Coluna

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Dívida em contrato prorrogado não obriga fiador

O fiador de imóvel alugado é responsável pelo pagamento de aluguel e encargos locatícios (contas de água, luz, condomínio, etc.) que o inquilino eventualmente deixar de pagar, enquanto durar o prazo contratual definido no contrato de locação. Mas não pode ser responsabilizado por débitos relativos a período posterior ao prazo contratual. Ou seja, se o contrato for prorrogado, será preciso a anuência do fiador para que a fiança continue existindo. Esse é o entendimento que vem sendo consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).A Sexta Turma do STJ julgou recentemente um recurso movido por fiadores de uma locação que receberam cobrança judicial de aluguéis e encargos locatícios que o inquilino deixou de pagar. Os fiadores alegaram que o prazo contratual havia vencido antes e a dívida era relativa a período posterior ao término do contrato. Como não havia previsão de prorrogação da locação, os ministros do STJ entenderam que a fiança ficou extinta no momento que se encerrou o prazo contratual e, por isso, a ação de cobrança não devia atingir os fiadores. E, mais, consideraram sem efeito a cláusula que estendia as obrigações dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel.O que ocorre normalmente no setor imobiliário é a elaboração de contratos com prazo definido, sem previsão de prorrogação, embora na maioria dos casos a continuidade da locação seja automática. Mas, a partir dessas decisões na Justiça, o mercado deve adotar alguns cuidados para não ficar sem a garantia do fiador.Prorrogação deve estar prevista em contratoO advogado especializado em locação Jaques Bushatsky aponta uma saída para resolver esse problema: o contrato inicial de locação deve trazer uma cláusula com previsão de prorrogação do prazo e também a continuidade da fiança. Bushatsky lembra que a tendência da Justiça é não tornar a fiança uma prisão para o fiador. Nesse caso, ele poderá ser acionado apenas se houver descumprimento das cláusulas contratuais redigidas no documento que assinou.Qualquer acordo feito posteriormente entre o proprietário e o inquilino, alterando os termos do contrato, não será de responsabilidade do fiador. É o caso, por exemplo, de uma locação que embute previsão de reajuste anual, por determinado índice de preço, mas, no momento de atualizar o aluguel, locador e locatário negociam um acordo para elevar o valor locatício acima do que seria apurado pelo critério de reajuste previsto. Como ficou fora desse acerto, o fiador não poderá ser responsabilizado pelo pagamento do aluguel, se houver inadimplência do inquilino. O STJ também já se manifestou sobre essa questão e o entendimento foi que o fiador não responde pelo não-cumprimento de acordos feitos entre inquilino e proprietário, sem seu conhecimento.Outra questão apontada por Bushatsky, que pode redundar em problemas para o proprietário, é quando o contrato de locação é feito em nome de duas pessoas que trabalham, como marido e mulher. Se houver a separação do casal, o fiador poderá alegar que a garantia dada era para que ambos residissem no imóvel e não apenas um deles, que passa a contar com uma renda menor.

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