Márcio Fernandes/Estadão
Márcio Fernandes/Estadão

Consórcio imobiliário pode ser alternativa ao financiamento

Saiba como funciona e conheça vantagens e cuidados a tomar antes de entrar para um grupo

VIVIANE ZANDONADI- ESPECIAL PARA O ESTADO, O Estado de S. Paulo

21 Maio 2015 | 15h53

Se a atual situaçãodo mercado imobiliário é relativamente favorável para quem pode comprar à vista e nem tanto para quemprecisa financiar recorrendo a algum banco privado, em que os juros giram emtorno dos 9%, ou à Caixa Econômica Federal, que elevou para 50%  a parcela de entrada para o financiamento deusados, talvez o consórcio seja umaalternativa.

Segundo a Associação Brasileira de Administradoras deConsórcios (Abac), no setor de imóveis o acumulado de vendas atingiu 65,5 milnovas cotas de janeiro a abril de 2015, contra 54,7 mil anteriores(jan-abr/2014). O crescimento aproximado foi de 20%.

O consórcio é um modelo de autofinanciamento em que um grupode pessoas contribui mensalmente para que todos tenham crédito, sem aincidência de juros que ocorre no financiamento comum, junto aos bancos. Oinstrumento de compra do consumidor, no caso do consórcio, é uma carta decrédito obtida por sorteios mensais, lances – que podem em alguns casos serfeitos com o FGTS –, ou ao fim do período estipulado pelo grupo.

Dependendo domodelo contratado, ela pode demorar até 120, 150 ou 200 meses para chegar àsmãos do consorciado – a não ser que ele seja sorteado nas assembleias mensaisou tenha condição de dar um lance em algum momento durante esse período. Umavez emitida a carta, seu poder de compra é o mesmo do pagamento à vista.

Ao longo do percurso e embutida nas parcelas, o consorciadopaga uma taxa administrativa, cujo valor médio é de pouco mais de 17% (divididopelo número de parcelas do consórcio) e uma vez ao ano tem o crédito reajustadopor um índice, em geral da construção civil, como o INCC.

O perfil dos consorciados varia. Há desde o casal que querpoupar para comprar uma casa nova ou o pai que quer poupar para daqui a dezanos presentear um filho, até o solteiro que pretende morar sozinho e não tempressa – e tudo bem, para eles, se forem contemplados antes do fim do período.

Há ainda os que estão a fim de fazer uma reserva para a casa da praia ou campoem que vão descansar durante a aposentadoria. Em comum, todos sabem (oudeveriam saber) que, sem lance ou sorteio, o caminho é bastante longo, mas no fima carta de crédito estará lá.

A assessoria econômica da Abac fez duas simulações para oEstado utilizando a taxa média de administração do Banco Central (17,5%) esupondo que o reajuste adotado pelo consórcio segue o INCC (6% ao ano). Vejaabaixo como ficariam as parcelas e o total pago.

1) O  consorciado quer comprar um imóvel de 500 000 e o prazo do consórcio é de 120meses

valor inicial da parcela: R$ 4 895,83

valor médio da parcela: R$ 6 453,10

valor final da parcela: R$ 8 721,41

Total: R$ 774.371,70*

*A variação seria de 54,9% e o valor dacarta de crédito para o consorciado que chegasse ao fim do período se ter sido contempladoem assembleia ou lance seria de R$ 774.371,70

      2) O consorciado quer comprar um imóvel de 500 000e o prazo do consórcio é de 200 meses

valor inicial da parcela: R$ 2 937,50

valor médio da parcela: R$ 4 899,96

valor final da parcela: R$ 7 910,02

Total: R$ 979.991,90*

*A variação seria de 96% e o valor dacarta de crédito para o consorciado que chegasse ao fim do período se ter sido contempladoem assembleia ou lance seria de R$ 979.991,90*

Leia a seguir uma entrevista em que o presidente da Abac,Paulo Roberto Rossi, explica o que é o consórcio imobiliário, seus objetivos,vantagens e os cuidados que o consumidor deve tomar ao assinar um contrato.

Como o consórcioimobiliário funciona?

