Gafisa desacelera e corrige rota Com Tenda, Gafisa vira campeã de reclamações

Três anos após a aquisição da Tenda, especializada no segmento popular, companhia anuncia um plano de reestruturação que coloca um freio no ritmo de lançamentos de imóveis de baixa renda. O objetivo é estancar as perdas e recuperar as margens de lucro

MARINA GAZZONI, O Estado de S.Paulo

21 de novembro de 2011 | 03h05

A trajetória da Gafisa, uma das maiores construtoras do País, é marcada por altos e baixos. Quando o fundo GP comprou seu controle, em 1997, a companhia vivia uma situação financeira delicada. Dez anos depois, ela já havia se tornado a grande estrela do setor - foi a primeira (e única até hoje) construtora brasileira a abrir o capital na bolsa de Nova York. Mas, após o afã de crescer rápido dos últimos tempos, está pagando um preço alto. A companhia teve um ano difícil, com perda de metade do seu valor de mercado, uma queda de 67% no lucro líquido até setembro e um nível de endividamento que superou 75% do seu patrimônio líquido. Mais uma vez, a Gafisa quer dar a volta por cima.

Na semana passada, a construtora anunciou uma mudança de rumo na sua estratégia: vai abrir mão do crescimento para se reestruturar. Neste ano, o volume de lançamentos previstos foi reduzido em 30% e ficará entre R$ 3,4 bilhões e R$ 4 bilhões. Para os imóveis econômicos, o corte será ainda maior. A companhia ainda não anunciou os números de 2012, mas é certo que ela será mais conservadora. Procurada, a Gafisa não quis dar entrevista.

Consultores, analistas, concorrentes e conselheiros da própria empresa consultados pelo Estado concordam que o principal erro da Gafisa foi sua pressa em crescer. "O setor imobiliário utiliza capital intensivo. Quanto mais a empresa cresce, mais ela precisa colocar capital e aumentar sua alavancagem financeira", diz o analista de mercado imobiliário do Santander, Flávio Queiroz. "A Gafisa captou recursos e saiu comprando terrenos e lançando empreendimentos sem ter capacidade para executar", diz um consultor, que não quis se identificar.

No meio dessa corrida, comprou a Tenda, em setembro de 2008. Seria uma forma de entrar mais rápido no celebrado segmento de imóveis econômicos. Mas o legado de problemas da Tenda se mostrou maior do que a Gafisa imaginava. "Olhando para o passado, é fácil perceber que a aquisição da Tenda foi um erro", diz o conselheiro da Gafisa, Guilherme Affonso Ferreira.

Segundo ele, muitos empreendimentos da construtora popular, principalmente os lançados antes de 2008, tiveram os custos subestimados, problemas para repassar os clientes para o banco e até entraves na documentação. "O sistema de triagem da Tenda não era o mesmo da Caixa Econômica Federal. A companhia tem cerca de 15 mil contratos que devem ser renegociados, de clientes ou projetos que não se enquadram no financiamento do banco", diz Ferreira.

No mercado imobiliário, em geral, os clientes pagam até 30% do preço do imóvel durante a obra, mas o custo para a construção do empreendimento pode chegar a 60% do valor geral de venda (VGV). A construtora só recebe o restante dos recursos após a entrega das chaves, quando transfere os clientes para o banco. Para os imóveis oferecidos à baixa renda, há uma linha de crédito associativo da Caixa Econômica que permite à construtora antecipar recursos durante a obra. Mas a maioria dos imóveis que a Gafisa herdou da Tenda não atendia aos pré-requisitos do banco e teve de ser financiada com dinheiro da empresa.

Isso atrasou as entregas dos projetos da Tenda, consumiu caixa e reduziu as margens da Gafisa. A empresa encerrou o mês de setembro com R$ 912 milhões em caixa, um volume 26% menor do que no mesmo período de 2010. Até setembro, a margem Ebitda atingiu 16%, o mínimo do guidance de 2011 e 3,6 pontos porcentuais abaixo dos nove primeiros meses de 2010.

