Expectativa é recuperação gradual nas vendas

Mercado imobiliário acredita no fim do ciclo de três anos de baixas e em retomada de lançamentos e vendas em 2018

Jiane Carvalho, especial para o Estado, Impresso

07 de abril de 2017 | 05h00

São dois anos seguidos de queda nas vendas, recuo nos lançamentos e preços, na melhor das hipóteses, com alta abaixo da inflação. E isso sem falar na onda de distratos – devolução de imóveis comprados na planta – que tira o sono das construtoras, fruto da perda de renda, do desemprego e da alta dos juros. A boa notícia é que 2016 pode ter marcado o fim de um ciclo de baixa no mercado imobiliário. A expectativa de boa parte do setor é que a recuperação comece ainda que lentamente neste ano e se acentue em 2018.

“O pior momento para todos já passou, trabalhamos agora com a expectativa de crescimento em vendas e lançamentos entre 5% e 10% neste ano. Inflação menor, juros em queda e maior confiança do consumidor devem ajudar o setor a reverter a curva de baixa e iniciar a recuperação”, comenta Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. “Além de indicadores melhores, as empresas do setor devem aproveitar o ano e se preparar para uma retomada mais forte em 2018, criando projetos e organizando a casa.”

Mesmo que a previsão otimista se concretize, o mercado imobiliário ainda estará bem distante do auge do setor, entre 2009 e 2012, com avanço médio anual superior a dois dígitos.

Pesquisa do Secovi-SP aponta queda, no ano passado, de janeiro a outubro ante igual período de 2015, de 32% nos lançamentos nas 12 regiões metropolitanas pesquisadas, para 36,7 mil unidades residenciais. O pior desempenho foi de Natal (RN), sem nenhum lançamento, seguido por Maceió (AL), com baixa de 93%.

Os Estados do eixo sul apresentam maior resiliência. A região metropolitana de São Paulo lançou 33% a menos em 2016. Em vendas, o recuo nas regiões pesquisadas ficou em 15%. João Pessoa (PB) e Maceió tiveram os piores desempenhos, com queda de 28% e 51%, respectivamente. São Paulo apresentou baixa de 24%.

Nos dois critérios, o ponto fora da curva foi o Distrito Federal, com alta de 41% (lançamentos) e de 17% (vendas). “É um local com o PIB atrelado a serviços, e não à indústria ou comércio, e com muitos funcionários públicos com renda e emprego estáveis”, explica Amary. “Já o mercado de São Paulo, por ser o maior, acaba puxando o desempenho geral, tanto na alta quanto na baixa”, explica o presidente do Secovi-SP. Da retração de 17,6 mil unidades lançadas em 2016, 50% (8,8 mil unidades) referem-se à Região Metropolitana de São Paulo.

Anos difíceis. O balanço das maiores incorporadoras e construtoras do País reflete a sequência de anos difíceis para o setor. No geral, a estratégia foi reduzir ao máximo os lançamentos para baixar os estoques que vinham subindo. Com exceção da MRV, as demais empresas apresentaram prejuízo ou queda forte no lucro. Na Gafisa, por exemplo, o prejuízo bateu em R$ 1,16 bilhão no ano. Na Eztec, o recuo no lucro chegou a 48%, a R$ 230 milhões. Em todos os balanços outra marca é a estratégia de segurar lançamentos. Só na cidade de São Paulo, o Secovi aponta dois anos seguidos reduzindo a oferta, com 23% de baixa só entre 2015 e 2016. “Na retomada, esta estratégia terá consequência, dificultando o equilíbrio entre oferta e demanda, o que deve pressionar os preços”, avalia Amary.

O diretor de Incorporação da Cyrela, Eduardo Leite, tem um discurso mais cauteloso quanto à recuperação do setor, mas também vê uma tendência de alta nos preços. “Além de um possível descasamento entre oferta e demanda, no momento da retomada, São Paulo começará a ver os impactos da Lei do Zoneamento, sancionada no ano passado, com critérios restritivos de uso dos espaços para construção”, explica.

“O efeito no preço ainda não foi sentido porque as construtoras tinham vários projetos na prateleira, aprovados antes da lei, mas em algum momento as mudanças terão impacto.”

Distratos. O ano de 2016, para a Cyrela, foi marcado pelo maior volume de distratos de sua história. O lucro líquido recuou 66% sobre 2015, a R$ 151 milhões, fruto de uma queda de 18% nas vendas, a R$ 2,8 bilhões, além de 26,4% de baixa na receita líquida. A estratégia, destaca o executivo, é reduzir estoques e só lançar empreendimentos com demanda certa.

“Vamos continuar trabalhando para baixar o estoque com foco nas demandas para o consumidor final, que compra para morar. Por enquanto, não há no mercado investidores atuando para repassar unidades ou mesmo alugar, eles não voltam tão cedo”, comenta Leite afirmando que será “outro ano difícil, duro, por isso a cautela”.

Trabalhando em uma fatia específica da população, de menor renda, a MRV tem conseguido segurar a operação com resultados bem melhores do que os concorrentes. “Apesar da crise, nos últimos três anos conseguimos manter o tamanho da companhia porque os reflexos são menores no segmento de imóveis populares. Quem pode compra porque para este público prestação e aluguel se equivalem”, comenta Rafael Menin, presidente da MRV.

Segundo o executivo, além de a defasagem entre oferta e demanda ser maior na baixa renda, o fato da MRV estar presente em 144 localidades, facilita a gestão estratégica de novos lançamentos. No ano passado, as vendas da MRV ficaram praticamente estáveis, a R$ 5,2 bilhões, mas os lançamentos recuaram 15,2%, com um VGV (Valor Geral de Venda) de R$ 3,98 bilhões. O lucro líquido registrou discreta melhora, de 1,7%, a R$ 557 milhões.

Diferente dos grandes concorrentes, bastante focados nas capitais, a estratégia inicial da MRV foi se interiorizar para crescer. Agora, diz seu presidente, as atenções se voltam para as capitais. “Quando a atual crise começou, em 2013 e 2014, tínhamos caixa, aproveitamos para comprar terrenos nas capitais e agora seremos mais agressivos nos grandes centros.” O mais recente lançamento da MRV é o Reserva Paulista, em Pirituba, zona oeste de São Paulo, com 7.500 apartamentos e um VGV de R$ 1,5 bilhão. “O mercado vai melhorar, teremos mais lançamentos e a procura por unidades já dá sinais de maior aquecimento”, diz Menin.

Projeção. Na Vitacon Incorporadora e Construtora, que atua há sete anos no mercado paulistano focada em produtos compactos, a queda nos lançamentos em 2016 chegou a 30%, a R$ 350 milhões de VGV, com vendas estáveis. O CEO da empresa, Alexandre Lafer Frankel, trabalha com a expectativa de dobrar tanto volume de lançamentos quanto de vendas em 2017. “Já notamos uma recuperação, um interesse maior e estamos buscando novas formas de atuar para sustentar o crescimento da operação.”

Até o fim deste semestre, a Vitacon entrega o Residencial Property, primeiro em que vai administrar e locar, sem vender as unidades. “Buscamos formas de inovar nesse setor. Também lançamos o primeiro prédio por crowdfunding do País, o VN Cardoso de Melo”, diz o executivo afirmando que, assim, abre a oportunidade para o pequeno investidor participar da rentabilidade do prédio. A Vitacon é responsável pelo lançamento da menor unidade já do Brasil – um apartamento de 14 m² (Vita Bom Retiro), além de aceitar carro como entrada.

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