Mercado de imóveis alemão se descola da crise

Impulsionado pelo temor com países europeus em crise, o mercado imobiliário da Alemanha passou a ser procurado por investidores

RENUKA RAYASAM , DER SPIEGEL , O Estado de S.Paulo

24 de junho de 2012 | 03h07

O edifício de escritórios de dois andares, na cidadezinha de Nordhausen, quase passa despercebido. O prédio ao norte de Erfurt, a capital do Estado da Turíngia, no leste alemão, está pintado de amarelo e tem estacionamento próprio.

Parte do andar térreo já tem um locatário confiável, e outra parte sofreu um incêndio no início do ano. Mesmo assim, é uma localização bastante procurada. No catálogo de um leilão realizado no início deste mês, no centro de Berlim, o imóvel era oferecido por 48 mil (US$ 60.355). Mas, ao final de uma verdadeira guerra de lances, foi arrematado por quase o dobro do preço inicial, por 90 mil (US$ 113.166). O autor do lance mais alto foi um investidor da Alemanha Ocidental.

"É um exemplo do que um imóvel pode alcançar quando é bom", diz Carsten Wohlers da Plettner & Brecht, a corretora imobiliária que realizou o leilão. Cerca de 90% dos 53 imóveis leiloados foram vendidos, 10% a mais do que no ano passado. Os organizadores também notaram que mais compradores preferiram mandar seus lances por telefone, em vez de comparecer pessoalmente, embora Wohlers atribua isso ao tempo bom e à Eurocopa, que está ocorrendo neste mês.

O leilão é apenas mais um exemplo de que, enquanto a recuperação do mercado de imóveis residenciais nos Estados Unidos, Espanha e outros países em dificuldades vem se arrastando, o mercado alemão decolou. Depois de uma estagnação de anos, os preços alemães de imóveis residenciais e comerciais voltaram a subir em 2009. Impulsionado pelas preocupações em outros países da zona do euro, o mercado alemão tornou-se um investimento seguro.

Os preços dos imóveis na Alemanha subiram 3,5% entre setembro de 2010 e o mesmo mês no ano seguinte, segundo a Organização para a Cooperação e o Desenvolvimento Econômico (OCDE). Ao mesmo tempo, o preço médio dos imóveis residenciais subiu 5,5% em 2011, segundo o Bundesbank, o banco central alemão. Nas grandes cidades, como Berlim, Hamburgo e Munique, os aumentos foram de 10% a 13% nos preços de apartamentos já existentes e novos.

Segurança. Embora esses aumentos pareçam consideráveis, não chegam a indicar uma temível bolha imobiliária. Em comparação, no primeiro trimestre de 2005, enquanto os preços se aproximavam do seu pico antes da crise imobiliária americana, subiram 12,5% em relação ao ano anterior, e os custos das casas em lugares como Califórnia, Nevada e Flórida registraram altas de 20% ao ano. No entanto, os aumentos dos preços na Alemanha preocupam o Bundesbank, que recentemente disse que está acompanhando a evolução para impedir que haja descontrole.

Mas a situação do setor imobiliário alemão "não se compara à dos EUA ou da Espanha", afirma Steffen Sebastian, catedrático de finanças imobiliárias da Universidade de Regensburg. Esses aumentos, hoje, não são nada em comparação à bolha imobiliária da Alemanha em meados dos anos 90, quado o governo de Helmut Kohl ofereceu incentivos fiscais para financiar os investimentos no mercado imobiliário da ex-Alemanha Oriental, depois da reunificação.

Sebastian diz que o mercado imobiliário se aqueceu há cerca de um ano e meio, mas que a diferença entre o que aconteceu com outros países afetados por uma crise da habitação é que indivíduos e bancos de investimento estão colocando o seu dinheiro em imóveis. E não são apenas os alemães, mas cidadãos de todo o continente. "Grande parte da demanda vem da especulação em toda a Europa", segundo Sebastian.

Ele também atribui o aumento dos preços aos juros baixos, ao medo da inflação no país, à preocupação geral com o colapso do euro e a alternativas seguras relativamente escassas.

"Os italianos não ligam onde colocam o seu dinheiro, desde que seja em imóveis na Alemanha", diz Ruth Stirati, uma consultora do setor que trabalha principalmente com cidadãos italianos que querem comprar apartamentos em Berlim. Ela afirma que muitos dos seus clientes são italianos comuns que têm alguma poupança e temem colocá-la em bancos italianos na perspectiva de colapso do euro.

Choque. Embora Berlim não tenha um mercado de trabalho que sustente outras partes do país, a cidade tornou-se um alvo atraente para compradores internacionais. Em janeiro de 2012, foram vendidos centenas de apartamentos em Berlim. Mais da metade dessas aquisições foi feita por italianos, russos, franceses e compradores de outra nacionalidade, segundo um relatório do mercado elaborado pela empresa alemã Engel & Völkers.

"Anteriormente, houve um crescimento persistente da demanda, e agora é uma inundação", diz a consultora, referindo-se ao mercado em Berlim.

Os aumentos dos valores em Berlim causaram choques nos corretores e nos compradores acostumados aos anos de preços baixos. "É muito caro", diz Rudolf Rude, um engenheiro alemão interessado em investir em imóveis.

Bolha. Wohlers, Rude, Stirati e outros na linha de frente do mercado imobiliário alemão acreditam que este só continuará crescendo. Mas, se as previsões se concretizarão ou não, é algo que depende do destino da economia alemã. Independentemente do declínio populacional, um vigoroso mercado de trabalho e uma sólida expansão econômica mantiveram ativa a demanda por imóveis residenciais. De outro lado, aumentou o número de pessoas que migram para as cidades e procuram casas novas.

A agência de risco Standard & Poor's prevê que os preços das habitações na Alemanha subirão por mais dois ou três anos, enquanto a crise do euro se estende aos países vizinhos. A agência aponta para a redução do desemprego, para os juros persistentemente baixos e preço já baixo em proporção à renda, como as razões do seu otimismo.

Mas alguns especialistas advertiram que, à medida que a crise do euro se aprofunda, a economia alemã não continuará intocada por muito tempo. Bastará uma alta repentina das taxas do desemprego e dos juros para que o ativo mercado imobiliário do país sofra uma brusca parada. "Pode contar que haverá mais turbulência no mercado imobiliário alemão", diz o catedrático Sebastian. / TRADUÇÃO ANNA CAPOVILLA

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