Falta de terrenos pode travar plano do governo

No Rio e em SP, só há ?áreas livres? na periferia

Um dos grandes gargalos para tirar o pacote habitacional do papel é terreno disponível para construção de empreendimentos populares, que geralmente exigem grandes espaços. Em São Paulo e Rio Janeiro, cidades onde a verticalização já atingiu o pico, o problema é ainda mais grave: sobram lugares apenas na periferia. "Mas as pessoas só se deslocam para a periferia se tiver emprego perto. Caso contrário, vão preferir continuar morando nas favelas", afirma o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli/USP, João da Rocha Lima Júnior. "Além de emprego, é preciso ter infraestrutura de água, luz, saúde e transporte." Não foi por acaso que a região de São Paulo que mais recebeu lançamentos imobiliários nos dois primeiros meses do ano foi o extremo Leste. A Brascan, que neste ano pretende fazer 70% dos seus lançamentos para a baixa e média renda, está preocupada com a questão. "Não vai ser fácil encontrar esse tipo de terreno em São Paulo e Rio de Janeiro. Isso exige áreas grandes e poucas incorporadoras investiram em bancos de terrenos com essas características", diz o presidente da Brascan, Nicholas Reade. "O grande volume de demanda está nos grandes centros urbanos. Não dá para fugir disso", diz o diretor de relações institucionais e com investidores, Luiz Rogelio Tolosa. Ex-secretário de Habitação do Estado de São Paulo, o advogado Márcio Bueno conhece bem o drama. "Não há terreno na cidade e nem no Estado.Quando aparece, está ocupado e exige desapropriação ou está em áreas de mananciais, que têm restrições ambientais", explica Bueno. "O valor do terreno fica ainda mais alto e passa a não caber na conta." Especializada em imóveis populares, a MRV está numa situação mais confortável. Em dezembro do ano passado, seu banco de terrenos tinha um potencial de vendas de R$ 8,9 bilhões. Para o presidente da companhia, Rubens Menin, o problema não está no preço do terreno. "O pacote não vai criar uma guerra de preços. Mas as empresas que não estão no segmento não vão ter know-how para comprar", acredita o empresário. "É um nicho completamente diferente." Nesse segmento, o preço é uma variável inelástica - o ideal é que represente menos de 10% do valor final de venda, segundo o consultor imobiliário Caio Sérgio Calfat. "Além do terreno, outro grande entrave são as licenças. Hoje as empresas levam mais um menos um ano para aprovar um projeto na prefeitura de São Paulo." A Rodobens, uma das poucas dedicadas ao mercado de baixa renda, sente isso na pele quando vai aprovar seus empreendimentos. "As aprovações são um problema, principalmente em condomínios grandes, de 1 mil a 3 mil unidades", diz o presidente Eduardo Gorayeb. Um dos trabalhos da Escopo Geomarketing é ajudar empresas imobiliárias a encontrar o terreno certo para seus empreendimentos. Recentemente, um de seus clientes a procurou para fazer um projeto para mais de 100 mil moradores em Cajamar, região metropolitana de São Paulo. "Não sei se desistiram, mas encontraram problemas ambientais para fazer o lançamento", diz um dos sócios da Escopo, Francisco Neves. FRASE Marcio Bueno Advogado "Não há terreno na cidade e nem no Estado.Quando aparece, está ocupado e exige desapropriação ou está em áreas de mananciais, que têm restrições ambientais"