Fundos Imobiliários: veja os ganhos e os riscos

A queda da taxa de juros e o gosto do brasileiro de investir em imóveis. São essas as explicações de consultores do mercado para o aumento da oferta das cotas os fundos imobiliários no varejo. Otimistas, eles acreditam que o mercado esteja em expansão. Entretanto, alertam para os cuidados necessários na hora de entrar nesse mercado. É importante que o investidor saiba onde investir e das dificuldade para vender as cotas. O diretor da Adviser Consultores, Luiz Alvaro de Oliveira Ribeiro, recomenda o negócio por causa da tendência da queda da taxa de juros. Nesse caso, a perspectiva de rentabilidade para o investidor que está com seus recursos investido em fundo DI - que acompanha a taxa de juros - será cada vez. "O crescimento para o varejo estava reprimido. Era uma idéia pensada há cinco anos, mas que não se viabilizava pelo nível elevadíssimo das taxas de juros", diz. Agora, segundo ele, é diferente. "Temos a favor do fundo a cultura de propriedade imobiliária do brasileiro. Com os fundos, o investidor tem a propriedade de um imóvel sem a dor de cabeça e a preocupação de administrá-lo. E mais, shopping centers e os prédios para escritórios geralmente têm maior rentabilidade do que um imóvel alugado para uma pessoa ou empresa", avalia Ribeiro. É necessário escolher bem a região do empreendimento Entretanto, ele aconselha investir em regiões que estejam em expansão. Em São Paulo, ele recomenda os empreendimentos na Água Branca. "É fácil o acesso para quem chega do interior do Estado, onde a economia está se desenvolvendo. Há a infra-estrutura das marginais e os terrenos disponíveis são grandes e ainda estão abaixo do valor de mercado", diz. Outra área que, na opinião de Ribeiro, ainda tem um fôlego para investimento, mas que já está saturada é a zona sul da capital. Ele veta qualquer investimento na área central e na Avenida Paulista. Se a opção for em cotas de shopping centers, Oliveira recomenda escolher locais próximos ao consumidor. Dificuldade de vender as cotas e credibilidade da construtora Oliveira acredita que um dos maiores problemas para quem investe nos fundos imobiliários, a dificuldade de vender as cotas, se resolverá com o aumento da oferta no varejo. Já o diretor da Cushman & Wakefield Semco, Paul Weeks, afirma que se desfazer das cotas é um problema. "Não dá para pensar que é o melhor negócio, porque o pequeno investidor fica preso ao investimento." Weeks lembra que no lançamento dos fundos há muito marketing e fica até mais fácil vender. Passada a euforia do lançamento, segundo Weeks, fica tudo mais difícil. Ele lembra que é muito diferente vender um imóvel e cotas de um empreendimento. Ele recomenda que o investidor analise bem o produto para ver se a instituição não corre o risco de quebrar. "É preciso levar em conta a qualidade da construtora, o seu comportamento histórico", diz Weeks. Rentabilidade variável Um dos riscos dos fundos imobiliários é a sua rentabilidade variável, determinada pelo valor dos aluguéis recebidos com a locação dos imóveis que compõem a carteira. Como os aluguéis costumam ser de 1% do valor do imóvel, a tendência mais favorável é de que o investidor receba, por mês, em valores brutos, 1% do que aplicou. Na rentabilidade, o investidor deve levar em conta também que, após um ano, incidirá sobre o ganho mensal, a variação acumulada durante um ano em um índice de inflação que, geralmente, é o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM). Dessa forma, um investidor que tenha aplicado R$ 100 mil, por exemplo, em um fundo cujas cotas valem R$ 1 mil terá adquirido 100 cotas. O valor das cotas vai depender do total apurado com os aluguéis, sendo que o máximo valor a que essa cota pode chegar acontece quando a totalidade dos imóveis que compõem a carteira desse fundo estiverem alugados e sem nenhuma inadimplência. Isso significa que o rendimento pode chegar a 1% do valor aplicado, já que os aluguéis costumam ser de 1% sobre o valor do imóvel. Ao final de um ano, o investidor também recebe um reajuste referente à atualização do valor dos aluguéis. No caso do exemplo dado, ao final de doze meses de investimento, se o rendimento mensal estiver em R$ 1 mil, é sobre esse valor que incidirá o IGPM acumulado em um ano. Mas lembre-se: isso não é regra geral. Apesar de ser o método mais usual de remuneração dos fundos imobiliários, existem outras formas de rentabilidade. Veja nos links abaixo alguns exemplos de produtos que disponíveis no mercado e qual a forma de rendimento que oferecem. Veja também a rentabilidade oferecida por alguns produtos no ao passado e compare com o ganho conquistado em outras formas de aplicação na matéria sobre o ranking das aplicações em 2000, também em link abaixo.

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