Carlos Paulino precisou levantar dinheiro extra para o ITBI (Wilton Júnior/Estadão)
Carlos Paulino precisou levantar dinheiro extra para o ITBI (Wilton Júnior/Estadão)

Comprador também deve se preocupar com imposto, registro e até taxa para Marinha

Gastos extras podem somar até 4% do valor do imóvel

Igor Costa e Jéssica Alves, especial para o Estado , O Estado de S. Paulo

26 Maio 2015 | 07h00

O grande sonho da casa própria pode vir acompanhado de alguns pesadelos. Além do preço do imóvel, taxas como o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), gastos com documentação e até pagamentos à Marinha podem elevar o custo da aquisição em até 4% do valor original. 

Em capitais onde o preço do imóvel teve forte valorização nos últimos anos, como Florianópolis, Natal e São Paulo, esse porcentual representa uma quantia significativa e, em muitos casos, o comprador não está preparado para o acréscimo na conta.

Ao pesquisar preços, o consultor de segurança da informação Carlos Paulino acreditou que o financiamento e a entrada de um imóvel na Pavuna, zona norte do Rio de Janeiro, cabiam em seu orçamento. "Após a compra, chegou a cobrança do ITBI de R$ 2,6 mil. Foi preciso fazer um acerto geral de contas. E ao tentar arrumar dinheiro de uma hora para outra, você faz um mau negócio."

A alíquota do ITBI é calculada em cima do valor do imóvel para o município, o chamado valor venal. No Brasil, o porcentual médio é de 2,4%, segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Mas, em algumas capitais, como em São Paulo, Florianópolis e Brasília, esse valor chega a 3%. 

O registro em cartório é outro gasto que pode pesar no orçamento. Em Manaus, a capital com o maior preço de registro, a certidão de um imóvel avaliado em R$ 500 mil sai por R$ 10.252,94. O montante é 424% maior do que o cobrado em São Paulo, onde o mesmo documento custa R$ 1.957,43. 

Segundo Ivan Mercadante, advogado especializado em direito imobiliário, os valores são determinados pela Corregedoria de Justiça de cada Estado. Quase 40% dele é recolhido como imposto, explica o presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Flauzilino Araújo.

A arquiteta da informação Melissa Ribeiro não foi orientada sobre as taxas do imóvel que comprou na Praia de Botafogo, no Rio de Janeiro. Após a aquisição, descobriu que devia o ITBI e o de mais três moradores anteriores. "Mesmo que se quem me vendeu o imóvel pagasse o dele, eu ainda não poderia arcar com o restante. E nada disso foi explicado pela imobiliária".

Melissa também ficou surpresa ao descobrir que, além do ITBI, ainda tinha de arcar com o laudêmio, uma taxa paga à União pelo imóvel estar em uma área que pertence à Marinha. "Recebi uma carta de uma antiga moradora de vinte anos atrás dizendo que o nome dela estava sujo. Eu paguei os de 2013 a 2015 e vou ter de quitar os de 1980 a 2000 enquanto o imóvel for meu". 

Conforme o Decreto-Lei nº 9.760/1946, são consideradas como áreas da Marinha os terrenos que estão situados no continente a uma profundidade de 33 metros a partir da linha preamar-média, na costa marítima, nas margens dos rios e lagoas, ilhas ou em zonas onde haja influência das marés.

Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro, a falta de informação e planejamento leva a desistências ou adiamentos, principalmente quando a aquisição envolve taxas desconhecidas e que pesam no orçamento. "A compra de um imóvel é muito mais complexa do que a compra de uma televisão ou geladeira, não apenas pelo seu valor, mas por toda a expectativa que isso envolve, por isso exige muita atenção".

Além das taxas desconhecidas, o consultor Carlos ainda teve de lidar com outro pesadelo de quem adquire um imóvel na planta: o atraso. Seu contrato com a imobiliária mencionava a possibilidade de postergar a entrega em até 180 dias. Mas a obra se estendeu por mais de um ano além do previsto, acompanhado de mais taxas. 

"Morávamos de aluguel até o apartamento ficar pronto e também tivemos de pagar a taxa de obra, que no contrato era um valor de R$ 80 a R$ 400, mas chegamos a pagar R$ 700 no total. Cheguei a pensar em desistir do negócio, mas eu não conseguiria reaver todo o dinheiro aplicado", diz Carlos.

Além de buscar um corretor que oriente na tomada de decisão e que atente para os reais valores do imóvel, João Teodoro recomenda alguns cuidados na hora da compra:

1 - Verificar a documentação e a de quem está vendendo para que não surjam novos gastos ou problemas com regularizações.

2 - Conferir a localização e a infraestrutura do entorno do imóvel. O ideal é visitar o local ao menos duas vezes em horários distintos.

3 - Se certificar das condições do imóvel, como janelas, fechaduras, torneiras e outras partes que podem gerar futuras dores de cabeça.

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