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Crédito imobiliário tem outros custos além dos juros

Taxa nominal oferecida não é o único parâmetro a ser observado na comparação entre as ofertas de crédito imobiliário

Fábio Gallo, O Estado de S.Paulo

07 de outubro de 2019 | 04h00

Pensar em aplicar em Fidc é um bom negócio no cenário atual de mercado?

O Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (Fidc) é um investimento que oferece boa rentabilidade em relação ao risco, mas ainda é restrito a investidores qualificados e profissionais, aqueles que têm mais de R$ 1 milhão para investir. O Fidc é conhecido como “fundo de recebíveis” porque aplica os recursos em carteiras de crédito. É um fundo de investimento que aplica em títulos de créditos formados por contas a receber de uma empresa. Por exemplo, uma universidade tem uma carteira de recebimento dos alunos, o Fidc compra essa carteira à vista com desconto e passa a ter direito pelos recebimentos conforme forem ocorrendo no futuro. Trata-se de um fundo de investimento tradicional que investe em renda fixa com perfil de risco de crédito. Para comparação, um fundo de ações investe em ações de empresas; um fundo de renda fixa aplica em títulos públicos, debêntures, CDBs, etc; e o Fidc investe em recebíveis de empresas e bancos. Esse tipo de fundo é uma boa opção para diversificação de carteiras, o grau de risco fica claro porque eles são classificados por agências de rating, com fiscalização maior, rentabilidade com taxa previamente conhecida, acima do CDI, e a negociação pode ocorrer no mercado secundário. Por outro lado, não tem garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o valor mínimo de aplicação é elevado e tem altas taxas de administração. A tributação ocorre na amortização ou resgate de cotas e segue a tabela de renda fixa tradicional. Segundo a Anbima, o volume aplicado nesses fundos cresceu 102% desde dezembro de 2014 e em 2019 é o tipo de fundo com maior captação líquida, perto de R$ 41 bilhões. Uma das formas de investimento em Fidc é por meio de um fundo de fundos, facilmente encontrado no mercado. A CVM estuda permitir que todas as pessoas físicas possam investir em Fidc.

Os bancos baixaram a taxa de crédito imobiliário. Para decidir por um e o outro, posso olhar apenas para a taxa oferecida ou existem outros custos que não ficamos sabendo de imediato?

A taxa nominal oferecida não é o único parâmetro a ser observado na comparação entre as ofertas de crédito imobiliário. O importante é comparar o custo efetivo total (CET), que considera, além da taxa nominal, o custo do seguro e outras taxas relativas a abertura de crédito e administrativas. Da mesma maneira, compare o tipo de tabela oferecida pelos bancos, bem como a forma de correção das prestações, se a taxa é prefixada ou pós-fixada, o prazo máximo de financiamento e o valor máximo financiado. A Caixa já oferece taxas menores para financiamentos corrigidos pelo IPCA e essa é uma consideração importante a ser feita, porque a taxa básica é mais baixa, mas o risco da inflação é do cliente – se a inflação voltar a subir as prestações podem ter um peso muito grande no orçamento das famílias. A dica é solicitar à instituição uma simulação comparando todas as condições e verificar particularmente quanto isso afeta seu bolso. Logicamente, prazos maiores de financiamento resultam em maior valor de juros pagos. Mas a sua opção depende de seu orçamento. Não adianta buscar reduzir ao máximo o valor financiado com maior entrada e prestações mais caras se você não suportar esse financiamento ao longo do tempo. Entrar num financiamento imobiliário exige planejamento. Lembre-se de considerar outros gastos para deixar o imóvel nas condições desejadas, taxas municipais e cartoriais.

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