Diante da alta da taxa Selic, os bancos e as entidades de financiamento ao setor imobiliário dão como certa uma desaceleração do crédito ao segmento neste ano. O incremento dos juros elevou as taxas que as instituições financeiras cobram dos clientes, e ao mesmo tempo, pode frear o ímpeto para novos projetos. O ambiente de inflação alta também deve reduzir a propensão do consumidor a comprar imóveis em 2022.
Em 2021, o crédito imobiliário cresceu 46% no País, chegando a R$ 255 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Esse crescimento foi puxado pelos financiamentos com recursos da poupança, que subiram 66% em relação a 2020. O financiamento via Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) caiu 3%.
O recorde deve ser renovado em 2022, mas sem placar elástico. A Abecip espera que o financiamento cresça 2%, com um declínio de 5% nas concessões via poupança. "Temos um ano de desafios: o PIB vai desacelerar, o desemprego pode ter um pouco de aumento, temos a inflação ainda sustentada e níveis de confiança com tendência de redução", diz o presidente da entidade, José Ramos Rocha Neto.
Nos bancos, a percepção é semelhante. "Sem dúvida (vai desacelerar), e a redução vem principalmente em função do aumento da taxa de juros", afirmou o presidente do Itaú Unibanco, Milton Maluhy, em entrevista no início do mês. Líder no crédito imobiliário para pessoas físicas entre os bancos privados, o Itaú bateu recordes no segmento em 2021.
A líder Caixa Econômica Federal é a exceção, e enxerga oportunidade de ganhar mercado, com crescimento de ao menos 10% das concessões neste ano graças aos recursos da poupança. "Como nós temos no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) o controle, podemos dizer que vamos crescer ao redor de 10%", disse na quinta-feira, 24, o presidente do banco público, Pedro Guimarães. Embora tenha perdido mercado, a Caixa detém cerca de 35% dos depósitos em poupança no Brasil.
Já subiu
No setor imobiliário, a principal preocupação dos empresários está relacionada ao aumento na taxa de juros aos empréstimos da área. Atualmente, ela gira em torno de 9% a 10% ao ano. No começo de 2021, estava perto de 7% ao ano. O aumento se traduz em parcelas mais caras para os mutuários e na redução de seu poder de compra.
"O aumento na taxa de juros preocupa", disse há duas semanas o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. Para ele, entretanto, a taxa permanece "atrativa" o suficiente para manter a liquidez do setor: a após recordes de baixa em 2021, voltou a um patamar mais próximo das médias históricas com que o mercado costuma trabalhar.
"Já tivemos taxas de crédito imobiliário com dois dígitos, e nem por isso perdemos a pujança nos volumes de financiamento", afirma Rocha Neto, da Abecip. Um dos fatores que pode frear a alta dos juros para os mutuários, na avaliação dos bancos, é a "trava" do rendimento da poupança.
Quando a Selic ultrapassa 8,5% ao ano, a remuneração estaciona em 6,17% ao ano mais a taxa referencial (TR). Como a Selic está em 10,75% ao ano, a alta do custo de financiamento para os bancos está dada, ainda que os juros básicos da economia voltem a subir, como o mercado prevê.
Apetite por projetos
Rocha Neto, da Abecip, afirma que o aumento dos juros terá impactos diferentes no financiamento à aquisição e no à construção. No primeiro caso, o consumidor pode concluir que mesmo com a parcela maior, a compra compensa, especialmente após os últimos reajustes de preço dos aluguéis. Nos projetos das incorporadoras, porém, a elevação das taxas tem efeito mais difícil de compensar.
"As taxas (para pessoa física e jurídica) estão subindo na mesma proporção, mas a pessoa jurídica faz a conta do payback (retorno) do projeto. As taxas estão juntas, mas essa pequena subida pesa mais", diz ele. Segundo Rocha Neto, esse efeito se dá não apenas nos empréstimos, mas também no financiamento ao setor pelo mercado de capitais: com juros mais altos, o investidor busca remuneração maior, e se dispõe a pagar menos por uma cota de fundo imobiliário ou uma letra imobiliária, por exemplo.
