Clayton de Souza/ Agência Estado
Cesta do setor de imóveis acumulou alta de 12,5% nos últimos seis meses Clayton de Souza/ Agência Estado

Fundos imobiliários batem o Ibovespa desde as eleições

Cesta do setor de imóveis acumulou alta de 12,5% nos últimos seis meses, acima do principal índice de ações da Bolsa

Pedro Ladislau Leite, O Estado de S.Paulo

29 de abril de 2019 | 05h00

A vitória de Jair Bolsonaro nas eleições presidenciais de 2018 impulsionou o Ibovespa, principal índice de ações da Bolsa brasileira, em direção aos 100 mil pontos, recorde atingido no mês passado. Seis meses depois do pleito, porém, são os fundos imobiliários (FIIs) que lideram as valorizações acumuladas no período. 

A expectativa dos investidores de que os juros vão continuar baixos e a economia vai se recuperar fez disparar em 12,51% o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), indicador do desempenho médio das cotações desses fundos na Bolsa. No mesmo intervalo, o Ibovespa subiu 12,27%. Na renda fixa, os juros do CDI, principal referência do mercado, tiveram alta de 2,25%. No acumulado de 2019, as ações ainda levam a melhor, com alta de 9,5% ante elevação de 6,23% do Ifix.

Os FIIs são fundos com aplicações em empreendimentos imobiliários, seja com aquisição de imóveis ou investimento em títulos, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). No caso da compra de imóveis, os fundo “de tijolo” tiram a renda da locação ou da venda posterior. Os fundos “de papel” levam o rendimento dos títulos ou ainda a diferença de valor entre compra e venda. Um dos principais atrativos são os dividendos, pagos em geral todo mês aos cotistas.

O bom desempenho tanto do índice de ações quanto do imobiliário é explicado pela melhora das expectativas em relação à economia do País, dizem analistas. O destaque do Ifix, explica Celson Plácido, da escola de negócio Proseek, ocorre pela maior independência dele em relação à volatilidade internacional. “Duas das empresas com maior peso no Ibovespa, Vale e Petrobrás, estão ligadas a commodities. Temos ainda siderúrgicas, setor de celulose, ou seja, um porcentual grande está atrelado ao exterior”, afirma o ex-XP Investimentos, prevendo que a demanda pelos FIIs tende a crescer em um ambiente de juros menores – provável no caso da aprovação da reforma da Previdência. 

“Cada vez mais pessoas estão entendendo que os fundos valem mais a pena que a compra do imóvel”, afirma. Entre as vantagens, Plácido destaca tanto a isenção de imposto de renda quanto a possibilidade de diversificar ativos entre diferentes setores e locais. Mas o fator principal, diz, é a liquidez, já que o dono de um imóvel pode demorar meses até conseguir vendê-lo. 

Diretor da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), Reinaldo Lacerda acrescenta que também há um fator cultural na procura por esses fundos. “O investimento em imóveis está enraizado no brasileiro, a tangibilidade dos ativos atrai”, avalia. 

Fabio Carvalho, sócio da gestora Alianza, entende que houve uma intensificação na migração da renda fixa para ativos de mais risco desde o fim das eleições, o que elevou a demanda e, por consequência, a cotação dos fundos imobiliários. “Para quem começa a procurar alternativas de investimento, é difícil pular da poupança diretamente para a Bolsa. É mais fácil com imóveis, que têm risco, mas passam mais confiança”, afirma. Apesar da forte alta acumulada, Carvalho ressalta que os investimentos em FIIs devem visar o longo prazo – dois anos, no mínimo. 

Oferta 

Desde o início do ano, aponta Lacerda, o número de pessoas físicas com cotas em FIIs saiu de 100 mil para quase 250 mil. A oportunidade aberta pelo aumento da demanda não foi desperdiçada pelos gestores. Foram emitidos R$ 6,4 bilhões em FIIs no primeiro trimestre, quase o dobro do ano passado, aponta a Anbima. “O mercado estava parado, ninguém queria saber de risco. Agora o lado da oferta respondeu”, diz Carvalho, da Alianza.

