Wilton Junior / Estadão
Uliving prevê investir cerca de R$ 500 milhões nos próximos três anos Wilton Junior / Estadão

Hotéis em crise viram residências de luxo e repúblicas moderninhas no Rio

Incorporadoras e fundos investem em novos usos para locais desativados ou com baixa ocupação; investidores esperam que lei tornando essa conversão menos onerosa saia do papel

Gabriel Baldocchi, O Estado de S.Paulo

29 de março de 2021 | 05h00

Pelos corredores do Hotel Novo Mundo, no Rio de Janeiro, por onde passaram nomes como Pelé e Juscelino Kubitschek, hoje circulam residentes da moradia estudantil Uliving. No icônico Hotel Gloria, vizinho da zona sul carioca, os quartos que já acomodaram no passado 19 presidentes darão lugar a um residencial de luxo. Dois dos maiores símbolos da hotelaria local retratam uma tendência de transformação de uso dos empreendimentos que vem ganhando força. De um lado, o setor de turismo vive uma crise profunda, sem perspectiva de melhora no curto prazo. Do outro, investidores de demais segmentos imobiliários buscam alternativas de retorno em um cenário de taxas de juros em baixa.

A tempestade perfeita que atingiu o Rio de Janeiro coloca a cidade como principal alvo dos investidores. A abertura de novos hotéis para a Copa do Mundo de 2014 e para a Olimpíada de 2016 gerou uma superoferta de quartos. A situação vinha crítica desde a recessão que assolou o País a partir de 2015, e se agravou muito com a pandemia.

A expectativa é de que o quadro severo ajude a tirar do papel uma lei municipal que torna mais simples e menos onerosa a conversão de uso, com menor exigência de garagens para os residenciais, por exemplo.

Segundo o presidente do Sindicato dos Meios de Hospedagem do Rio de Janeiro (Hotéis Rio), Alfredo Lopes, as discussões com a Câmara Municipal avançam desde o início do ano. "(A lei) é necessária, senão vão ter prédios fechados e sem utilização", afirma Lopes, em referência aos hotéis desativados ou sob risco de fechamento. Ele estima o potencial de conversão em 2.000 quartos, de um total de pouco mais de 40 mil na cidade, e cita ainda interesse de hospitais nos pontos.

Os investidores têm se movimentando antes mesmo da nova regulamentação. O projeto do Hotel Gloria, por exemplo, é capitaneado pelo fundo imobiliário do Opportunity - a operação foi arrematada do fundo soberano Mubadala, que recebeu o negócio em transações com o empresário Eike Batista. O Novo Mundo foi comprado pela empresa de moradias estudantis Uliving, que tem entre os investidores o family office britânico Grosvenor e a gestora VBI Real State.

A fila dos interessados inclui ainda a incorporadora Bait, com sócios oriundos do mercado financeiro, entre eles dois nomes da família Klabin. O grupo disputou a concorrência do Hotel Gloria e segue em busca de oportunidades nesse nicho.

"Estamos de olho em torno de cinco hotéis", diz Henrique Blecher, presidente da Bait. "Os hotéis têm mais área construída do que seria permitido para um prédio convencional e via de regra estão muito bem localizados. Pode fazer um residencial com muito mais VGV (Valor Geral de Vendas, uma medida da liquidez de um empreendimento)."

A Bait tem colhido frutos de uma combinação da escolha de pontos disputados com design diferenciado nos seus lançamentos residenciais de alto padrão, como o IVO, onde funcionou a clínica do cirurgião plástico Ivo Pitanguy - o casarão do médico foi preservado como área de lazer do projeto, com apartamentos negociados a partir de R$ 1 milhão.

Entre empreendimentos vistos com potencial de adaptação no uso estão também hotéis recentes e construídos com base em planos de negócio que não se confirmaram. O LSH, inaugurado em 2016 como Trump Hotel, na Barra da Tijuca, é apontado como alvo provável.

O grupo acumula dívidas e entrou em recuperação judicial depois de ter o nome envolvido na Lava Jato. A operação está fechada desde o início da pandemia. Procurada, a gestão do hotel informou que trabalha com uma nova previsão de reabertura para o fim de maio.

A ideia de um novo uso imobiliário passou a ser vista como uma alternativa por sócios do LSH, formados na maioria por fundos de pensão municipais, para recuperar parte dos investimentos. Segundo apurou o  Estadão / Broadcast, uma sondagem chegou a ser feita por investidores profissionais interessados numa nova modalidade, mas as conversas não avançaram.

Impacto em todo o Brasil

A crise hoteleira também teve impacto outras capitais do País e abriu oportunidades para movimentos de expansão. Para avançar no plano de crescimento para a região Sul e para Minas Gerais, a Uliving diz negociar com cerca de 10 hotéis. "Devemos avançar com dois ou três deles", afirma Juliano Antunes, presidente da empresa. "Normalmente são hotéis que não pertencem a grandes redes, de família, e que sofrem mais rapidamente."

Os prédios adaptados acabam moldando um pouco da vida de quem escolhe morar neles. Daniela Souza, 27, doutoranda em linguística na Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), diz passar a maior parte do tempo nas áreas comuns do antigo Novo Mundo, hoje transformadas em coworking pela Uliving.

A escolha pela moradia se deu depois de algumas mudanças de apartamentos tradicionais na cidade ao longo dos quatro anos do curso. Segundo ela, a convivência com os demais moradores no novo prédio ajudou até a abrir portas profissionais. “Num prédio normal, você quase não conhece seus vizinhos.”

