Juros e oferta de crédito favorecem compras de imóveis, mas preços podem subir nos próximos meses

Aumento de preços dos imóveis ainda não é significativo em razão dos altos estoques, mas retomada de demanda abre espaço para recuperação da desvalorização dos últimos anos, diz vice-presidente do Secovi

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Taxas de juros mais baixas da história, expansão do crédito imobiliário em 82% nos últimos dois anos e processo de valorização colocam os imóveis novamente no radar para quem sonha com a casa própria ou quer escapar do mercado financeiro e investir em ativo real. Para analistas, o momento é de compra, mas a decisão não pode demorar, já que a tendência é de que os preços subam nos próximos meses. 

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O aumento de preços dos imóveis ainda não é significativo em razão dos altos estoques acumulados desde a crise econômica, afirma o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Emílio Kallas. Ele ressalta que a retomada de demanda abre espaço para recuperação da desvalorização dos últimos anos.

Além disso, afirma Kallas, há uma pressão, principalmente em São Paulo – onde está concentrada metade dos imóveis disponíveis em todo o País –, vinda da escassez de terrenos para construção.

Aumento de preços de imóveis ainda não é significativo em razão dos altos estoques acumulados desde a crise econômica, afirma o vice-presidente do Secovi, Emílio Kallas Foto: Clayton de Souza/ AE

A situação levou a uma alta média de 30% nos preços de novos terrenos em relação ao ano passado. “Já houve um repasse médio de 10% para os preços dos imóveis e há espaço para subir mais 20%”, diz Kallas. Segundo ele, a nova legislação para uso do solo urbano na capital paulista praticamente esgotou os terrenos disponíveis.

“O preço dos imóveis ainda não começou a crescer de maneira robusta, mas isso está perto de ocorrer. Por isso, vale a pena comprar logo”, diz Rafael Sasso, cofundador da plataforma Melhortaxa, que compara as ofertas de crédito imobiliário das principais instituições financeiras do País.

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Para quem tem imóvel disponível e acredita que esperar a nova alta para vender seja a melhor opção, Kallas ressalta que, após o período de paralisação do mercado, em que proprietários tiveram de arcar com custos de manutenção, IPTU e condomínio (no caso de apartamentos), “seria melhor entrar logo na onda de recuperação de vendas que está ocorrendo”.

A retomada de vendas começou há dois anos nos segmento de média e alta rendas, com preços acima de R$ 300 mil. No ano passado, foram financiados 297,9 mil imóveis, o melhor resultado dos últimos quatro anos e 70% superior ao de 2017, quando foi registrado o menor volume da década. Em relação a 2018, a alta foi de 30%.

O valor financiado saltou 82% – de R$ 43,1 bilhões em 2017 para R$ 78,7 bilhões no ano passado, também o maior valor desde 2015, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Na comparação com 2018, a melhora foi de 37%.

Além dos preços relativamente estáveis, a média dos juros para crédito imobiliário também está caindo. “Embora a queda da taxa Selic ainda não tenha sido totalmente repassada pelos bancos, são as taxas mais baixas já vistas e isso amplia bastante a capacidade de compra dos tomadores”, acrescenta Sasso.

Em janeiro, para uma Selic de 4,25%, a média dos juros imobiliários estava em 8%, ante quase 13% dois anos antes. No mesmo período, a portabilidade do crédito (quando se migra o financiamento de um banco para outro, em busca de melhores taxas)se tornou ferramenta mais usual no mercado. Agora começam a surgir opções diferentes para o empréstimo.

Na semana passada, por exemplo, a Caixa Econômica Federal anunciou uma linha de crédito com taxa fixa de 8% a 9,75% ao ano. Embora o juro seja mais alto do que nas linhas corrigidas pela Taxa Referencial (TR) ou pela inflação, a vantagem para o tomador é saber que as taxas não vão mudar até o fim do financiamento.

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Investir em locação

Adquirir imóvel como investimento para locação também é uma boa alternativa para quem mantinha as economias em aplicações tradicionais de renda fixa, que deixaram de ser atraentes com a atual taxa de juros. Para os menos conservadores, que aplicam em ações ou fundos multimercados, a orientação dos analistas é fazer contas para avaliar a melhor opção.

Evaldo Perussolo, cofundador do Banco Bari, confirma que muitos investidores na renda fixa, notadamente no CDI, começam a buscar outras alternativas e o aluguel de imóveis volta a ser atrativo, principalmente para os de pequeno porte. “Há um público jovem que quer morar perto do trabalho ou do local onde estuda, por questões de mobilidade, e está buscando imóveis de um quarto ou estúdios”, diz. Há, portanto, uma demanda e o aluguel certamente dá mais retorno que o CDI, afirma ele.

“Com a Selic a 4,25% ao ano, o rendimento do CDI gira em torno de 0,30% ao mês, enquanto há imóveis cujo aluguel dá retorno de 0,40% a 0,50%”, afirma Perussolo. Também há as opções de locação para compartilhamento, como o Airbnb. Além disso, diz, os indicadores mostram que há chances de valorização dos imóveis diante da perspectiva de crescimento da economia.

Sasso, da Melhortaxa, também ressalta ser necessário avaliar a valorização e a liquidez do imóvel, que afetam preço e capacidade de venda caso o comprador precise transformá-lo em dinheiro com urgência. “Também é importante lembrar que existem outros custos, por exemplo com condomínio e IPTU quando o imóvel está vago, o trabalho de administrar a locação ou cobrar, que pode ser repassado para terceiros, mas significará custo extra.”

Para Kallas, do Secovi, o retorno do investimento de um imóvel para locação precisa ser pensado no médio prazo, pois também há os gastos extras com cartório, por exemplo.

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Outra opção de investimento para quem não quer comprar um imóvel são os fundos imobiliários. Normalmente esses fundos reúnem diversos imóveis e, se um tem perda, os demais absorvem e compartilham o custo.

Comprar ou alugar

Outra dúvida dos consumidores é entre comprar um imóvel ou alugar. Sasso diz que a questão é complexa, portanto é aconselhável buscar ajuda de um profissional para ponderar todas as especificidades, como valor e taxas do financiamento e rendimento de uma aplicação.

Segundo ele, é preciso ver, por exemplo, se a diferença a ser paga pelo aluguel e pela parcela de financiamento vale a pena, levando-se em conta, por exemplo, se a parte a ser financiada e a remuneração prevista caso o dinheiro da entrada ficasse investido no banco e futuramente fosse usado para adquirir o imóvel à vista.

Pontos positivos

  • Compra - Ter um patrimônio próprio; rentabilidade caso o imóvel tenha valorização; estabilidade;
  • Compra para locação - O rendimento pode ser superior ao obtido em aplicações financeiras tradicionais 
  • Aluguel - Não precisa gastar valor alto para compra. Pode-se mudar do imóvel se a renda melhorar ou diminuir

Pontos negativos

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  • Compra - No caso de um financiamento longo, há riscos de percalços no caminho que podem levar até à perda do imóvel;
  • Compra para locação - Assumir custos quando o imóvel está vago, como o do IPTU e administrar a locação 
  • Aluguel - Despesa fixa que não se reverte em patrimônio; estar à mercê de reajustes em razão da demanda; necessidade de fiador ou custo com seguro fiança