Leilão de imóveis oferece economia de até 50%, mas requer cuidados

Modalidade pode ser boa opção para quem tem dinheiro guardado, embora exija pesquisa e orientação jurídica para evitar problemas

Gustavo Santos Ferreira e Hugo Passarelli, O Estado de S.Paulo

19 de maio de 2014 | 02h08

A forte valorização dos imóveis no Brasil nos últimos anos, apesar de ter sido acompanhada de juros menores e prazos mais dilatados de financiamento, complicou a vida do comprador. Mas quem reservou alguma quantia pode encontrar boas oportunidades de negócio em sites ou casas de leilões.

O lojista Abdala Hesser, de 59 anos, por exemplo, arrematou em novembro passado um apartamento de 130 metros quadrados nos Jardins, área nobre de São Paulo, pela internet. Somados lance final, comissão de 5% para o leiloeiro e reformas, ele calcula um gasto total de R$ 615 mil. De acordo com o índice FipeZap, o preço anunciado da residência estava em R$ 1,2 milhão na época. Ou seja, a casa nova saiu pela metade do preço.

Mas não é tão simples se dar bem. O leiloeiro Mauro Zukerman, da Zukerman Leilões, alerta para um fato com o qual o comerciante teve de lidar: a demora para ter posse do novo lar. "Em média, a pessoa leva entre 90 e 120 dias para entrar no apartamento", afirma.

Hesser conseguiu conhecer o bem apenas em fevereiro, período necessário para regularizar a papelada. A aparente vantagem financeira, portanto, pode não valer a pena para quem precisa se mudar rapidamente.

Também é imprescindível pesquisar a "vida pregressa" do imóvel. Tem de ser verificado se a documentação está regularizada e se existem dívidas que possam dificultar o registro e a tomada de posse. Para o negócio não se transformar em furada também é preciso ler com atenção o edital do leilão. Lá estarão todas as regras de realização do certame e as condições de pagamento.

Outro ponto importante que evitará dores de cabeças futuras é saber se o leilão é judicial ou extrajudicial. No primeiro tipo, pode se tratar de pendência mediada por um juiz, como no caso da falência de uma empresa. Ou, então, pode estar à venda um imóvel com parcelas de financiamento atrasadas, cujo banco onde o crédito foi contratado quer expulsar o atual morador. Quem arremata uma residência nessas condições corre o risco de estar contratando também gastos adicionais de batalhas na Justiça contra o antigo dono do imóvel.

Já os casos extrajudiciais, em que a instituição financeira já retomou o imóvel e deseja se desfazer do bem, tendem a oferecer obstáculos menores.

Riscos. Mas, em qualquer um dos cenários, o comprador tem de se precaver. Não é possível visitar a casa antes da compra, lembra o leiloeiro Ronaldo Milan, da Milan Leilões. Logo, o cenário a ser encontrado pelo novo proprietário pode ser desolador. Mesmo sem surpresas desagradáveis, gastos com reformas para ajustes devem ser considerados antes de ser feito o lance.

Gilberto Benevides, sócio de construtoras e um dos autores do livro Investir em Imóveis: Entenda os Segredos Práticos deste Mercado, aconselha ser feita a comparação entre preços similares na região, para ver se compensa comprar um imóvel leiloado. "Deve-se estabelecer um limite para o lance e controlar a empolgação e o clima de disputa no leilão."

O professor de Finanças do Insper, Ricardo Almeida, recomenda, além do planejamento financeiro - atitude a ser tomada em qualquer investimento -, a consulta de advogados. "Na maioria dos casos onde há processos, o imóvel ainda está ocupado", lembra a advogada Rita de Cássia Serra Negra, do escritório MPMAE Advogados. "Para o comprador comum é arriscado negociar sem orientação", diz ela.

As condições de pagamento são mais restritas. Em geral, paga-se uma entrada, com a possibilidade de financiar o resto, com ou sem juros, em prazo mais curto que o de compras tradicionais.

No Itaú, informa Milan, é possível pagar à vista com 10% de desconto ou em oito vezes sem juros, sem correção. Há também a possibilidade de parcelar em 12 ou 24 meses o pagamento do leilão, com juros de 12% ao ano, correção pelo IGP-M e entrada de 20% ou 30%.

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