Locação de imóveis volta a ser bom negócio

O aumento na oferta de imóveis para locação e, conseqüentemente, queda nos preços dos aluguéis nos últimos anos pode ter levado alguns proprietários a vender o bem e aplicar o capital no mercado financeiro. Os mais tradicionais, no entanto, entendem que continua sendo um bom negócio investir em imóveis para alugar. Especialmente agora que os preços dos aluguéis estão reagindo, principalmente os dos imóveis comerciais.De acordo com pesquisa da Hubert Assessoria Imobiliária, nos últimos 12 meses os preços dos aluguéis comerciais na cidade de São Paulo subiram em média 17,14%. O desempenho foi melhor nos imóveis localizados na região das Avenidas Paulista e Faria Lima, com os valores locatícios acumulando alta de 27,49% e 22,27%, respectivamente. No centro novo, a alta ficou em 15,89% e no centro velho, em 4,24%. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) no mesmo período acumulou alta de 9,60%.Já a recuperação dos valores locatícios dos imóveis residenciais está sendo mais lenta. Segundo pesquisa da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic-SP), o aumento dos aluguéis no segmento residencial nos últimos 12 meses ficou em apenas 2,70%.Aluguel comercial ou residencialDiante da valorização dos aluguéis comerciais, muitos proprietários podem entender que o melhor é desfazer-se das unidades residenciais e comprar imóveis comerciais também com finalidade de locação. Segundo especialistas do mercado, seja qual for o segmento escolhido existem prós e contras que devem ser analisados pelo investidor antes de decidir alugar um imóvel.Financeiramente, a locação comercial pode ser mais rentável. Atualmente, os aluguéis dos imóveis comerciais correspondem a algo entre 0,7% e 1,2% do preço de venda do imóvel, enquanto os das unidades residenciais variam de 0,5% a 1%.A questão do prazo da locação também deve ser analisada pelos investidores. Na residencial, se o contrato for feito por 30 meses ou mais, o proprietário assegurará o direito de utilizar a denúncia vazia (retomada do imóvel sem apresentação de motivos, após o período de vigência contratual); se o prazo do contrato for inferior a 30 meses, a denúncia vazia só poderá ser usada após 60 meses. Na locação comercial, há mais flexibilidade em relação ao prazo, mas o proprietário normalmente faz o contrato de locação por um período que vai de um a quatro anos para fugir da Lei de Luvas. Por ela, se o contrato for de cinco anos, o inquilino passará a ter o direito de permanecer no imóvel, mediante atualização do preço de mercado do aluguel.Escolher o imóvel certo é o mais importantePara especialistas do mercado de locação, o que importa mesmo é escolher o imóvel certo na localização adequada. Hubert Gebara, diretor da Hubert Assessoria Imobiliária, diz que, no caso de locação comercial, a demanda maior está sendo por imóveis bem localizados de 300 a 400 metros quadrados. Na residencial, são as unidades de 1 e 2 dormitórios, em bairros bem localizados, que estão atraindo os inquilinos.Para o presidente da Aabic, José Roberto Graiche, quem investe em imóvel para locação precisa saber que só conseguirá manter a unidade ocupada se oferecê-la em boas condições de uso. Além disso, afirma Graiche, será preciso fixar preço compatível com o de mercado. Ou seja, um valor locatício que seja atraente para o inquilino.Atualmente, o inquilino tem força no momento da negociação do valor do aluguel porque a oferta continua elevada. Segundo pesquisa da Aabic-SP, o número de casas e apartamentos disponíveis para locação na capital em março era de 34.830 unidades, diante dos 35.500 em fevereiro. O recuo, de 1,89%, foi o primeiro desde outubro do ano passado e o segundo desde dezembro de 1997.

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