'Basta'. Mas agora a empresa resolveu dar um basta nessas perdas. No terceiro trimestre, foram lançados apenas dois empreendimentos com a marca Tenda, com 324 unidades e um VGV de R$ 49 milhões - uma redução de 90% em relação ao mesmo período do ano passado. E o corte pode crescer ainda mais, "De agora em diante, os novos projetos da Tenda serão realizados somente com o processo de repasse imediato para a Caixa", informou o presidente da companhia, Duilio Calciolari, em comunicado divulgado no último dia 14. Na prática, isso significa parar d empreendimentos da Tenda, com raras exceções, até reestruturar a operação, segundo o conselheiro Ferreira.

No mercado financeiro, a notícia de segurar os lançamentos foi bem recebida. "A compra da Tenda não funcionou como a Gafisa planejava. Insistir no erro é pior. Eles devem focar na geração de caixa", diz Queiroz, do Santander. Para ele, o plano de reestruturação da Gafisa deve surtir efeito e elevar a rentabilidade da empresa.

Uma das apostas da companhia para recompor o caixa é aumentar a participação da marca Alphaville. Os empreendimentos da marca, adquirida pela Gafisa em 2006, têm rentabilidade média de 50%, mais que o dobro da média da companhia. No terceiro trimestre deste ano, o volume de lançamentos cresceu 56% e somou 33% do total. A empresa já identificou 60 cidades com potencial de receber loteamentos da Alphaville em até cinco anos.

Ranking. Antes de a Gafisa divulgar que pretende enxugar sua operação, a ação da companhia derreteu. Só neste ano, os papéis caíram 55%. Hoje, está avaliada em R$ 2,4 bilhões. Em 2007, antes da aquisição da Tenda, o valor de mercado de Gafisa era de R$ 4,3 bilhões, segundo a Economática (veja quadro acima).

A Gafisa está há 57 anos no mercado, mas mudou de patamar depois da entrada da GP Investimentos. O fundo tirou a empresa de um período de crise e reestruturou sua gestão. À GP, em 2005, uniu-se o investidor americano Sam Zell, que comprou cerca de 30% da empresa - ele anunciou a venda de todas as ações neste ano.

Mas foi a abertura de capital que trouxe fôlego financeiro para o negócio. A empresa lançou suas ações na Bovespa em fevereiro de 2006 e, cerca de um ano depois, na Bolsa de Nova York. Em cada um dos IPOs arrecadou cerca de R$ 1 bilhão. Agora, vai dar dois passos para trás para depois dar um para frente.

Os problemas da Gafisa para incorporar a Tenda afetaram o consumidor. Os atrasos de obras causaram transtorno aos clientes e uma enxurrada de reclamações contra a empresa. A Tenda foi a construtora com maior número de queixas no Procon-SP no ano passado - 69 no total.

A empresa também lidera a quantidade de processos na cidade de São Paulo. No primeiro semestre deste ano, foram recebidas 255 ações contra Tenda e Gafisa nos fóruns da capital paulista, segundo levantamento do escritório Tapai Advogados. Em 2010, as duas companhias somaram 471 processos. Depois da Gafisa, Cyrela e MRV são as mais processadas - 65 e 50 ações, respectivamente, entre janeiro e junho de 2011. "A Gafisa tem um problema de atraso de obras que vai além do setorial", diz o advogado Marcelo Tapai, responsável pela pesquisa.

O prazo médio entre o lançamento e a entrega de um empreendimento no Brasil é de 30 meses. Mas, tecnicamente, é possível construir um condomínio em um ano e meio, segundo o sócio de uma incorporadora concorrente. "O prazo só é maior para a parcela 'caber no bolso' do cliente", diz o empresário. Os atrasos de obras, segundo ele, são resultado de falta de caixa, documentação irregular, falhas na gestão do projeto ou, raramente, excesso de chuvas. / M.G.

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