Contribuinte paga por lucro na venda de imóvel

Na venda de bem imóvel, o contribuinte tem até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento para recolher o imposto sobre o ganho de capital obtido. E, na declaração de bens a ser entregue no ano seguinte, deve informar a venda do imóvel. A alíquota é de 15% sobre esse ganho. No entanto, há isenção do imposto em alguns casos. O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor declarado da venda e o custo da aquisição registrado na Declaração de bens e direitos. Regra geral, se um imóvel for vendido por R$ 120 mil e o valor registrado de aquisição for de R$ 100 mil, registrou-se ganho de capital no valor de R$ 20 mil. E sobre esse valor devem ser calculados os 15%, resultando em imposto a pagar de é R$ 3 mil. Esse dinheiro deve ser recolhido por meio do Documento de Arrecadação da Receita Federal (Darf). Mas essa regra tem exceções. Por exemplo, se esse mesmo imóvel vendido por R$ 120 mil for o único bem do contribuinte, ele não precisará recolher os R$ 3 mil. Isso acontece porque, pela regra da Receita Federal, ficam isentos do pagamento do imposto sobre ganho de capital aqueles que estiverem vendendo o único bem imóvel que possuem por valor igual ou inferior a R$ 440 mil. Essa mesma regra vale para imóvel cujo valor seja pequeno, até R$ 20 mil. Há também uma regra específica para imóveis comprados até 1988. Dependendo do ano da compra, é aplicado um porcentual de redução sobre o ganho de capital. Até 1969 a redução é de 100%; em 1970, 95%; em 1971, 90%; e assim regressivamente até 1988, com redução de 5%, sempre sobre o ganho de capital. A advogada Rosiene Soares Nunes, diretora do escritório Machado Associados Advogados e Consultores, esclarece de que forma esses cálculos são feitos. "Suponhamos que o contribuinte tenha adquirido o bem em 1988, e o custo (valor da aquisição) tenha sido de R$ 20 mil. A venda do imóvel por R$ 120 mil resultará em um ganho de R$ 100 mil, o qual pode ser reduzido em 5%, ou seja, R$ 95 mil. Esse é o valor do ganho de capital sobre o qual deve-se aplicar a alíquota de 15%."Não se pode aplicar atualização monetáriaPelas regras da Receita Federal, não se pode aplicar atualização monetária sobre o valor do bem. O que vale é o valor registrado no Cartório de Registro de Imóveis, à época da compra, e na declaração anual do Imposto de Renda (IR). Rosiene Nunes explica ainda que há casos em que as benfeitorias podem ser agregadas ao bem. "Desde que devidamente comprovadas. Vale dizer que as despesas com pintura do imóvel são consideradas despesas de manutenção pela Receita Federal e não benfeitorias."No caso de parcelamento na compra de imóvel, os valor pagos são agregados ao custo do bem à medida que as prestações vêm sendo pagas. Após a quitação e registro, o custo do bem não pode sofrer nenhum tipo de atualização. Caso o imóvel seja vendido no meio do contrato de financiamento, o ganho de capital será calculado pela diferença do que já foi pago e o valor da venda, sem considerar as prestações a pagar. Ao fazer a declaração anual do Imposto de Renda, a advogada orienta o contribuinte a fornecer informações detalhadas do negócio. É preciso colocar dados sobre o imóvel vendido, como localização e data da venda; nome e CPF de quem comprou o bem; valor da venda; forma de recebimento, à vista ou parcelado; se parcelado, detalhar o parcelamento. Caso o contribuinte receba o valor do imóvel em prestações, pagará o ganho de capital apenas à medida que os valores sejam recebidos. "O vendedor só paga à medida que recebe", ressalta a advogada. Por exemplo, se um negócio realizado em dezembro do ano passado em duas parcelas, uma no ato da compra e a outra em fevereiro deste ano, o ganho de capital sobre a primeira parcela entra na declaração deste ano e o restante, na do ano seguinte. Forma mais fácil de calcularDe acordo com informação da Receita Federal, o contribuinte pode usar o programa no site do órgão (veja no link abaixo) para facilitar o cálculo de quanto pagar sobre o ganho de capital. Ao entrar no site, deve clicar sobre Programas ao lado esquerdo da tela e depois no link Fornecimento de Programas e, então, procurar Ganhos de Capital.

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