Disputa entre bancos segura os juros

Instituições mantêm taxa média dos financiamentos em 8,36% ao ano, segundo o Banco Central, mesmo com tendência de alta da Selic

Larissa Féria, Especial para O Estado de S.Paulo

23 de fevereiro de 2014 | 02h16

A possibilidade de fidelizar os clientes por prazos mais longos, podendo vender produtos e serviços, mantém acirrada a disputa entre os bancos no financiamento imobiliário. Mesmo com a tendência de alta da taxa Selic, que hoje está em 10,5% ao ano, as instituições financeiras não subiram os juros, que cobram em média 8,36% ao ano, segundo dados do Banco Central. "Os bancos mudaram o perfil (de investimento) para o crédito imobiliário", afirma Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

"Como a inadimplência é baixa, as instituições têm interesse em fazer financiamento de longo prazo", completa Nicola Tingas, economista chefe da Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento (Acrefi).

Quem está procurando um imóvel para comprar deve aproveitar esse momento, avaliam especialistas. "Com a pressão externa e a alta do dólar e da inflação, o Banco Central deve continuar subindo os juros (a Selic). Portanto, é inevitável que as taxas do crédito imobiliário aumentem até o final do ano", alerta Miguel de Oliveira.

Meio ponto. Se não houver um problema maior até o fim de 2014, a expectativa é de que a Selic suba mais um ponto, chegando a 11,5%. "Num financiamento longo, qualquer meio ponto porcentual faz grande diferença", diz Oliveira. Em financiamento de R$ 500 mil, pagos em 360 meses, com juros de 10% ao ano, a parcela inicial é de R$ 4.240,80. Ao final, o cliente terá desembolsado R$ 1,52 milhão.

Com juros de 11%, a primeira prestação vai para R$ 4.551,28 e o montante final será de R$ 1,638 milhão. Uma diferença de 7,32%, equivalente a R$ 114.772.

Se a Selic continuar em alta, os bancos podem ficar mais seletivos na hora de liberar o crédito, prevê Marcelo Prata, sócio-fundador do Canal do Crédito e presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário(Abracefi).

Opções. É possível encontrar três opções de financiamento no mercado. A com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tem os juros mais baixos, de até 8,16% ao ano. Porém, é limitada a famílias com renda de até R$ 5.400. Se o mutuário tiver conta vinculada no FGTS há pelo menos três anos, a taxa nominal de juros é reduzida em 0,5%.

Sem limite de renda, o crédito imobiliário com recursos da poupança tem juros limitados a 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR), mas só financia imóveis que custam até R$ 750 mil.

Esse também é o teto para quem pretende usar FGTS na amortização das prestações. Por determinação do Banco Central, 65% dos recursos captados nas caderneta de poupança devem ser direcionados para o financiamento imobiliário.

SFI. Para comprar imóvel acima de R$ 750 mil, o mutuário precisa recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com recursos próprios do banco e sem limite de taxa. Os juros, definidos no ato da contratação, podem ou não ter correção.

Na opção prefixada, o consumidor pagará a mesma taxa do início ao fim, sem qualquer alteração. Na pós-fixada, ele conhece os juros cobrados, mas a prestação terá acréscimo de outra taxa, geralmente a TR. "Indico fazer financiamento com juros prefixados. Com prazos extremamente longos, de até 30 anos, muita coisa pode ocorrer na economia. Se houver crise interna ou externa, os contratos pós-fixados podem sofrer elevação de custos. A opção pela prefixada, porém, só deve ser feita caso as taxas de juros sejam próximas às da pós-fixadas", explica Miguel de Oliveira.

Supervalorização. A renda dos brasileiros não acompanhou a valorização dos imóveis, que chegou a 121,6% nos últimos cinco anos, segundo estudo do Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês).

O resultado é o aumento do percentual emprestado nos financiamentos. Em 2005, os mutuários emprestavam 47,8% do valor do imóvel, de acordo com a Associação Brasileira dados das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No ano passado, esse porcentual chegou a 64,9%.

"Quem comprou um imóvel há três anos por um valor mais baixo está pagando uma prestação, pelo menos, 50% menor do que quem financiou um imóvel com as mesmas características hoje", compara o vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil (OEB), José Dutra Vieira Sobrinho.

Preços. O fôlego do mercado, porém, diminuiu e os preços deram uma estabilizada. "Não vale a pena esperar. Esse é um bom momento para comprar sob o ponto de vista dos preços", diz Nicola Tingas, da Acrefi.

Professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Samy Dana discorda e vê bolha inflacionária. "Os preços ultrapassaram o limite do razoável. Tem imóvel de 60 m² custando R$ 1 milhão. O problema não está nas taxas de juros, mas no preço dos imóveis", diz.

Segundo ele, ao investir R$ 1 milhão em CDB, o rendimento será de R$ 7 mil ao mês. "Um imóvel desse valor não consegue ser alugado por esse preço", diz. "Não se deve pagar preços absurdos. Se você acha que está caro, não compre. Espere. Só existe bolha se uma parte da população achar que não tem e comprar. Os preços já estão caindo e tem construtora dando até 25% de desconto."

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