Um produto montado sob medida, com infraestrutura adequada às necessidades daquele público, e no local exato que permita acesso aos serviços complementares demandados. Em linhas gerais, são estas as ideias que norteiam os projetos imobiliários voltados para nichos da população, especialmente de idosos e universitários.
Acessibilidade, saúde e segurança, para a terceira idade, tecnologia e serviços no entorno, para os jovens, são só algumas das demandas atendidas pelos chamados empreendimentos de nicho. Os projetos para idosos ainda são poucos, mas o rápido envelhecimento da população associado a mudanças no comportamento das famílias deve estimular tanto demanda quanto a oferta destes imóveis.
Para o professor da Escola de Economia de São Paulo, da Fundação Getúlio Vargas (FGV- EESP) Alberto Azjental, trabalhar demandas específicas pode ser bem interessante do ponto de vista de negócio. “Quando você atende a uma demanda ampla, como chamamos o público em geral, o produto é commoditizado, mas quando você segmenta com mais detalhe, olhando as necessidades específicas, é possível trabalhar o diferencial do produto e melhorar as margens”, explica Azjental.
Nos dois casos, de imóveis pensados para idosos ou jovens, o professor lembra que é fator central de sucesso a localização do empreendimento. “Se de um lado idosos precisam de centros de convivência e hospitais próximos, jovens demandam tecnologia e proximidade com escolas, lavanderias ou centros comerciais. Os projetos exigem maior elaboração, não é uma panaceia que resolverá todas as demandas, mas pode ser um bom negócio para todos.”
A incorporadora e construtora Vitacon, que tem foco em produtos compactos, já deu os primeiros passos para atender os dois nichos. “É fato que a expectativa de vida está crescendo e mudando nossa pirâmide etária. Somado a isso, na Vitacon vínhamos notando um aumento no número de clientes acima de 60 anos que comprava conosco”, comenta Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon, ao explicar a decisão de investir em produtos para idosos.
“Além das adaptações na estrutura física dos imóveis, é extremamente relevante a localização”, comenta Frankel, citando o VN Apiacás, que fica ao lado do hospital Albert Einstein, em Perdizes, zona oeste da capital paulista. O empreendimento é todo funcional, conta com 64 unidades de um dormitório com portas com vãos maiores, barras de apoio nos banheiros, piso antiderrapante nas áreas molhadas, altura das tomadas medianas, além de botão de alarme dentro de cada unidade, caso o morador passe mal ou tenha algum problema. O projeto inclui um sistema de pay-per-use para serviços como cuidadores, fisioterapeutas e profissionais especializados. O prazo para conclusão das obras é 2019.
Alunos e professores. Para estudantes, a iniciativa da Vitacon ocorre em parceria com a Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM) na Vila Mariana, zona sul da capital. Será um edifício de dormitórios para alunos e professores, com um investimento de R$ 120 milhões na construção de 325 unidades, de 15 m² ou 20 m², para uma pessoa, ou compartilhada de 25 m² ou 32 m². As mensalidades serão entre R$ 1 mil e R$ 2,5 mil. Os apartamentos serão 100% mobiliados. Haverá, ainda, a oferta de carros e bicicletas para compartilhamento e uma academia. No último andar, um lounge com isolamento acústico para eventos e festas.
“Os estudantes demandam uma solução específica. Eles devem estar focados em aprender e empreender, o que inclui tanto a terceirização da moradia quanto dos afazeres domésticos”, comenta o CEO.
Outra incorporadora que começou a atender às demandas específicas dos idosos foi a Tecnisa, com a iniciativa do Jardim das Perdizes. “Lançamos o empreendimento com 104 m² de área privativa imaginando um público de jovens casais, mas nos deparamos com uma demanda forte de pessoas com mais idade, acima de 55 anos”, lembra a gerente de Projetos da Tecnisa, Gisele de Luca.
“Decidimos contratar uma equipe multidisciplinar de profissionais de gerontologia e arquitetos especializados que passou a nos assessorar, analisando desde o uso de ambientes de lazer, até as especificações técnicas. Tem muito projeto para jovem, crianças, mas quase nada para a terceira idade.”
O programa, chamado de Consciência Gerontológica, é responsável pela infraestrutura. Há pisos podotáteis, piscina adaptada para usuários de cadeiras de roda e com escadas fixas de alvenaria, barreiras visuais em portas e painéis de vidro, cadeiras com braços nos salões de festas para ajudar o levantar. “Adotamos mudanças para o idoso, mas melhorou para todos, é o que chamamos de uma arquitetura inclusiva.”
Iniciativas. Grazzieli Gomes Rocha, sócia-diretora do escritório de arquitetura Aflalo Gasperini, participou da elaboração de uma das primeiras iniciativas de projetos habitacionais voltados para idosos, o Vila Dignidade, do governo do estado São Paulo, de 2010. “A ideia era aproveitar os espaços que sobravam nos conjuntos habitacionais e estruturar residências para a terceira idade, em formatos de vilas, com uma praça central e com todas as unidades adaptadas”, lembra Grazzieli. O primeiro Vila Dignidade foi construído em Avaré. Hoje, são 17 Vilas em cidades como Botucatu, Limeira e Mogi Mirim.
O escritório Aflalo Gasperini é responsável por outro projeto de nicho, o FL 4300, na Avenida Faria Lima, voltado a executivos que passam períodos curtos na capital a trabalho ou estudo. O prédio residencial fica num complexo que inclui outros dois, de escritórios e empresas. “Inserimos as áreas de lazer na cobertura e garantimos um térreo livre semi público se conectando mais com a cidade”, comenta Grazzieli, afirmando que hoje 30% é moradia permanente e a restante temporária. São imóveis de um dormitório e com toda a infraestrutura de serviços.