 

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Otimismo com imóveis atinge recorde, mas preço ainda deve demorar a subir

Confiança de comprador cresce com esperança de melhora na economia; para especialistas, ganho real só vem após 2020

Pedro Ladislau Leite, O Estado de S. Paulo

29 de abril de 2019 | 05h00

Herança de um passado de hiperinflação, a confiança dos brasileiros na compra de imóveis como fonte de renda continua firme, mesmo diante da multiplicação de produtos financeiros disponíveis. Ainda que os preços no País tenham caído 0,2% em 2018, o investimento no setor suscitou forte otimismo: 60% dos que compraram imóvel no ano passado acreditam que o preço vai subir em 2019. É o maior nível registrado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que faz o levantamento desde 2014.

Em média, os investidores consultados acreditam que a valorização será de 6,1%. Apenas 4% pensam que o preço deverá cair. Os participantes responderam à pesquisa entre 23 de janeiro e 11 de fevereiro. A parcela de otimistas era de 39% e a expectativa de alta, de 1,9% em 2015, quando se começou a reverter o forte movimento de alta provocado pela combinação de aumento de renda, baixo desemprego e melhores condições de crédito. Os preços subiram 1% naquele ano, mas o custo de oportunidade foi alto – a poupança, por exemplo, rendeu 7,3% em 2015.

Para especialistas, é pouco provável que a visão desses investidores se torne realidade. Eles ponderam que outros investimentos podem ter balanço de risco e retorno mais atrativos. A esperança de que a economia do País volte a crescer com mais vigor está por trás da animação no setor, explica Bruno Oliva, economista da Fipe. 

Segundo ele, leitura parecida impulsiona a oferta, levando as incorporadoras a “voltarem a níveis elevados de lançamentos”. Pesquisa do Secovi-SP, entidade que representa empresas do setor, mostra que, nos 12 meses até fevereiro, foram lançados 32,8 mil imóveis na capital paulista, nível parecido com o período anterior à recessão, em 2015.

Com base nos preços de aluguéis, que antecipam tendências na compra e venda, Oliva prevê que a valorização real (acima da inflação) dos imóveis deve se concretizar apenas a partir de 2020. “Há muitas incertezas no cenário político. Os preços de venda ainda estão andando de lado, acho muito improvável ter ganho real em 2019”, avalia.

Estoque. Para o coordenador do laboratório de finanças do Insper, Michael Viriato, um empecilho para a alta dos preços é o excesso de imóveis no mercado. “A alta nos preços virá depois que se eliminar o estoque de imóveis não vendidos ou recuperados pelas instituições”, afirma. 

Segundo o Secovi-SP, o estoque de imóveis prontos na cidade de São Paulo fechou 2018 em 1.671 unidades – 8% do total disponível para venda. O enxugamento desse mercado não deverá ser simples. Segundo a velocidade de venda captada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em janeiro, as ofertas de imóveis duram mais de 16 meses antes de fechar negócio. 

Mas Viriato alerta que, assim como acontece no mercado de ações, quem investe em imóveis pode dar menos atenção aos riscos à medida que o País engate trajetória de crescimento. “É provável que em algum momento o imóvel comprado fique desocupado, gerando apenas custos com IPTU, condomínio, manutenção”, destaca. 

Para ele, como investimento, a compra de imóveis é menos recomendável do que a aplicação em fundos imobiliários (leia mais na pág. B17). Viriato aconselha a aquisição apenas com o objetivo de residência. E, mesmo nesse caso, é preciso calcular se o aluguel não é melhor opção.

Regulação. Entre os fatores que podem levar o setor a deslanchar mais à frente estão mudanças regulatórias. Mirella Parpinelli, diretora da rede de imobiliárias Lopes, cita a elevação do teto para financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) por meio do Sistema Financeiro de Habitação para R$ 1,5 milhão, que entrou em vigor em outubro. 

Ela lembra ainda do Plano Diretor na cidade de São Paulo, que incentivou lançamentos próximos a eixos de transporte. “O emprego ainda precisa voltar, mas estamos vendo um ânimo no mercado.”

Para a professora Márcia Silva, de Hortolândia (SP), a proximidade do metrô pesou na hora de escolher um apartamento para investir na capital. A locação do apartamento rende R$ 3 mil ao mês, o que deu ânimo para ela repetir a dose. “É uma tradição de família, meus pais sempre investiram em propriedade.”

O otimismo do médico Thiago Fraga, que comprou um imóvel na região do Ibirapuera, vem da aposta na saturação do mercado paulistano. “Acho que a tendência é de valorização, daqui a pouco a cidade não tem espaço para construir”, diz. “É um investimento seguro, mesmo que desvalorize, não vou perder tanto.”

 

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