Investir em imóvel voltou a ser boa opção

Investir em imóvel comercial ou residencial requer aporte grande de dinheiro, tem alto risco de liquidez e custos de manutenção

Fábio Gallo, O Estado de S.Paulo

16 de dezembro de 2019 | 05h00

Com a queda de juros, investir em imóveis é boa opção?

Nas novas perspectivas de mercado imobiliário e com a menor atratividade dos títulos de renda fixa tradicionais, investir em imóveis passou a ser novamente considerado uma boa opção. Por outro lado, temos que entender que investir em imóveis não é, necessariamente, uma boa opção de investimento para todos. A definição do tipo de investimento mais adequado para cada investidor depende da estratégia para sua carteira de investimentos e de seu conhecimento sobre o mercado. É preciso também avaliar se o investimento será feito em tijolos ou em títulos e fundos. Investir diretamente em imóvel comercial ou residencial requer uma inversão grande de dinheiro, tem alto risco de liquidez e custos de manutenção e taxas, depreciação e administração do bem, a equação buscada é que a remuneração de aluguéis e a valorização desse ativo compense o risco e custos incorridos. Por outro lado, há opção de investimento pela aquisição de títulos e cotas de fundos. O título mais conhecido é a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que combina baixo risco e rendimento real, tem garantia até R$ 250 mil pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e não têm incidência de Imposto de Renda. Outra renda fixa do setor é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que é similar à LCI: a diferença é que sua emissão é por um securitizador e, embora também goze de isenção fiscal, não tem garantia do FGC. O CRI usualmente oferece maior rentabilidade, mas o investimento inicial é alto. O investimento em Fundos Imobiliários (FII) é uma alternativa para quem tem mais apetite a risco, porque se trata de investimento em renda variável. O investimento inicial pode ser baixo; é possível participar de grandes empreendimentos do setor, como shoppings; há isenção do IR para pessoas físicas; há a possibilidade de ter renda periódica; tem proteção contra inflação, porque os aluguéis são indexados; e conta com gestão profissional.

Como não foi possível participar do IPO da XP, haverá alguma alternativa para investir na empresa aqui no Brasil? 

Basicamente há duas alternativas para investimentos no Brasil em empresas presentes no exterior: entrar num fundo de investimentos que tenha ações da empresa ou comprar BDRs (brazilian depositary receipts), que são recibos de depósitos lastreados com ações de empresas que tenham ações emitidas no exterior. Ter um BDR significa ter ações de determinada empresa. A versão norte-americana desse título é denominada ADR (american depositary receipts), que permite que ações de outros países sejam negociadas naquele mercado. Existe ainda a versão internacional desse tipo de título, que são os GDR (global depositary receipts), recibos de ações colocados em outros países que não os EUA. Na B3 há dois tipos de BDRs: os patrocinados, em que as próprias empresas oferecem seus valores mobiliários para serem negociados aqui; e os não patrocinados, que não têm envolvimento direto da empresa estrangeira – uma instituição depositária lança o certificado para negociação no Brasil. No caso particular da XP ainda há uma barreira porque a legislação atual não permite que sejam lançados BDRs de empresas que mantém a maior parte de suas receitas em nosso mercado. Esse é o caso também da Stone e da PagSeguro. Outra barreira para a maior parte dos investidores é que o investimento em BRDs é restrito aos investidores com, pelo menos, R$ 1 milhão em aplicações financeiras. A CMV estuda a possibilidade de alterar essas regras. 

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