Liquidez e mercado devem ser analisados em negócios imobiliários

Vale a pena comprar um apartamento na planta, no bairro da Barra Funda, em São Paulo? Quero comprar o apartamento para revendê-lo daqui a dois ou três anos. O meu intuito é fazer do imóvel um investimento. É possível mensurar o risco desse tipo de operação?

FÁBIO GALLO É PROFESSOR DE FINANÇAS DA FGV E DA PUC-SP, O Estado de S.Paulo

19 de março de 2012 | 03h04

Sim, é possível você dimensionar o risco de operações deste tipo. Em negócios imobiliários os riscos existentes são basicamente a liquidez e o valor de mercado. Quando aplicamos em imóveis podemos perder dinheiro pela desvalorização da região, deterioração do próprio imóvel ou com a queda do preço dos imóveis por questões de mercado. Além disso, há a preocupação com a liquidez que é a possível demora para realizar a venda no tempo e preço que desejamos. Para quem comprar na planta para revenda há ainda outros riscos que são relativos ao atraso para entrega, erros de construção e até mesmo falência da construtora. Portanto, para mesurar os riscos desse investimento você deve avaliar muito bem a construtora, verificar a região e sua possibilidade de expansão, o perfil da vizinhança e, principalmente, analise com muito cuidado tudo sobre o apartamento que é o seu alvo. Alguns cuidados podem ser tomados como ir visitar o local em dias e horários diversos, comparar as construtoras que estão fazendo ofertas na região e principalmente solicitar o memorial com os dados da construção para que possa analisar em detalhes o imóvel.

Estou pretendendo vender meu apartamento que está alugado. Quero doar um terço do valor para cada filho (são dois). Com a parte que ficar comigo, quero reformar minha casa atual, comprar um carro e, se sobrar algo, viajar com a minha "veia". Tenho que pagar Imposto de Renda sobre a venda do imóvel? O apartamento foi avaliado em R$ 80 mil em 2009, ano mo qual fiz a última declaração de Imposto Renda, pois estou desempregado e não declaro imposto desde então.

No caso de venda de imóveis todos os contribuintes estão sujeitos a pagar Imposto de Renda quando houver ganho de capital. O que significa a diferença entre o valor de venda e o de compra do imóvel - levando em consideração o valor de compra mais todos os gastos de aquisição como taxas e outros custos. O Imposto de Renda sobre esse ganho de capital deve ser feito no mês subsequente à venda do bem. Existe isenção somente em alguns casos. O primeiro é a venda de imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil, desde que não tenha sido adquirido nos últimos cinco anos. Também estão isentos imóveis que foram adquiridos até 1969. Casos de permuta estão livres. Quando a pessoa vende um imóvel residencial e em até 180 dias aplica o valor da venda na aquisição de outro imóvel residencial o imposto não é devido. Por outro lado, você deve verificar se o valor a ser doado para seus filhos está sujeito a ITCMD (Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos) que é um tributo estadual. Está isento a doação cujo valor não ultrapassar 2.500 UFESPs, (cerca de R$ 46,1 mil). Quanto ao restante, seja um pouco previdente e faça gastos desde que você tenha alguma reserva. Caso essa reserva exista, aproveite bem seu dinheiro, fazendo a reforma de sua casa, trocando o carro e principalmente viajando com a sua esposa, mas não a chame de "veia" porque você corre o risco de ter o dinheiro, mas ela não querer viajar com você.

Nos últimos dias li várias indicações de diversos especialistas para investimento em títulos indexados à inflação. Pode explicar o que significa isso e onde encontro esse tipo de título?

Títulos indexados à inflação são aqueles cuja remuneração ocorre por duas partes: a primeira rende juros e a outra é a correção monetária do dinheiro por um índice de preços, no caso o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Títulos do tesouro denominados Notas do Tesouro Nacional série B são um exemplo. A NTN-B oferece uma taxa de juros fixa, hoje entre 4,02% ao ano (vencimento em 2015) a 5,29% ao ano (vencimento em 2045), juros pagos semestralmente, além da correção da inflação. O vencimento desses títulos ocorre sempre nos meses de maio (pagamento de juros em maio e novembro) e agosto (juros em fevereiro e agosto). Em outros termos, comprando um título que vence em maio, nos meses de maio e novembro você receberá em torno 2,64% mais a correção pelo IPCA, o valor principal será resgatado na data de vencimento. No caso da NTN-B Principal, o investidor receberá o valor principal acrescido dos juros acumulado mais a correção monetária, hoje com juros entre de 4,07% (2015) a 5,32% (2035), na data do vencimento. Podemos investir nos títulos do tesouro a partir de cotas do valor do papel, isto significa que você pode aplicar a partir de R$ 120. Os custos desta operação são baixos, inclusive algumas corretoras não cobram taxa de administração, somente custódia (0,30% do valor) e a taxa de negociação (0,10%). Para investir nesses títulos acesse o site do Tesouro Direto pelo endereço www.tesourodireto.fazenda.gov.br.

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