajudaram a criar essa sensação.

O edifício, situado a menos de um quarteirão da Columbia, foi aberto em meados do ano e, inicialmente, destinava-se exclusivamente a abrigar estudantes da universidade. Mas, quando a pandemia teve início, a Pebb começou discretamente a mudar sua abordagem de marketing, promovendo o deck na cobertura, o centro fitness, o café e as quadras para um público mais amplo.

“Se eu estivesse em um alojamento estudantil, seria como uma cidade fantasma", disse Baumstein. “Mas, como temos aqui os jovens profissionais, temos a sensação de viver em uma comunidade vibrante.”

Taxa de ocupação

Em todo o país, a pandemia reduziu a população dos dormitórios de outras universidades, que adotaram um regime de ocupante único em vez das duplas e trios de antigamente, ou fecharam suas instalações totalmente, trazendo um desgaste para suas finanças. Mas os alojamentos estudantis privados, que costumam oferecer mais conforto e decoração melhor do que as alternativas de moradia no campus, apresentam balanços orçamentários equilibrados.

“Durante a covid-19, tivemos 98% de nossa receita", disse David J. Adelman, diretor executivo da Campus Apartments, provedora de moradia para estudantes em 15 estados.

Adelman diz que a taxa de ocupação em suas propriedades teve queda de apenas cinco pontos percentuais este ano, sinal importante de que a demanda por moradia estudantil ainda existe, e se as universidades não puderem atendê-la, entidades privadas anseiam pela oportunidade de ocupar esse espaço. Mas, para os estudantes, isso significa mais concorrência pelas melhores propriedades e aluguéis mais altos.

Em Austin, no Texas, Ari Rastegar, diretor executivo da Rastegar Property Co., adquiriu e reformou mais de uma dezena de propriedades de múltiplos apartamentos esse ano. Entre elas, está a Plaza 38, perto da Universidade do Texas, em Austin. Antes, metade de seus moradores era formada por estudantes. Mas, com as reformas, os novos confortos e o novo nome Hyde Park Square, oferecida como propriedade de alto padrão, os aluguéis sofreram alta de aproximadamente 25%.

De acordo com Rastegar, quando a pandemia teve início, ele temeu que os estudantes não voltassem. Mas muitos voltaram, como Baumstein, em Nova York, interessados em viver perto do campus, mesmo com as aulas ocorrendo na internet. Mas o modelo de Rastegar, que como muitas incorporadoras, compra as propriedades, reformando-as e oferecendo para um público que vai além dos estudantes, opera agora a pleno vapor.

Jago, da Pebb, concordou. “A covid não mudou muito as coisas para nós", disse ele a respeito das estratégias de negócios. “Ela serviu como catalisadora de tendências que já observávamos.”/ TRADUÇÃO DE AUGUSTO CALIL

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