Mercado dá sinais de melhora após anos de retração

O mercado imobiliário já tem dado os primeiros sinais de recuperação das atividades após anos seguidos de deterioração, mas isso só deverá se converter em um volume mais relevante de investimentos e rentabilidade dos ativos no médio a longo prazos, de acordo com estimativas de consultores e analistas do setor.

O economista-chefe da Austin Rating, Alex Agostini, observa que o cenário macroeconômico brasileiro vem dando indícios contínuos de melhora, como o avanço nos índices de confiança dos consumidores e dos empresários, e a queda da inflação e da taxa básica de juros. Aos poucos, esse quadro contribuirá para o crescimento gradual da efetivação de novos negócios no setor, avalia.

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“O Brasil está na UTI, mas parou de piorar. Chegamos ao fundo do poço e agora vamos buscar a recuperação”, disse Agostini durante o Summit Imobiliário, um evento organizado há três anos pelo Estado em parceria com empresas e associações do setor da construção civil. “Está claro que se trata de um movimento de ajustes, tanto nas finanças das famílias quanto dentro das empresas”, complementou.

Agostini chamou atenção para a necessidade de diversificação das fontes de financiamento para a compra e a produção de imóveis. No último ano, houve uma saída líquida de aproximadamente R$ 100 bilhões da caderneta de poupança – principal fonte de crédito imobiliário, ao lado do FGTS –, situação que provocou restrição e encarecimento nos empréstimos bancários. Para o economista, a diversificação dos instrumentos de captação ainda deve levar em conta a transição no perfil comportamental dos investidores. 

“Há uma nova geração de jovens sem memória inflacionária, que busca novos investimentos. A tendência é o dinheiro não ir mais tanto para a poupança quanto no passado”, diz Agostini.

O presidente da consultoria Tishman Speyer no Brasil, Daniel Cherman, frisou que o País ainda precisa cumprir algumas etapas para atrair novamente um fluxo relevante de capital estrangeiro para o mercado imobiliário. 

Embora os ativos – prédios corporativos, galpões logísticos, hotéis e shopping centers, entre outros – tenham ficado mais baratos no Brasil em meio à crise nacional e à desvalorização do real frente ao dólar, os investidores ainda permanecem cautelosos ao analisar oportunidades de negócios. A volta em massa depende da confirmação da segurança institucional, tema que ficou parcialmente conturbado com o impeachment no ano passado, segundo Cherman.

“Quando houver maior conforto dos estrangeiros com a parte institucional, os investidores vão voltar. Talvez isso possa demorar um pouco, possivelmente até a reforma da Previdência ou as próximas eleições”, observou. O executivo citou também que muitas empresas, fundos e gestores só voltarão ao Brasil depois que o País reaver o grau de investimento. “Já tivemos esse sabor, mas agora nos falta recuperar”, disse.

Na mesma linha, o analista da corretora Itaú BBA, Enrico Trotta, também previu um ano de recuperação lenta para o desempenho operacional das incorporadoras listadas na Bolsa e para o retorno dos investidores que atuam nesse setor. Trotta observou que o capital das companhias está amplamente empregado em terrenos e estoques de imóveis – na planta, em obras ou recém-construídos –, mas esses ativos têm encarado baixa liquidez e negociações com descontos, o que afetou sua rentabilidade.

“Não acho que a velocidade de venda dos estoques de imóveis das incorporadoras vai melhorar tanto, mesmo com a queda da Selic, pois ainda faltará a melhora da renda da população. Para efetivar uma compra, a família precisa ter confiança de que continuará empregada, além de uma poupança de 20% a 30% do valor do imóvel”, ponderou.

Trotta disse que a crise no mercado afetou muito as empresas listadas na Bolsa, que representavam cerca de 10% do Ibovespa em 2010, mas hoje respondem por menos de 2%. “Na nossa visão, o que falta a esse setor para voltar a ganhar relevância em Bolsa é mostrar que os retornos aos investidores podem voltar aos níveis da época dos IPOs, na faixa de 16%”, frisou Trotta, ponderando que hoje estão em torno de 5%.

O líder de Inteligência de Mercado para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, Gustavo Garcia, disse que, no setor de prédios corporativos, a tendência é que o mercado continue sem o lançamento de novos projetos nos próximos anos, dado o volume grande de obras que foram concluídas recentemente e a quantidade elevada de áreas não alugadas. “Há um novo equilíbrio em andamento. Não esperamos lançamentos nos próximos anos”, estimou.