Além da localização de fácil acesso, o histórico hoteleiro do empreendimento proporcionou a Daniela um benefício adicional na pandemia: a vista para o Corcovado. “Quando ficamos mais isolados, ajuda muito”, afirma. “Aproveito para me desconectar em alguns momentos.”

Além da unidade carioca, a Uliving prevê investir cerca de R$ 500 milhões nos próximos três anos, com a abertura de até 10 novas unidades de moradias estudantis.

Segundo Ricardo Mader, diretor da consultoria imobiliária JLL Brasil, o interesse na mudança de uso dos hotéis tem mobilizado fundos de investimentos e atraído também capital estrangeiro. "O mercado de hotéis vai demorar um pouco para recuperar, enquanto o residencial está aquecido.", afirma Mader. "Para alguns (dos empreendimentos), é possível obter um melhor uso do prédio do que o hotel."

 

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Projeto que transformou hotel em moradia estudantil somou R$ 60 milhões

Para a Uliving foi uma oportunidade e a vista para a Baía de Guanabara e para o Corcovado, um dos trunfos ainda presentes no prédio

Gabriel Baldocchi, O Estado de S.Paulo

29 de março de 2021 | 05h00

A decisão da Uliving de escolher o prédio do icônico Hotel Novo Mundo para a unidade carioca de sua rede de moradia estudantil se resume a uma palavra: oportunidade. Era a localização ideal e com fácil acesso. O prédio era um pouco maior do que o buscado, mas tudo se resolveu na hora da negociação. O investimento total no projeto somou R$ 60 milhões, entre a compra do edifício e os gastos da reforma.

"O mercado hoteleiro já estava sofrendo muito. Para ser um hotel ali, teria de ser completamente inovador e talvez a região não fizesse sentido", afirma Juliano Antunes, presidente da Uliving. "O que fazia mais sentido realmente era que mudasse o uso." A operação do Novo Mundo, na zona sul do Rio de Janeiro, foi desativada em 2019. O hotel foi inaugurado em 1950.

As obras de adaptação trouxeram surpresas inesperadas, como a necessidade de refazer toda a instalação elétrica e de ar-condicionado. Dois andares inteiros se transformaram para abrir mais quartos e permitir a ocupação atual de 413 estudantes. Uma piscina foi feita na cobertura e as áreas comuns, como a do bar, viraram espaços de convivência como coworking, refeitório e uma sala de cinema.

As adaptações são hoje um diferencial para o consultor de negócios Gabriel Arca, de 27 anos. No trabalho home office, ele diz usufruir da piscina na pausa do almoço. “Acho que eles tiveram mais facilidade de fazer as áreas comuns porque vinha de um hotel”, afirma Arca. “Fez toda a diferença na pandemia.”

O consultor de Niterói diz que já tinha ouvido falar do Novo Hotel, mas nunca visitado pessoalmente. “Ainda tem peças históricas, é um resgate da história do Rio de Janeiro”, afirma. Segundo ele, não há previsão para sair da moradia.

A vista para a Baía de Guanabara e para o Corcovado é um dos trunfos ainda presentes no prédio, assim como os leões de bronze da entrada, que são tombados. Os apartamentos mais privilegiados pela paisagem tiveram uma diferenciação no padrão e são os mais demandados, segundo a empresa.

A memória por trás do prédio ajuda a valorizar o projeto - o hotel abrigou seleções na Copa do Mundo de 1950 e serviu de estadia para presidentes no passado. "Quando a gente fala que remodelou o Hotel Novo Mundo, muito conhecido, de frente para o Aterro do Flamengo, sem dúvida traz um apelo, agrega valor ao serviço prestado", afirma Antunes. "Ajuda na aproximação com as universidades."

A mesma lógica de valorização do histórico estará presente no projeto residencial de luxo capitaneado pelo Opportunity no prédio do Hotel Glória. O empreendimento original foi inaugurado em 1922.

Expectativa é abrir até 10 novos empreendimentos em 3 anos

Como parte do plano de expansão, a Uliving espera investir uma média de R$ 50 milhões por projeto, incluídos os custos de engenharia para fazer o retrofit de hotéis. A expectativa é abrir oito ou dez novos empreendimentos nos próximos três anos.

Também interessada na conversão de hotéis, a incorporadora Bait cita uma característica específica do mercado carioca no tema. Henrique Blecher, presidente da empresa, lembra que a oferta de terrenos é mais limitada no Rio e destaca uma estrutura mais compacta dos hotéis, que pode ser adaptada para outros usos.

"As estruturas podem passar por um retrofit: em vez de ter quatro elevadores, passa a ter dois", exemplifica. "O Rio de Janeiro passou por uma tempestade perfeita, tem uma superoferta de quartos e muito hoteleiro não aguentou. A quantidade de hotéis disponíveis é razoavelmente grande."

Na sua avaliação, endereços icônicos ajudam a valorizar os projetos, mas não são suficientes para garantir um diferencial. Hoje, uma das formas de tentar agregar valor nos residenciais de luxo que a incorporadora vem lançando é priorizar áreas comuns maiores, por exemplo.

A empresa lançou no ano passado empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 250 milhões. Nas próximas semanas, deve apresentar mais um projeto ao mercado, no endereço onde funcionou a churrascaria Plataforma, reduto da boemia carioca nos anos 1980.

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