Dívida em contrato prorrogado não obriga fiador

O STJ decidiu que fiador não pode ser responsabilizado por débitos relativos a período posterior ao prazo contratual. Para se garantir, locador deve exigir que a prorrogação esteja prevista no contrato.

O fiador de imóvel alugado é responsável pelo pagamento de aluguel e encargos locatícios (contas de água, luz, condomínio, etc.) que o inquilino eventualmente deixar de pagar, enquanto durar o prazo contratual definido no contrato de locação. Mas não pode ser responsabilizado por débitos relativos a período posterior ao prazo contratual. Ou seja, se o contrato for prorrogado, será preciso a anuência do fiador para que a fiança continue existindo. Esse é o entendimento que vem sendo consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Sexta Turma do STJ julgou recentemente um recurso movido por fiadores de uma locação que receberam cobrança judicial de aluguéis e encargos locatícios que o inquilino deixou de pagar. Os fiadores alegaram que o prazo contratual havia vencido antes e a dívida era relativa a período posterior ao término do contrato. Como não havia previsão de prorrogação da locação, os ministros do STJ entenderam que a fiança ficou extinta no momento que se encerrou o prazo contratual e, por isso, a ação de cobrança não devia atingir os fiadores. E, mais, consideraram sem efeito a cláusula que estendia as obrigações dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel. O que ocorre normalmente no setor imobiliário é a elaboração de contratos com prazo definido, sem previsão de prorrogação, embora na maioria dos casos a continuidade da locação seja automática. Mas, a partir dessas decisões na Justiça, o mercado deve adotar alguns cuidados para não ficar sem a garantia do fiador. Prorrogação deve estar prevista em contrato O advogado especializado em locação Jaques Bushatsky aponta uma saída para resolver esse problema: o contrato inicial de locação deve trazer uma cláusula com previsão de prorrogação do prazo e também a continuidade da fiança. Bushatsky lembra que a tendência da Justiça é não tornar a fiança uma prisão para o fiador. Nesse caso, ele poderá ser acionado apenas se houver descumprimento das cláusulas contratuais redigidas no documento que assinou. Qualquer acordo feito posteriormente entre o proprietário e o inquilino, alterando os termos do contrato, não será de responsabilidade do fiador. É o caso, por exemplo, de uma locação que embute previsão de reajuste anual, por determinado índice de preço, mas, no momento de atualizar o aluguel, locador e locatário negociam um acordo para elevar o valor locatício acima do que seria apurado pelo critério de reajuste previsto. Como ficou fora desse acerto, o fiador não poderá ser responsabilizado pelo pagamento do aluguel, se houver inadimplência do inquilino. O STJ também já se manifestou sobre essa questão e o entendimento foi que o fiador não responde pelo não-cumprimento de acordos feitos entre inquilino e proprietário, sem seu conhecimento. Outra questão apontada por Bushatsky, que pode redundar em problemas para o proprietário, é quando o contrato de locação é feito em nome de duas pessoas que trabalham, como marido e mulher. Se houver a separação do casal, o fiador poderá alegar que a garantia dada era para que ambos residissem no imóvel e não apenas um deles, que passa a contar com uma renda menor.