O consórcio imobiliário funciona basicamente nos mesmos moldes que o famosoconsórcio de automóveis. As pessoas sereúnem em um grupo de autofinanciamentoe concorrem a sorteios em assembleias mensais. Ao contrário dofinanciamento comum, em que você tem de tomar dinheiro em banco e tem opagamento de juros e pontas de captação, no consórcio de imóveis as pessoas seautofinanciam. Todas elas se concedem crédito mutuamente todos os meses com oobjetivo de propiciar a compra do imóvel. É um sistema de autofinanciamento emque todos serão contemplados até o final do grupo, todos receberão esse crédito e poderão comprar um imóvel novo ou usado,na praia ou no campo, ou construir.

Qual o prazo deduração dos grupos de consórcio de imóveis?

O prazo é livre. Cada administradora, em função da demanda de atuação em umadeterminada região ou em função de estratégias empresariais ou até econômicasmonta o grupo com o prazo de duração que achar mais conveniente. Então, sehouver uma demanda, por exemplo, em São Paulo, onde os imóveis são mais caros,para um grupo de 200 meses, ela pode formar. Pode ser de 120 meses. O prazo é livre. Ao longo desse período,ocorrem as assembleias mensais, com sorteios e lances. Quem é sorteado ou dá olance maior na assembleia do mês continua pagando as parcelas até o fim doperíodo.

Qual a vantagem do consórcioimobiliário?

A primeira vantagem éque há a ausência de juros e o custoé menor. Nós temos no consórcio custos incorridos na constituição dessegrupo, por exemplo a taxa de administração, aquele valor que a administradoracobra de todos os participantes do grupo todos os meses para que ela possaadministrar bem aqueles recursos. Há outras taxas que são opcionais. Uma é ofundo de reserva e a outra é o seguro. Os principais seguros são de vida,prestamista, de quebra de garantia. O consorciado tem de verificar se aadministradora cobra ou não essas taxas. Masainda que você some essas três taxas, a obrigatória e as opcionais, ainda assimo custo é bem menor do que o de um financiamento convencional.

[A assessoriaeconômica da Abac informa que, hoje, a taxa média de administração, de acordocom o Banco Central, é de 17,52%. Para um grupo de 120 meses, a taxa por mêsseria de 0,146%.]

A segunda vantagem éque após a contemplação por sorteio ou lance o consumidor tem o poder de compraà vista. Outra vantagem époder usar até 10% do valor da carta de crédito para no ato da compra pagar emissãocertidões, impostos, despesas de cartório etc. 

O valor do crédito éreajustado?

Sim. Quando esseconsorciado é contemplado ao fim dos 120, 150 ou 200 meses, ele faz uso dessecrédito reajustado. Ele vai ao mercado imobiliário e vai comprar aqueleimóvel. Qual é então o conceito do consórcio de imóveis? Um crédito que serecebe. Esse crédito é respaldado em um imóvel na rua  x, y e z e que custa tanto? Não. Ele narealidade é um crédito baseado em um imóvel que a pessoa está interessada emcomprar. Então, por exemplo, um crédito de 500 mil reais. Ela vai participardesses grupos e qual será o reajuste desse crédito ou das prestações que osconsorciados participarão?  O reajuste é baseado na maioria das vezesem um índice ligado à construção civil. Pode ser o INCC, o mais comum. Masnada impede que a administradora forme esse grupo baseado em outro índice, comoo IPCA e o IGPM, por exemplo. Geralmente é utilizado o índice ligado àconstrução civil, porque ele reflete de forma mais apropriada os custos daconstrução civil.

Então, se a pessoa está no grupo de 120 meses ela pode ser aprimeira a ser contemplada. Ou a última. Ainda que seja a última, nesse períodotodo, de 120 meses, ela terá a correção do crédito e também daqueles valores daprestação mensal baseado na variação do INCC, por exemplo. Vamos supor que oconsorciado seja contemplado na assembleia de número 60 em um grupo de 120meses reajustado pelo INCC. Ele quer esperar para comprar o imóvel. Semproblemas. Do período da data da contemplação até a retirada do crédito essevalor ficará lá, aplicado, em modalidades financeiras determinadas pelo BancoCentral e que foram definidas na primeira assembleia do grupo. A administradoratem de fornecer todos os subsídios para o grupo de consorciados decidir qual amelhor opção nos dois momentos, antes e depois da contemplação.

