Fundo imobiliário diferenciado capitaliza construtora mineira

Direcional utiliza imóveis em estoque avaliados em R$ 700 milhões para compor FII e arrecadar R$ 259 milhões

Cláudio Marques, Especial O Estado, São Paulo

29 de agosto de 2019 | 11h53

Como se capitalizar para mudar a gestão dos negócios voltados ao mercado do programa Minha Casa Minha Vida tendo um estoque de R$ 700 milhões em imóveis? Para piorar o quadro, os empreendimentos estavam distribuídos em 11 empreendimentos de padrão médio e médio alto em Minas Gerais, Amazonas, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. A solução encontrada pela Direcional Engenharia foi criar um fundo de investimento imobiliário (FII) inovador, que se tornou proprietário das sociedades de propósito específico (SPEs) dos empreendimentos que estavam em estoque.

A SPE é a estrutura jurídica de um empreendimento imobiliário. A venda dessas sociedades para o fundo significa que ele se tornou dono do empreendimento, exceto de unidades já eventualmente vendidas. As sociedades destinadas ao fundo correspondiam a imóveis de médio e médio-alto padrões.

Preço Atraente

O FII foi lançado em agosto de 2018, para comercializar R$ 400 milhões do estoque,com preço atraente aos investidores. Estruturado e coordenado pela XP Investimentos, foi comercializado em cotas e em três meses de operação gerou aproximadamente R$250 milhões em receita. 

A iniciativa, considerada inovadora pelo júri do Master Imobiliário, rendeu à Direcional

um prêmio Econômico-Financeiro na categoria Profissional.“Simultaneamente, a empresa firmou com o FII a obrigação de gerir a carteira desses imóveis, promovendo a venda dos ativos. Como resultado, a Direcional auferiu a geração de caixa(aproximadamente R$ 250 milhões) e entregou aos investidores do FII um excelente investimento, completamente inédito e diferenciado”, diz o júri que concedeu a premiação.

De acordo com o diretor nacional de Incorporação da Diagonal, Paulo Assis, 100% dos atuais lançamentos feitos pela empresa estão focados no segmento econômico. “Vemos hoje, dada a redução da taxa de juros, um segmento não atendido na faixa de R$240 mil a R$ 300 mil e já começamos a olhar para isso, e não apenas para o Minha Casa Minha Vida”, afirma o executivo. De acordo com ele, a Direcional é a segunda maior construtora do Brasil em área construída no segmento residencial, que chega a 3.114.534 m². E tem focado sua atuação em sete praças: Amazonas, Ceará, Pernambuco, Distrito Federal, São Paulo, Minas e Rio de Janeiro.

Prédio no Rio ganha com ‘voo para qualidade’ 

Em plena crise, a BR Properties investiu, em dezembro de 2016, na compra do Passeio Corporate, um complexo de três torres comerciais interligadas por um mall de serviços e comércio, com características de um triplo A e certificação LEED Gold, localizado no centro do Rio de Janeiro. O negócio era arriscado por causa da situação econômica, mas mostrou que a estratégia de empresa estava certa. 

A BR recebeu o empreendimento em março de 2017 e hoje cerca de 90% dos espaços estão locados. O case rendeu um prêmio Master na categoria Profissional -

Comercialização. De acordo com o CEO da BR Properties, Martin Jacó, a empresa detectou por meio de estudos, análises e simulações, que o estoque de empreendimentos de escritórios do Rio de Janeiro é “muito baixo”. 

Segundo ele, embora o mercado estivesse passando por um período de baixa, assim como o resto de País, havia a avaliação de que se recuperaria com certa velocidade para quem tivesse imóveis de alta qualidade. “Dentro desse cenário, identificamos o Passeio Corporate como sendo um projeto que teria absorção”, afirma Jacó. 

Para a BR, no entanto, era importante já ter um produto quando começassem as discussões sobre recuperação da economia. A estratégia foi de que nesse momento, as empresas que queriam qualidade de ocupação e eficiência e não estavam bem acomodadas no Rio de Janeiro, poderiam se interessar por um produto diferenciado. “Nosso edifício, então, foi beneficiado por esse movimento que é chamado flight to quality, que é basicamente a migração para a qualidade. Foi isso exatamente o que aconteceu”, diz o CEO da empresa.  O empreendimento abriga o Teatro Riachuelo, que foi reformado pela companhia.

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