Mutuário deve receber o que pagou ao desistir

Quem desiste da compra de imóvel nos contratos de financiamento tem direito de receber parte dos valores pagos. De acordo com decisões judiciais, a empresa costuma reter 30% do total na devolução.

A recuperação de valor pago por um imóvel em caso de desistência do negócio é tarefa difícil para o consumidor. Uma situação em que o comprador consegue reembolso ocorre em contratos de financiamento fechados com a própria construtora. Porém, a disputa costuma levar bastante tempo até que se chegue a um acordo, que fatalmente implicará alguma perda ao mutuário. A técnica da área de Habitação do Procon-SP - órgão de defesa do consumidor ligado ao governo estadual -, Mônica Guarischi, afirma que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante que o comprador tenha de volta uma parcela da quantia paga em caso de dificuldade financeira. "O Código, no entanto, não estipula porcentual específico para a devolução do pagamento nesses casos." Esses critérios, comenta ela, devem estar previstos no contrato assinado pelo mutuário com a construtora. "Se a empresa agir de má-fé e fixar no contrato porcentual extremamente baixo para devolução, essa cláusula poderá ser julgada como nula de pleno direito." Na falta de um porcentual definido em cláusula contratual, deverá haver uma discussão das propostas e contrapropostas de cada parte até que um acordo seja obtido. "Se a construtora mantiver pé em uma posição que deixe o consumidor em desvantagem exagerada, este também poderá brigar judicialmente para receber o valor que acredita ser justo", diz a técnica de Habitação do Procon-SP. O artigo 53 do CDC define que, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor. O advogado especialista em direito imobiliário Ademar Koga comenta que existe uma jurisprudência sobre o porcentual a ser devolvido aos mutuários que desistem da compra. A jurisprudência é o entendimento reiterado pelos juízes sobre determinada questão, que faz com que processos futuros na mesma matéria tendam a ter idêntica decisão dos processos anteriores. A parcela que costuma permanecer com as construtoras é 30% do valor já pago, diz. "Ainda assim, para confiscar algum valor pago pelo mutuário a construtora deverá comprovar todas as despesas e prejuízos que obteve com a adesão e posterior desistência do mutuário." A restituição de 70% do valor pago, portanto, não é garantida ao comprador que desistir do imóvel. Além disso, a briga do mutuário na Justiça é cara e demorada. Ele precisará contratar e pagar um advogado para representá-lo no processo, que pode demorar até cinco anos, diz Koga. A devolução do valor pago pode variar também por outros motivos, além do sucesso do mutuário na Justiça. Se o imóvel já estiver pronto e ele já estiver acomodado ou se o mutuário estiver inadimplente, a devolução poderá ser menor, comenta. O advogado especializado em direito imobiliário lembra que, no período em que está no imóvel, o mutuário economiza gastos com aluguel, o que compensa o ressarcimento por um valor mais baixo. Mônica, do Procon-SP, diz que o repasse do imóvel e do financiamento a outro interessado é uma saída com menos custo para o comprador. O direito do consumidor está mais claramente definido e assegurado quando a empresa não cumpre a data prevista para entrega do imóvel. Nesse caso, diz Mônica, o consumidor terá direito a reaver a quantia total paga, segundo o inciso 3.º do artigo 35 do CDC. "Além do valor pago, o comprador poderá exigir ainda indenização por perdas e danos na Justiça." Bancos também devem restituir Em caso de imóvel comprado com financiamento de agente financeiro, em geral bancos, a restituição é mais complicada, diz Ademar Koga. "Quando é assim, o agente quita o valor do imóvel no ato como se fizesse um empréstimo ao mutuário." Na prática, a quantia total do financiamento já foi repassada ao vendedor pelo banco, que não terá por que repor os recursos ao comprador que desistir do negócio. O agente financeiro, de todo modo, poderá agir com maior flexibilidade na negociação, porque não interessa a ele a interrupção do pagamento em caso de desistência. O agente poderá tentar revender o imóvel em leilão, ainda que por preço menor que o valor do imóvel no mercado. Há decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) semelhantes às tomadas no financiamento com a construtora também para quem comprou imóvel pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo (CDHU). Segundo Koga, embora o CDC regule apenas as relações entre consumidores e empresas, as decisões na Justiça em negócios com imóveis entre pessoas físicas também estão seguindo resultados parecidos, ainda que em períodos de parcelamento mais curtos.