Mercado de fundos imobiliários aposta no varejo

Investir em fundos imobiliários pode ser uma boa opção ao investidor pessoa física. Com apenas R$ 5 mil, já é possível adquirir fundos de grandes empreendimentos com retorno médio de 1,2% ao mês.

Tendo tradicionalmente grandes grupos institucionais e fundos de pensão como investidores, o mercado de fundos imobiliários está cada vez mais atraente ao investidor pessoa física, que vê o negócio como uma alternativa mais vantajosa do que a aplicação na compra e aluguel de imóveis. Também as modalidades dos fundos estão se adaptando a este novo tipo de investidor, com preços de cotas mais acessíveis. Com R$ 5 mil já é possível adquirir cotas de fundos de grandes empreendimentos, com rentabilidade média de 1,2% ao mês sobre a receita gerada. "É uma alternativa que alia a liquidez do mercado financeiro e à solidez do mercado imobiliário", diz a superintendente técnica da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário (Abecip), Ilona Beer. Dos mais de 60 fundos imobiliários existentes no País, apenas 5 podem ser considerados de varejo, cujos empreendimentos constituem hoje patrimônio de cerca de R$ 200 milhões. "A tendência é de que este número suba para R$ 500 milhões, a partir de 2003", diz o diretor da estruturadora Brazilian Mortgages, Fábio Nogueira. De acordo com ele, o crescimento deste mercado se justifica porque "hoje as pessoas querem investir em algo tangível". Como funcionam os fundos O modelo de estruturação dos fundos evoluiu a partir do mercado de flats. A construtora vende o empreendimento ao fundo, que o adquire com os recursos dos investidores, por meio das cotas, alugando-o para hotéis, hospitais, condomínios, bancos ou shopping centers. A rentabilidade aos cotistas vem destes aluguéis. Uma restrição importante desta modalidade de aplicação que deve ser observada pelo investidor é que, por lei, não há resgate de cotas. É possível, no entanto, a venda para terceiros. As taxas de administração podem ser aplicadas sobre a receita ou sobre o patrimônio, variando de menos de 1% a 9% nos empreendimentos hoje existentes. Segundo o consultor Sérgio Belleza, da Coinvalores, outra vantagem para quem aplica nos fundos de varejo é o fato de que não há as preocupações comuns que envolvem a compra e aluguel de um empreendimento, como despesas com documentação, comprovação de rendimentos, burocracia, impostos e manutenção. Além disso, quando a pessoa necessita de recursos, ao invés de se desfazer do imóvel, basta que venda as cotas, ou parte delas. "Outro fator de segurança é que as transações são regulamentadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM)", observa. Belleza afirma que o fundo de varejo é um aplicação indicada para o investidor de longo prazo. Segundo ele, quem tem recursos aplicados neste tipo de investimento são profissionais liberais, homens e mulheres, na faixa etária acima dos 35 anos. No entanto, "esse perfil está se expandindo". "Temos casos de pais que compram cotas para seus filhos, ao invés de dar carros de presente", diz. Sobre os riscos, ele declara que é necessário conhecer muito bem os agentes da operação, ler com atenção contratos e prospectos e avaliar a possibilidade de sucesso do empreendimento. "Recomendamos que o investidor se certifique de que o empreendimento será concluído, qual o tipo de seguro feito e o potencial de valorização", avisa. As principais opções O mercado brasileiro conta atualmente com cinco fundos de varejo de empreendimentos localizados na cidade de São Paulo, mas que deve crescer pelo interior e em outros Estados. A Brazilian Mortgages já estuda estruturação de um fundo para um shopping center no Rio de Janeiro e para um condomínio industrial em Joinville, Santa Catarina. Com patrimônio de quase R$ 38 milhões, o fundo que administra o Centro Empresarial Água Branca lançou este mês as 237 mil cotas do empreendimento e já vendeu cerca de 10% desse total. A expectativa de rentabilidade é de 1,25% ao mês, com reajuste a cada 12 meses pelo IGP-M, por um prazo de três anos. O lote mínimo é de R$ 8 mil e a taxa de administração é de 5% sobre a receita gerada. As cotas são referentes à segunda etapa do empreendimento, que no total será constituído de 13 torres. O Fundo é proprietário de duas delas, cujas obras devem terminar em julho. Dois outros edifícios foram vendidos à Previ - Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil, que locou 60% à multinacional PriceWaterhouseCoopers. As 200 mil cotas do fundo do Hospital da Criança, no bairro de Jabaquara, foram lançadas em outubro do ano passado. Do total de R$ 20 milhões, R$ 9 milhões já foram vendidos. Com lote mínimo de R$ 5 mil e taxa de administração de 2% sobre a receita, o fundo oferece remuneração de 1,25% ao mês, mais o IGP-M, por 20 anos. Com um lote mínimo de R$ 70 mil, o JK Financial Center já vendeu metade de seu patrimônio de R$ 70 milhões. Como o valor do lote mínimo é alto em comparação aos demais, esse talvez não possa ser considerado um fundo típico de varejo. A remuneração proposta é de 12% ao ano, por um prazo de dois anos. A taxa de administração é de até 9% da receita gerada. O empreendimento compreende edifícios comerciais de alto padrão, localizados na avenida Juscelino Kubitschek, terminados em abril de 2000. Entre os empreendimentos cujas cotas já foram todas vendidas, está o Fundo do Sudameris, referente a uma série de agências do banco, localizadas em São Paulo, capital e interior, e em Minas Gerais, que foram vendidas ao Fundo, que as locou novamente ao banco. O patrimônio era de R$ 60 milhões e o lote mínimo das 50 mil cotas era de R$ 50 mil. As cotas já estão esgotadas também no Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, lançado em outubro de 1999. Com patrimônio de R$ 40 milhões, o fundo é proprietário de 25% do empreendimento e emitiu 400 mil cotas. O lote mínimo era de R$ 10 mil. O rendimento oferecido é de 1,25% ao mês mais o IGP-M por um prazo de três anos e a taxa de administração, de 2% sobre a receita. No entanto, já começa a se desenvolver um mercado secundário para as cotas do shopping, de cerca de 400 cotas, a uma taxa média de 1,06%.