Inadimplente pode perder imóvel rapidamente

Os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que ficam anos a fio pagando as prestações do imóvel financiado e por algum motivo, como desemprego ou queda na renda familiar, não conseguem mais honrar as obrigações correm o risco de, num curto espaço de tempo, terem o imóvel retomado pelo agente financeiro e vendido em leilões. Isso ocorre porque a Lei n.º 5.741/71 e o Decreto-Lei n.º 70/66 permitem que o agente financeiro promova a execução administrativa ou extrajudicial da dívida, caso o mutuário atrase o pagamento das prestações por três meses ou mais. Essas duas legislações adotam procedimentos diferentes para a retomada do bem, mas a grande maioria dos agentes financeiros prefere aplicar as normas do Decreto-Lei n.º 70/66, extrajudicial, porque o trâmite é rápido e não concede ao mutuário a oportunidade de defesa, explica o advogado Ronaldo Bertaglia, especializado em direito imobiliário. O procedimento é o seguinte: Depois de constatar que o mutuário está inadimplente por três meses, o banco envia a cobrança extrajudicial, por meio de agente fiduciário, dos valores integrais das parcelas vencidas mais os ônus contratuais e comissões. Se o mutuário não liquidar o débito no prazo de 20 dias, o contrato é considerado vencido e o agente financeiro passa a exigir a dívida integral, ou seja, prestações atrasadas mais o saldo devedor. A partir daí, o imóvel é encaminhado a leilão para pagamento da dívida, privando o mutuário de discutir os vícios contratuais e o próprio procedimento executivo, enquanto estiver residindo no imóvel, explica Bertaglia. Ele acrescenta que, nesse caso, o mutuário devedor só poderá defender-se numa situação muito remota e mesmo assim depois que o imóvel for vendido a terceiro. Já pela Lei n.º 5.741/71, que os bancos preferem ignorar, a cobrança da dívida ocorre judicialmente. Depois de constatar o atraso no pagamento, dita a lei, o mutuário deverá ser citado para pagar o valor do crédito reclamado ou depositá-lo em juízo em até 24 horas. Se não pagar a dívida, acrescida das custas e dos honorários advocatícios, o agente financeiro poderá penhorar o imóvel hipotecado. Ainda assim, o mutuário terá um prazo de dez dias contados da data de penhora para contratar um advogado e contestar a execução da dívida. E, enquanto estiver com o processo em discussão na Justiça e não houver sentença, o imóvel não poderá ir a leilão, explica Bertaglia. O advogado especializado em direito imobiliário entende que o mutuário tem meios de impedir que o agente financeiro recorra à execução extrajudicial. Se não tiver mais condições de continuar pagando a dívida, o mutuário deverá, antes de completar três meses de inadimplência, entrar com uma ação na Justiça com o pedido de revisão do contrato.

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