Imóvel: cuidados ao escolher um administrador

O proprietário de um imóvel deve ter bastante cautela antes de delegar poderes a uma administradora para alugar o imóvel, selecionar o inquilino, vistoriar o bem, redigir o contrato de locação, receber o aluguel, entre outra medidas. O primeiro passo é verificar se a imobiliária escolhida tem profissionais competentes, especializados na área de locação e administração de imóveis. É importante também fazer um contrato de prestação de serviço, especificando quais são as obrigações das duas partes. Normalmente, para alugar o imóvel, a administradora cobra um valor correspondente a meio ou um aluguel. E, pela administração posterior, algo em torno de 7% ou 8% do valor mensal da locação.Segundo o advogado Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo (Secovi-SP) o contrato de prestação de serviço é importante porque se a imobiliária causar prejuízos ao locador, pelo mau desempenho decorrente de despreparo, negligência ou imperícia, ela poderá ser responsabilizada civil ou até criminalmente pelos erros cometidos.Imobiliária tem que assumir compromissoHá pouco mais de um mês, o Secovi-SP realizou um seminário, que contou com a participação de magistrados da Justiça de 1.ª e 2.ª instâncias, para discutir alguns temas propostos pelo mercado imobiliário. Na ocasião, o juiz-presidente do 2.º Tribunal de Alçada Civil (TAC) do Estado de São Paulo, João Carlos Salletti, analisou as implicações jurídicas e legais das administradoras nos compromissos assumidos com os proprietários e inquilinos.No entendimento do juiz-presidente do 2.° TAC, a imobiliária que tem contrato de mandato (procuração) para administrar um imóvel tem a obrigação de cuidar desse bem como se fosse coisa própria, se possível, com zelo redobrado. Ele afirma que o mandatário precisa tomar muito cuidado com a aprovação da ficha cadastral do inquilino e do fiador, porque, se a escolha for malfeita e isso causar prejuízo ao proprietário, este poderá entrar na Justiça com ação de indenização. Nesse caso, existe jurisprudência firmada no TAC de que a responsabilidade pelo prejuízo é do administrador. A responsabilidade contratual está prevista no artigo n.º 1.295 do Código Civil.O advogado Jaques Bushatsky diz que os problemas ocorrem porque muitas administradoras negligenciam alguns cuidados, levando o cliente a assumir riscos desnecessários. Como sugerir a locação sem garantia ou, quando há garantia, não checar informações e documentos que são apresentados.VistoriaA vistoria também deve ser vista com muita cautela. Isso porque, muitas vezes, o inquilino paga o aluguel em dia, mas não cuida bem do imóvel. E apenas no término do contrato é que o proprietário vai perceber que sua propriedade está completamente deteriorada. É verdade que, nessa situação, ele pode acionar o fiador. O mais indicado, no entanto, é a administradora não deixar para fazer a vistoria apenas na devolução das chaves, mas procurar saber quais são as condições do imóvel ao longo do período da locação.Direitos do inquilinoMesmo sendo contratada pelo proprietário, a administradora poderá prejudicá-lo, se tentar atropelar os direitos do inquilino. Assim, deve ter o cuidado de redigir o contrato de locação obedecendo às normas contidas na Lei do Inquilinato. Confira alguns abusos: exigir mais de um tipo de garantia locatícia (a lei permite que seja escolhida apenas uma: fiança, seguro-fiança ou caução) e corrigir o aluguel pelo índice que apurar a maior variação (a cláusula contratual deve definir um único indexador). Confira mais dicas sobre os direitos do proprietário do imóvel na Cartilha do Finanças Pessoais.

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