Governo quer regulamentar distratos de imóveis

Projeto a ser enviado ao Congresso fixa carência de seis meses de atraso da obra antes que a construtora tenha de ressarcir o cliente

Adriana Fernandes, Circe Bonatelli, O Estado de S.Paulo

06 de janeiro de 2017 | 05h00

BRASÍLIA e SÃO PAULO - Depois do pacote econômico do fim de ano, o Palácio do Planalto quer acelerar o anúncio de novas medidas microeconômicas para reativar a retomada do crescimento do País. O envio ao Congresso Nacional de uma proposta de regulamentação dos distratos (quando há desistência da compra ou venda do imóvel na planta) é o projeto que está mais maduro e deverá integrar uma nova fase de medidas voltadas à retomada do crescimento.

O foco principal desse segunda fase de medidas é o setor da construção civil, com o intuito de alavancar o emprego. Pela proposta, será fixado num dispositivo legal, um porcentual para o ressarcimento dos valores pagos pelo comprador nos casos de distrato. A regra visa dar maior clareza e previsibilidade aos compradores e construtoras sobre quanto será pago na hora da desistência. Trata-se de um problema de grande judicialização em todo o Brasil e que tem trazido insegurança jurídica para as empresas.

A proposta também fixará um prazo de carência de atraso da obra antes que a construtora tenha que ressarcir o cliente. Esse prazo deverá ficar em seis meses, que é o que tem sido aceito pela Justiça.

Segundo uma fonte da área econômica, a Casa Civil ainda não definiu se a proposta será encaminhada por meio de Medida Provisória (MP) ou projeto de lei. "Há um desejo que essa medida saia o mais rápido possível", disse a fonte envolvida nas negociações.

O norte da medida em discussão pela equipe econômica é o acordo que foi costurado no ano passado pela equipe econômica e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro com representantes de órgãos do consumidor e construtoras. Na última hora, o Ministério Público do Consumidor não assinou um acordo. E, agora, está se buscando uma consenso para enviar a proposta ao Congresso.

Agora, empresários do setor imobiliário e representantes do governo federal formaram um grupo de trabalho que se reunirá no dia 11, em Brasília, para discutir uma proposta com regras para a rescisão dos negócios. O grupo de trabalho tem representantes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), da Secretaria Nacional do Consumidor, órgão ligado ao Ministério da Justiça (Senacom); do Ministério do Planejamento e do Ministério Público.

"Estamos animados que saia algo bom desse encontro", afirmou o presidente da Abrainc, Rubens Menin. "O governo está sensibilizado, pois entende que a falta de regulamentação está desestabilizando o setor", complementa.

A pesquisa mais recente da associação mostra que 37,7 mil imóveis tiveram as vendas canceladas entre janeiro e outubro de 2016. Esse volume equivale a 45% das unidades vendidas no mesmo período. Os dados consideram as operações das 19 maiores incorporadoras do País. "A atividade da construção não vai ficar de pé se não tiver regulamentação", disse Menin.

O presidente da Abrainc evitou, porém, antecipar detalhes da proposta de regulamentação que será apresentada ao governo na reunião da próxima semana. O empresário ponderou que o tema é delicado, pois envolve os direitos dos consumidores. Segundo ele, a proposta será uma evolução das negociações que já vêm sendo conduzidas há alguns meses.

Pelo acordo do ano passado, em caso de distratos, o consumidor teria direito a uma restituição correspondente a até 10% do valor total do negócio (até o limite de 90% do imóvel já quitado) ou 20% do valor das parcelas já pagas.

Sem lei Apesar da recorrência dos distratos, não há lei que regulamente o tema. Há apenas jurisprudências e súmulas, já que a rescisão dos negócios frequentemente acaba em disputa judicial. Uma das diretrizes consolidadas é a avaliação de que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador pelo imóvel adquirido na planta. Esse ponto foi ratificado em 2013 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Na mesma decisão, também foi admitida a hipótese de retenção de parte dos valores pelas empresas, a fim de cobrir despesas administrativas e comerciais com o empreendimento imobiliário. Segundo a Corte, uma retenção de 10% a 25% do valor pago poderia ser considerada razoável, embora isso não seja regra geral. O STJ também definiu, por meio da súmula 543, de 2015, que as incorporadoras devem restituir o consumidor imediatamente após o distrato, vetando que isso ocorra só no fim da obra.

Desde dezembro de 2015 está em tramitação no Senado o PL 774, de autoria de Romero Jucá (PMDB), sob relatoria de Benedito Lira (PP). A iniciativa pretende mudar a Lei de Incorporação (4.591/64) para incluir um artigo que prevê uma "pena convencional" sobre o consumidor de 25% das quantias pagas por ele até o momento do distrato, além do abatimento da taxa de corretagem de 5% sobre o preço de venda.

O projeto também garantido ao incorporador a possibilidade de "exigir indenização suplementar", isto é, aumentar as retenções se provar que seu prejuízo decorrente do cancelamento da venda superou esses 25%. O projeto corre em caráter terminativo e se encontra na Comissão de Constituição e Justiça. 

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