Em busca de um rancho alegre

Os estrangeiros estão empurrando para cima os preços do mercado imobiliário residencial global

The Economist, O Estado de S.Paulo

12 de março de 2017 | 05h00

Muitos americanos foram pegos de surpresa quando souberam que Peter Thiel, bilionário da internet e assessor informal de Donald Trump, tem cidadania neozelandesa. Por cinco anos, esse aliado do presidente que quer colocar a “América em primeiro lugar” manteve a informação em segredo. Então o governo neozelandês divulgou detalhes da propriedade de US$ 10 milhões que o empresário tem no lago Wanaka, no sul do país.

É crescente o número de estrangeiros endinheirados que vê a Nova Zelândia como um refúgio seguro contra um mundo sujeito a atentados terroristas, instabilidade política e cataclismos dos mais diversos tipos. Em 2016, as aquisições de imóveis por estrangeiros representaram apenas 3% do total de transações imobiliárias realizadas no país. 

Mas o olho gordo dos forasteiros mira a faixa mais valorizada do mercado, que vem apresentando crescimento acelerado: as vendas de residências com valor superior a 1 milhão de dólares neozelandeses (US$ 690 mil) tiveram alta de 21%. Isso ajudou a empurrar os preços para cima, provocando uma alta de 13% no ano passado, o que garantiu ao mercado neozelandês a primeira posição no ranking global de inflação de imóveis residenciais elaborado por The Economist.

A Nova Zelândia é apenas um dos países onde os efeitos do investimento estrangeiro em imóveis residenciais chama a atenção. Os preços também tiveram forte alta na Austrália e no Canadá. As autoridades monetárias se preocupam com os riscos que os fluxos de capital volátil trazem para a estabilidade financeira. Já o prefeito de Londres, depois de ver o mercado imobiliário da capital britânica se valorizar 54% em quatro anos, encomendou um estudo sobre o impacto das aquisições realizadas por estrangeiros nos preços dos imóveis.

Pós-crise. A presença do capital estrangeiro também é perceptível nos Estados Unidos, onde os preços dos imóveis residenciais se recuperaram com vigor, a ponto de bater novo recorde de alta em termos nominais. Até alguns anos atrás, os canadenses eram os estrangeiros que mais compravam imóveis nos EUA. Agora o mercado é dominado pelos chineses, que trouxeram consigo parte do montante de US$ 1,3 trilhão que começou a deixar o país asiático desde 2014. 

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis calcula que, entre março de 2015 e o mesmo mês do ano seguinte, os investidores chineses adquiriram 29 mil residências nos EUA, desembolsando US$ 27 bilhões. O interesse dos estrangeiros se concentra em algumas cidades: San Francisco, Seattle, Nova York e Miami.

Em alguns lugares, o investimento que vem de fora provoca um boom na construção civil. Em Miami, desde a crise financeira não se construíam tantos edifícios residenciais; parte deles está sendo financiada com dinheiro venezuelano. Na Austrália, os estrangeiros só podem comprar imóveis novos, mas a restrição não parece intimidá-los: nos próximos 18 meses devem ser entregues 26 mil apartamentos novos em Sydney e Melbourne. Em Londres, foram construídas 45 mil residências desde 2014 – taxa mais elevada em dez anos –, mas os londrinos se queixam de que muitas delas servem de pouso a estrangeiros.

Em vários desses países os imóveis parecem sobrevalorizados. The Economist analisa a valorização dos imóveis com base em dois indicadores: aluguéis e renda. Se, no longo prazo, os preços sobem mais do que as receitas que podem ser geradas pelos imóveis ou do que a renda de que os mutuários dispõem para pagar por seu financiamento, é sinal de que esses preços talvez tenham atingido um nível insustentável. 

Por esse critério, os preços dos imóveis residenciais na Austrália, no Canadá e na Nova Zelândia parecem altos demais. Nos EUA, eles se encontram em patamar razoável, mas em San Francisco e Seattle observa-se sobrevalorização de 20%.

‘Refúgio’. Para investidores em busca de um porto seguro contra os perigos do mundo, a sobrevalorização talvez não seja um problema. Os imóveis podem ser vistos como um refúgio ou uma fonte de renda; além disso, em muitas cidades onde a demanda por imóveis residenciais supera a oferta, os preços tendem a subir; e, mesmo que isso não aconteça, os riscos talvez sejam menores do que os que o investidor enfrenta em seu país de origem. 

Os chineses passaram a investir mais em imóveis no exterior depois que, na China, os preços do mercado imobiliário explodiram, os receios de uma desvalorização do yuan aumentaram e o presidente Xi Jinping deu continuidade à política de repressão à corrupção. Estudo de 2016 mostra que o aumento do risco político em países como Grécia e Síria explica 8% da alta nos preços dos imóveis residenciais registrada em Londres de 1998 em diante.

As autoridades devem estar coçando a cabeça. Não é fácil elaborar políticas que tornem os preços dos imóveis mais acessíveis aos cidadãos e, ao mesmo tempo, estimulem o investimento estrangeiro no mercado imobiliário. O Reino Unido tentou refrear o ânimo dos estrangeiros aumentando impostos e divulgando uma lista de 100 mil residências cujas escrituras estão no nome de empresas estrangeiras – informação que pode representar constrangimento a algumas delas.

Mas esse tipo de medida costuma ter efeitos colaterais. Em Vancouver, no Canadá, a introdução, em agosto, de um imposto de 15% sobre a aquisição de imóveis por estrangeiros fez com que o número desse tipo de transação caísse 80%. Isso ajudou a conter a valorização do mercado. Em compensação, aqueceu a demanda na cidade vizinha de Victoria. Além disso, espantou os imigrantes de alta qualificação profissional. Agora as autoridades pretendem alterar a lei, isentando de seu pagamento os estrangeiros que se encontram no país com vistos de trabalho para a realização de atividades de alto nível de especialização.

Alguns estrangeiros se dispõem a ir em frente mesmo com custos mais elevados. Atualmente, por exemplo, há mais americanos à procura de imóveis no exterior. Segundo um indicador, da eleição de Trump para cá, triplicou o interesse por um Shangri-la no interior da Nova Zelândia.

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