Investidor 'maleável' ganha espaço

Poupador interessado na geração de renda com a locação dos imóveis pode migrar para a revenda, aproximando-se dos especuladores

O Estado de S.Paulo

23 de fevereiro de 2014 | 02h14

A figura do investidor especulador, interessado na revenda dos imóveis adquiridos na planta, mudou nos passado recente, de acordo com especialistas. De maneira geral, eles perderam espaço entre os compradores por causa da expansão mais moderada de preços no mercado - o que reduziu os ganhos da aplicação. No entanto, essa estratégia ainda vive acompanhando a maré das oportunidades.

No mercado de apartamentos compactos, os investidores de renda, interessados na locação dos bens, muitas vezes vislumbram a oportunidade da revenda quando os valores relativos de aluguel não compensam a manutenção da propriedade após a implantação dos condomínios, segundo o professor do curso de negócios imobiliários da Faap, Ricardo Rocha Leal. "Esses imóveis têm alta liquidez no mercado por causa do valor mais acessível", explica.

O movimento especulativo também ganharia força, na opinião dele, em regiões em franco processo de revitalização, onde valores variam mais rapidamente e com mais força do que a média. Bairros como a Barra Funda, na zona oeste de São Paulo, e a região central da capital paulista são alguns dos locais onde o perfil de ocupação imobiliário está em mudança.

De acordo com o Índice Fipezap, que analisa os preços ofertados de apartamentos prontos, a rentabilidade estimada das locações em São Paulo em janeiro deste ano, ou seja, a razão entre o valor médio de aluguel e de venda na cidade, ficou em 0,45% - pela demanda, os studios e os apartamentos de um dormitórios costumam apresentar um melhor retorno.

De acordo com o vice-presidente comercial da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Bruno Vivanco, os investidores mais comuns atualmente no mercado de vendas pulverizadas são os poupadores em busca de diversificação dos investimentos. Esses consumidores de imóveis estão distribuídos em peso entre os apartamentos pequenos, as salas comerciais e os hotéis - nos dois primeiros casos acompanhados de usuários finais. "Eles também estão presentes em outros segmentos de metragem nos residenciais, em menor número", pondera.

A situação de cada mercado é, no entanto, diversa. Enquanto os lançamentos ainda cresceram no ano passado, houve redução de novos conjuntos comerciais na capital paulista (veja o texto ao lado). Entre os hotéis, o lançamentos dos últimos anos vieram suprir a falta de quartos no País na última década, com as taxas de ocupação do hotéis acima dos 70%.

A imobiliária Abyara Brasil Brokers realizou em 2013 uma pesquisa com 39 compradores de imóveis comerciais novos no País e verificou que 59% dos respondentes estavam na primeira aquisição imobiliária.

De acordo com o levantamento, seis em cada dez clientes desses imóveis são homens. Por outro lado, a maior parte dos compradores tem boa qualificação: 54% possui graduação no ensino superior ou pós-graduação; outros 38% têm formação de nível médio e apenas 8%, com nível educacional fundamental.

Considerando as faixas etárias, o grupo mais numeroso entre os adquirentes consultados pela pesquisa é o de pessoas entre 31 e 40 anos - 29% da amostra. Outra porção representativa, com 27% dos entrevistados, é o dos consumidores com idades variando dos 21 aos 30 anos, e, na terceira posição, ficam os compradores dos 41 aos 50 anos, concentrando 21% do total de respostas.

O comportamento de aquisição dos consumidores consultados é de diversificação dos investimentos. A maior parte da amostra, com 46% das respostas, optou por comprar duas salas comerciais. Um quarto deles decidiu pela aquisição de apenas um conjunto e outro quarto, de três espaços. Na lanterna, com somente 4% das respostas, figuram os consumidores a que apostaram em quatro ou mais produtos.

Preferência. Na opinião do diretor de lançamentos do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cyro Naufel, a localização dos empreendimentos imobiliários é fundamental para o fechamento dos negócios no segmento comercial. "Sem dúvida, esse é o aspecto mais importante, de longe. A ocupação dos empreendimentos se dá sempre do melhor produto, com mais potencial, para o pior, independentemente de ter sido lançado antes ou não."

Outra característica que estimula a demanda, segundo os especialistas, é o uso misto dos projetos. A convivência próxima dos conjuntos com produtos residenciais e eventualmente quartos hoteleiros e lojas elevaria, nos compradores, a percepção de atratividade dos espaços destinados a locação em razão do grande movimento.

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