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Sérgio Castro/Estadão
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Governo quer testar piloto de PPP para aluguel social no segundo semestre de 2021

Modelo é diferente do aluguel bancado pelo poder público em situações de emergência; uma alternativa é que a União dê uma contrapartida, como um terreno ou parte do investimento, e a empresa administre o empreendimento

Idiana Tomazelli, O Estado de S.Paulo

28 de abril de 2021 | 15h46

BRASÍLIA - O Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) quer tirar do papel no segundo semestre deste ano um projeto piloto de parceria público-privada de aluguel social, disse ao Estadão/Broadcast o secretário de Habitação, Alfredo Santos. A ideia é desonerar o orçamento das famílias de baixa renda e ao mesmo tempo permitir a operação privada do empreendimento, inclusive com manutenções periódicas no imóvel, evitando problemas hoje recorrentes de deterioração em residenciais do Minha Casa Minha Vida.

A iniciativa já foi qualificada no Programa de Parcerias de Investimentos (PPI) e entra agora em fase de estruturação do modelo. Segundo o secretário, algumas ideias já estão sendo analisadas pela equipe. 

Uma opção é combinar contrapartidas federais ou locais, como terreno e parte do investimento, na fase de construção das moradias voltadas ao aluguel social com o capital do governo local para financiar a operação realizada pela empresa, que fica responsável por administrar o empreendimento pelo período do contrato.

Segundo Santos, a participação do governo federal com recursos para as obras vai depender de fatores como disponibilidade de Orçamento e real necessidade dessa contribuição para reduzir o preço final do aluguel social, adequando o valor à capacidade de pagamento das famílias. Quanto maior é o investimento a cargo da empresa, maior terá de ser sua remuneração, o que poderia onerar os beneficiários e o gestor local ou até inviabilizar o projeto.

O governo, porém, já tem enfrentado limitações no Orçamento e, em 2021, teve zerada a verba para construção de casas cujas obras já estavam em andamento. Até o momento, o corte não afeta os estudos da pasta sobre aluguel social.

Outra hipótese é aproveitar prédios públicos hoje sem uso. Essa alternativa tem como vantagem o fato de posicionar essas famílias em locais centrais dos municípios, resolvendo um dos problemas da política habitacional de anos anteriores, que isolou moradores em áreas sem infraestrutura básica ou equipamentos públicos como escolas, creches ou unidades de saúde. Por outro lado, o custo de adequação pode ser maior do que construir do zero. Por isso, segundo o secretário, seria necessário “algumas flexibilizações” em códigos de realização de obras. Ele garante, porém, que tudo seria feito sem risco às famílias.

Outro modelo que já existe em alguns Estados, como São Paulo e Paraná, é a produção voltada a um público específico, como idosos. Nesses modelos, os idosos comprometem parte pequena da renda, mas além do aluguel recebem outros serviços, como segurança, assistência de saúde no local, entre outras. “Isso propicia ótima qualidade de vida. Vai além do prédio, atinge realmente a questão da moradia digna”, afirma Santos.

Em todos os modelos, uma das diretrizes é observar a existência de infraestrutura urbana e disponibilidade de serviços públicos no entorno do novo empreendimento para evitar o isolamento desses moradores. “Teremos também que cuidar da quantidade de unidades no mesmo local. Se você produz quantidade muito grande no mesmo local, a tendência de criar guetos ou estigma é muito grande”, diz Santos.

Após a fase de estruturação, a cargo da Secretaria do Programa de Parcerias de Investimentos, o governo vai decidir dois ou três pilotos para rodar nos municípios. A opção deve ser por municípios maiores, que já possuem iniciativas próprias em política habitacional, para evitar maiores atrasos durante os testes. A avaliação é que aproveitar a expertise das prefeituras que a possuem pode ser um fator aliado do projeto.

Um desafio, na avaliação de Santos, é transformar a mentalidade da família dos brasileiros de que aluguel social não é sinônimo de moradia totalmente subsidiada pelo governo.

“Hoje, aluguel social é entendido como pagamento de 100% pelo poder público em situações emergenciais, como calamidades, remoção de áreas de risco. Não é disso que estamos falando. Estamos falando de enfrentar o principal componente do déficit habitacional, que é o ônus excessivo de aluguel (quando se compromete mais de 30% da renda com esse pagamento). Não significa dizer necessariamente que o aluguel tem que ser baratinho. Significa dizer que aquilo que a pessoa vai despender do seu salário tem um limite”, explica.

Santos dá como exemplo uma família com renda de R$ 2 mil. Em uma hipótese de o aluguel social ter um limite de 20% da renda, o pagamento seria de R$ 400 - muito provavelmente abaixo do preço de mercado. “Óbvio que, quanto menor a renda, maior vai ser a diferença entre o valor do aluguel de mercado, que dê equilíbrio financeiro à operação, e a capacidade de pagamento da pessoa. É essa diferença só que seria paga pelo ente local”, explica. O secretário ressalta, porém, que os valores são hipotéticos e ainda não há qualquer definição.

Ele afirma que a tendência é que os modelos sejam vantajosos para os municípios, que hoje bancam 100% do valor dos aluguéis sociais. “Alguns estudos que fizemos (mostram que) se pessoas que moram de aluguel social pagassem, já daria sustentabilidade a vários empreendimentos no País. Há situações em que famílias estão há 10, 12 anos morando de aluguel social”, afirma. Na visão do ministério, o ideal é que essa família viva no aluguel social apenas durante o período necessário para reorganizar suas finanças e, posteriormente, conseguir contratar um financiamento subsidiado no próprio programa Casa Verde e Amarela.

Para as famílias, a vantagem será, segundo o secretário, a melhor conservação dos empreendimentos. Antecessor do programa atual, o Minha Casa Minha Vida já foi alvo de uma série de críticas de órgãos de controle devido à baixa qualidade das unidades habitacionais e, depois, pela péssima conservação dos empreendimentos. “O operador da PPP fica responsável pela manutenção do projeto. O custo operacional dele deve levar em consideração necessidade de manutenções periódicas, e em termos estruturais, a responsabilidade seria do construtor”, afirma.

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