Mutuário fora do SFH pode pedir recálculo

Os contratos de financiamento imobiliário pela Carteira Hipotecária (CH) que estavam em vigor durante a edição do Plano Collor 1, em março de 1990, também receberam a correção indevida pela inflação daquele mês, apurada pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que ficou em 84,32%. Neste caso, porém, os bancos repassaram os 84,32% tanto para o saldo devedor como para a prestação, ambos sujeitos à correção mensal pelo índice da caderneta de poupança, explica a advogada especializada em direito imobiliário Eliane Fernandes Vieira. Nos contratos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES-CP), apenas o saldo devedor teve o repasse dos 84,32% em março de 1990, já que as prestações são corrigidas pelo mesmo porcentual que atualiza os salários no mês da data-base do mutuário. Nas duas situações, diz Eliane, o mutuário tem o direito de entrar com ação na Justiça para pedir ao banco o recálculo do financiamento, que deve ser ajustado pela variação do Bônus do Tesouro Nacional fiscal (BTNf) daquele mês, de no máximo 41,28%, conforme entendimento da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em um processo julgado recentemente. O advogado Ronaldo Bertaglia, também especializado em direito imobiliário, entende que essa é uma ótima oportunidade para o mutuário requerer o recálculo da dívida desde o início do contrato. Isso porque, segundo ele, os cálculos que os agentes financeiros costumam apresentar embutem algumas irregularidades. Uma delas, diz Bertaglia, é o hábito de primeiro corrigir a dívida para depois deduzir a prestação, quando o artigo 6.º, letra c, da Lei n.º 4.380/64, determina que se deduza primeiro a prestação para depois corrigir o saldo devedor. Esse procedimento "gera ônus adicional ao mutuário de 1% a 1,5% ao mês cumulativamente", avalia. Segundo Bertaglia, com a redução do índice de correção da dívida de 84,32% para, no máximo, 41,28%, os mutuários que têm contratos com mais da metade do prazo transcorrido provavelmente não estarão devendo mais nada ao banco e ainda terão direito à devolução do que pagaram a mais. Humberto Rocha, presidente da Central de Atendimento aos Moradores e Mutuários do Estado de São Paulo (Cammesp), explica que a entidade move ação civil pública em favor de todos os mutuários e o processo já está tramitando na segunda instância. Rocha acrescenta que a Cammesp pede o recálculo da dívida pela variação do BTNf não só para os contratos pelo SFH, mas também para os firmados pela faixa livre, com recursos do próprio banco. Os dois advogados alertam ainda para o caso de contratos firmados diretamente com a construtora, mas com repasse integral, para o mutuário, do índice de correção do empréstimo bancário. Se o contrato mencionar que o índice de atualização é o da caderneta, vai haver situações em que o mutuário poderá requerer o recálculo dos valores que pagou à construtora e esta, por sua vez, ao banco.

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