É possível usar o FGTSno consórcio?

Sim. Há três forma de usar o FGTS, observando as regras do conselhocurador do fundo de garantia. A primeiraforma de usar o FGTS no consórcio é oferecer um lance, como faria setivesse uma reserva pessoal. Nesse caso, porém, é preciso observar algumasregras do conselho curador do fundo de garantia. Estando de acordo com elas, oconsorciado faz o lance naquele valor. Se o lance for o vencedor, a regra é amesma: pode usar o crédito imediatamente ou esperar. Ele sempre, contemplado nosorteio ou no lance, terá até o encerramento do grupo para comprar o imóvel.

Ele continuará apagar, o crédito continuará a ser reajustado?

Sim. O maisimportante, porém, é que ele acompanhe o quanto esse rendimento da aplicaçãoestá dando e quanto que o crédito dele está variando, em função de quanto omercado imobiliário está cobrando por um imóvel que ele deseja comprar. Porisso é importante ficar atento ao mercado como um todo.

Quais as outras duas formasde usar o FGTS?

A segunda forma deusar o FGTS é complementar o valor da carta de crédito. Ele tem 400 milreais da contemplação, mas quer comprar um imóvel de 600 mil e tem 200 mil deFGTS. A terceira possibilidade é, quandoo consumidor já comprou o imóvel, usar o FGTS para quitar parte das prestaçõesdo consórcio, liquidar o saldo devedor ou parte do débito.

Como o consumidor pode utilizar o dinheirose ao comprar ou construir ele não atingir o valor da carta de crédito?

Se você é contemplado no crédito de 500 mil reais e usa só400 mil reais, há duas situações possíveis. Pode quitar futuras prestações na ordem direta ou inversa e pode usar até 10% do total para pagardespesas da compra, a exemplo de todos os impostos, certidões, cartórioetc. Nesse caso, para a carta de crédito de 500 mil, esse valor seria de até 50000.

Existe troco, se oconsumidor gastar menos?

Sim, se chegar ao final do prazo do grupo e o consumidor nãoutilizou o crédito e compra um imóvel mais barato do que o valor da carta decrédito, ele leva a diferença de troco.

E se ao sercontemplado o consorciado quiser o valor da carta de crédito em dinheiro?

Ainda que o objetivo maior do consórcio seja possibilitar a aquisição dobem, sim, é possível. Se chegar ao fim do grupo e não quiser comprar o imóvelpode receber o dinheiro em espécie. Ou, ainda, vamos supor que o consorciadochegue na assembleia de número 60, seja sorteado e solicite o valor em espécie.Depois de 180 a administradora valida a transferência. Qual vai ser o crédito?O valor da carta descontadas todas as obrigações financeiras junto ao grupo.Como ainda há, num grupo de 120 meses, mais 60 parcelas, é preciso verificar seisso é vantajoso. São essas as duas situações.

Quais os principaiscuidados antes de entrar no consórcio?

Em primeiro lugar, temde identificar uma empresa de consórcio devidamente autorizada pelo BancoCentral. Só quem detém essa autorização pode vender cotas de consórcio deimóveis. Há administradores independentes e outras ligadas a instituiçõesfinanceiras, redes varejistas, seguradoras ou cooperativas. O mais importante éentrar no site do Banco Central,clicar no ícone “administradora de consórcio” e consultar as autorizadas.Eventualmente, pode também consultar o site da Abac, se a administradora forassociada. Em segundo lugar, é precisoler com bastante atenção todas as cláusulas e condições do contrato deautofinanciamento. O consumidor não podeter nenhuma dúvida sobre o modelo de crédito, o reajuste, a participação emassembleia etc., porque ele tem regras. No financiamento, o imóvel é adquiridona hora. No consórcio, ele vai receber o crédito mediante contemplação desorteio ou lance. Essas informações podem ser oferecidas pelo vendedor, aprópria administradora ou pelos advogados da Abac.

 

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