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Investimentos em imóveis

Carteira deve ser diversificada e pode ter investimentos diretos ou em fundos

Fábio Gallo*, O Estado de S.Paulo

18 de janeiro de 2021 | 05h00

Como estamos vendo, o setor imobiliário está otimista neste início de ano. Na coluna da semana passada, foi abordado esse tema, mas pela perspectiva de quem tem como objetivo conquistar a sua casa própria e, como a maioria dos brasileiros, depende de fonte de financiamento. Mas é importante também olharmos esse mercado pelo olhar de quem quer investir.

De maneira geral, investir em um imóvel diretamente não é o melhor negócio do mundo. Por algumas razões, sendo que a primeira delas é o alto valor da inversão de capital, o que pode levar a baixa diversificação da carteira do investidor.

Além disso, há o risco de mercado presente porque o nosso País ainda tem muitas incertezas no cenário futuro. Em outros termos, os preços dos imóveis podem cair se a nossa economia não reagir; mesmo com o início da vacinação, ainda temos um ambiente de negócios bastante difícil.

Da mesma forma, há risco de liquidez, que é a velocidade de vender o bem em caso de necessidade. Associados a esses riscos, temos outros como queda do preço dos aluguéis, não recebimento de aluguéis, potencial vacância do imóvel, gastos com depreciação, manutenção e taxas.

Por outro lado, no caso de quem pode investir em vários imóveis, porque tem uma carteira de investimentos polpuda e busca diversificação, a reposta pode ser outra, tendo em vista que os riscos citados perdem relevância. Neste caso, a busca é criar uma carteira de investimentos imobiliários diversificada, de forma a reduzir os riscos e criar múltiplas oportunidades de receita e valorização em potencial.

Algumas dicas são importantes. Primeiramente, diversifique por tipo de ativo. Essa carteira pode conter investimentos diretos em imóveis ou em fundos.

Na compra de imóveis, considere imóveis comerciais e residenciais. Nos fundos imobiliários, considere os fundos que investem em tijolo e aqueles que aplicam recursos em títulos imobiliários. Outra maneira de diversificação é a geográfica. Outra dica é evitar ativos de maior risco, como condo-hotéis, apart hotéis ou outros ativos comerciais ligados a setores que, neste momento, estão com dificuldades.

Os fundos imobiliários se mostram interessantes porque são diversificados por natureza, os recursos são investidos em diversos empreendimentos imobiliários, tais como edifícios comerciais, shopping centers, hospitais, centros de distribuição etc.

O retorno do capital investido ocorre por meio da distribuição de resultados do fundo (por exemplo, os aluguéis recebidos em um shopping center), além do potencial ganho de capital com a valorização do empreendimento. 

Vale lembrar que esses fundos são fechados, ou seja, para se desfazer do investimento as cotas são negociadas no mercado secundário. No caso de pessoas físicas, há um importante benefício – que é o fato de a rentabilidade mensal ser isenta de Imposto de Renda.

*PROFESSOR DE FINANÇAS DA FGV-SP

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