Evelson de Freitas/AE-2/10/2007
Evelson de Freitas/AE-2/10/2007

Empresas de loteamentos se expandem e entram no radar dos investidores

Com saturação dos grandes centros urbanos, loteamentos são apontados como a nova fronteira para o setor da construção; grupos que atuam no segmento passam por processo de consolidação e já falam em abertura de capital na Bolsa

Fabiana Holtz e Vinícius Pinheiro, O Estado de S.Paulo

07 de abril de 2011 | 00h00

A entrada de grandes investidores colocou definitivamente as empresas de loteamentos no radar do mercado. Com todo um país por desbravar enquanto os grandes centros urbanos tendem à saturação, o setor é apontado como a próxima fronteira para os grupos que atuam com construção.

Enquanto nas grandes cidades a escassez de terrenos para verticalização tem encarecido o metro quadrado da área construída, a urbanização das regiões periféricas ganha força, estimulando a sinergia entre incorporações verticais e horizontais com quadras de loteamento, diz Raphael Scamilla Jardim, gerente comercial da Cipasa, uma das principais empresas do setor.

Para Jardim, o mercado de loteamentos passa no momento por um processo de consolidação, como vem ocorrendo com as incorporadoras, e a abertura de capital de empresas do setor é "inevitável, uma questão de tempo", num movimento parecido com o que aconteceu com as incorporadoras.

Com a recuperação da demanda do mercado imobiliário, após duas décadas de estagnação, as empresas agora estão tirando os projetos da gaveta, afirma o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal. "Estamos claramente buscando recursos no mercado, seja através de securitização de recebíveis ou parcerias", diz o executivo, que também é superintendente da GP Desenvolvimento Urbano e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Mudança. O cenário para as companhias - até então vistas com desconfiança pelo mercado - começou a mudar a partir da aquisição da Alphaville pela Gafisa, em 2006. No ano seguinte, a gigante americana Carlyle anunciou o primeiro investimento no Brasil com a compra de uma participação na Scopel. O último grande movimento no setor ocorreu no final de 2010, com a aquisição da Cipasa pela gestora de private equity Prosperitas.

Os investimentos vieram junto com uma maior profissionalização dos contratos realizados pelas empresas, o que contribuiu para vencer a desconfiança do mercado no setor. As tradicionais - e juridicamente frágeis - procurações dadas pelos proprietários dos lotes têm dado lugar a acordos de acionistas feitos por meio de sociedades de propósito especifico (SPE). "Com as SPEs, as empresas ganharam um "corpo contábil" e se tornaram mais atrativas aos olhos do mercado", dizem os advogados Marcelo Lomba Valença e Silvia Bugelli, do escritório Almeida Bugelli e Valença.

As oportunidades para as empresas de loteamento aumentam conforme a necessidade da expansão das cidades, seja para a periferia ou para municípios vizinhos da mesma região, afirmam especialistas e executivos da área. "A atuação das incorporadoras está restrita até o limite das cidades", compara Valença.

As loteadoras contam também com uma grande barreira de entrada que reduz a concorrência, ao contrário da incorporação tradicional. Isso por conta da complexidade envolvida na aprovação dos projetos. Enquanto as incorporadoras trabalham apenas com as prefeituras, com base em um procedimento relativamente comum, a aprovação de um loteamento segue regras específicas de diversos órgãos.

A possibilidade de abertura de capital dependerá principalmente da estratégia dos controladores das empresas. Além da perspectiva de saída dos fundos que aportaram recursos na Cipasa e na Scopel, analistas dizem que a Gafisa - que já tem capital aberto - pode fazer o IPO da Alphaville, se considerar que o mercado não valoriza de forma adequada a participação da companhia.

A Alphaville espera manter o ritmo de crescimento entre 35% a 40% em 2011, permanecendo dentro da média dos últimos quatro anos, mas não aposta em uma abertura de capital no curto prazo, segundo o diretor de negócios da companhia, Marcelo Renaux Willer. "Já nos vemos como uma empresa de capital aberto, via Gafisa. Por enquanto, não temos planos nesse sentido."

O executivo afirma que a profissionalização do setor trouxe mais sofisticação às empresas, com o surgimento de concorrentes regionais. Com presença em quase todo o território nacional, a Alphaville espera ampliar a presença no interior paulista neste ano, além do Norte e Nordeste, com projetos em Porto Velho, Recife e Petrolina. "A capacidade das empresas de atender ainda é muito inferior à demanda", ressalta. Depois de lançar 14 condomínios no ano passado, em 2011 o grupo espera lançar entre 18 a 20, com foco nas áreas onde já está presente.

Futuro

CAIO PORTUGAL

PRESIDENTE DA AELO

"Estamos claramente buscando recursos no mercado, seja através de securitização de recebíveis ou parcerias."

MARCELO R. WILLER

DIRETOR DA ALPHAVILLE

"A capacidade das empresas de atender ainda é muito inferior à demanda."

Encontrou algum erro? Entre em contato

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.

O Estadão deixou de dar suporte ao Internet Explorer 9 ou anterior. Clique aqui e saiba mais.