Já não é preciso muitas linhas para contar o que aconteceu com o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos. Do analista de banco no escritório ao corretor de imóveis nas ruas, a história é conhecida de cor e salteado: as grandes empresas correram para levantar dinheiro na bolsa de valores, saíram comprando terrenos e lançando empreendimentos numa velocidade inédita, partiram para cidades que não conheciam, venderam imóveis freneticamente, perderam o controle de tudo isso, tiveram prejuízos bilionários, perceberam que estava (quase) tudo errado e decidiram se reorganizar.
Enquanto esse enredo se desenhava, um grupo de empresas regionais escrevia uma história paralela. Praticamente desconhecidas nos grandes centros e dos investidores, essas construtoras seguiram, por convicção ou falta de oportunidade, distantes do mercado de capitais – e da pressão por resultado que a Bolsa impõe.
Muitas delas apostaram alto no programa federal Minha Casa Minha Vida, lançado em 2009 para subsidiar a construção de casas populares, e passaram a figurar entre as maiores construtoras do setor em número de unidades. Há casos de empresas como a curitibana Casa Alta que, com 87 canteiros de obra em atividade no ano passado, atingiu uma área total de 2,8 milhões de m² “em construção” no País – superior à de companhias como a Even e a Rossi e muito perto de Tecnisa e Brookfield, que trabalham com imóveis de médio e alto padrão.
Assim como a mineira Emccamp, a Casa Alta já divide espaço com gigantes no ranking de maiores construtoras do País: em cinco anos, o faturamento anual da companhia saltou de R$ 30 milhões para meio bilhão de reais. O número de funcionários foi multiplicado por 20, para 4,7 mil.
‘Boom’. “O mercado imobiliário passou por uma avalanche de mudanças nos últimos anos”, disse Guilhermo Guirao Vidal, presidente da Inteligência Empresarial da Construção (ITC), consultoria que abastece fornecedores do setor com informações e é responsável pelo ranking, publicado anualmente. “Ao mesmo tempo em que esse movimento criou gigantes nacionais, reforçou a atuação de empresas menores, com presença regional.”
A Emccamp, fundada em Belo Horizonte há 40 anos, chegou a cogitar uma abertura de capital, contratou bancos e escritórios de advocacia, mas desistiu. “Não conseguiríamos entregar o que os investidores estavam cobrando das construtoras: volume e crescimento rápido”, diz André Campos, vice-presidente executivo e filho de um dos dois fundadores. “A filosofia do mercado financeiro não era a nossa.” Hoje, olhando para trás, ele se gaba da decisão tomada pela família.
A empresa conseguiu manter a operação sob controle, ao contrário do que aconteceu com as rivais de maior porte. Os 12 canteiros de obra com empreendimentos do Minha Casa Minha Vida estão a uma hora de distância de avião da sede e são visitados semanalmente pelo pai de André, Eduardo Pinheiro Campos. Em 2012, quando cinco das maiores empresas de capital aberto do setor registraram, juntas, um prejuízo de quase R$ 3 bilhões, a Emccamp lucrou R$ 43,8 milhões. Em 2013, os ganhos somaram R$ 65 milhões, segundo balanço publicado pela empresa.
Desde sua origem, a construtora mineira trabalha com habitação popular e é este segmento que vai garantir a ela, neste ano, um faturamento de R$ 550 milhões. “Nos organizamos para passar pelo ano eleitoral sem problemas, já que dependemos do Minha Casa Minha Vida”, diz André. Segundo ele, a empresa garantiu a construção de unidades que somam um valor R$ 1 bilhão no próximo um ano e meio.
Desafios. Entre as grandes, as que mais se destacaram no segmento de habitação econômica foram as mineiras MRV e Direcional, com receita de R$ 3,8 bilhões e R$ 1,7 bilhão no ano passado. Outras empresas de capital aberto chegaram a se aventurar nesse terreno, de margens de lucro muito baixas, mas desistiram. A Rodobens, por exemplo, que teve 100% do negócio concentrado no Minha Casa, em 2010, entregou o último empreendimento ligado ao programa em dezembro do ano passado, abandonando completamente a estratégia. “Era inviável financeiramente”, diz o presidente Marcelo Borges. Ex-executivo do Santander, ele assumiu a Rodobens Negócios Imobiliários no fim de 2010 com a missão de salvar a companhia.
A saída encontrada foi abandonar o programa do governo. “Éramos monocliente, monoproduto, monobanco e monoterreno. O risco era altíssimo”, brinca, depois da mega reestruturação que levou a empresa novamente para o médio padrão – e para o azul.
Um dos grandes desafios encontrados pela Rodobens e por companhias que não estavam habituadas a lidar com a população de baixa renda era o financiamento. Ao longo da obra, as famílias perdiam capacidade de financiar o imóvel e eram recusadas pelo banco – o que resultava nos chamados distratos. Em média, Borges diz que uma mesma unidade chegava a ser vendida quatro vezes, para compradores diferentes.
A dificuldade das grandes incorporadoras abriu espaço para empresas menores, que dominavam o relacionamento com os bancos públicos, financiadores do programa, e que investiram em tecnologia para ganhar escala e fazer a conta fechar. “Hoje, essas empresas não assentam mais tijolo”, diz José Carlos Rodrigues Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Elas importam formas de alumínio da China e preenchem o espaço com cimento – método que reduz de quatro para um mês a construção de um prédio de cinco andares e exige um terço da mão de obra.
Econômico. Segundo o CBIC, 85% das 2,4 mil construtoras que atuam no Minha Casa são pequenas e médias. Elas entraram na disputa pelas 3,4 milhões de unidades que foram contratadas entre 2009 e junho deste ano. Embora os dados do mercado imobiliário sejam escassos, pesquisas isoladas dão uma ideia de que a crise, de certa forma, poupou os empreendimentos econômicos, fazendo com que as companhias que se dedicaram a esse segmento sofressem menos com a crise até aqui.
Um levantamento da imobiliária Lopes mostra que unidades com preço inferior a R$ 199 mil representam apenas 6% dos imóveis em estoque em São Paulo. Entre as unidades de R$ 400 mil a R$ 699 mil, 23% não foram vendidas.
