Na construtora e incorporadora PDG, reduzir virou sinônimo de sobreviver. O processo de enxugamento começou há dois anos, com a chegada do executivo Carlos Piani à presidência do negócio: desde o fim da bonança do setor, a empresa cortou em dois terços o quadro de funcionários, enquanto o faturamento encolheu à metade. Mas, segundo Piani, é preciso mais: “Hoje, nossas ações visam a mitigar os riscos operacionais e financeiros da companhia.”
Do lado operacional, a PDG cancelou quase todos os lançamentos – no primeiro trimestre de 2015, houve apenas um. A mudança na gestão acarretou transformações na estratégia comercial: ao mesmo tempo em que passou a tomar mais cuidado com a inadimplência, a PDG passou a priorizar a redução de seus altos estoques. “Estamos abordando o mercado de maneira mais agressiva, com uma série de campanhas. Nosso mercado depende fortemente de emprego, renda e disponibilidade de crédito. A gente sabia, desde meados do ano passado, que a tendência para 2015 era de piora.”
Mas o discurso de austeridade ainda não convenceu o mercado. Na semana passada, os papéis da empresa voltaram a ser cotados ao redor de R$ 0,40 após a divulgação de um prejuízo R$ 161,7 milhões de janeiro e março. Nos próximos meses, além de renegociar dívidas, a PDG deve fazer um aumento de capital que poderá transformar sua principal sócia, a Vinci Partners, em controladora do negócio. “É um voto de confiança. O volume garantido pela Vinci é muito significativo em um cenário muito difícil”, afirma Piani.
Veja os principais trechos da entrevista do executivo ao Estado:
Os problemas do mercado imobiliário começaram bem antes da atual crise econômica. Houve, também, uma crise de gestão no setor?
O setor cresceu muito, e de forma muito rápida. As dificuldades vieram junto. O Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações) da PDG cresceu, durante vários anos, 50% ao ano. Uma das empresas que a PDG adquiriu, em 2007, faturava R$ 60 milhões por ano e tinha 25 funcionários. Quando cheguei, em 2013, a PDG faturava R$ 5 bilhões e tinha 12 mil funcionários. Acho que, por causa dessa velocidade, os processos do setor não estavam consolidados, tanto na PDG quanto em outras companhias. Sentimos as dores do crescimento no atendimento ao cliente, no orçamento das obras. Foi uma questão de escala.
A empresa diminuiu de tamanho nos últimos anos. Hoje são só 4 mil funcionários. A empresa trabalha com um tamanho ‘ideal’? Deve enxugar mais?
Não temos um objetivo como este para 2015. Desde que assumi, a PDG não tem mais guidance (previsão sobre os números para o ano). Não falamos sobre lançamentos futuros. O ciclo do setor dura sete anos, pois envolve a aquisição do terreno, a obra e a garantia posterior. O cliente fica sete anos com a gente. Nossa preocupação hoje é a sustentabilidade do negócio, com atenção à atual conjuntura de incerteza. Quem afirmar que sabe o que vai acontecer até o fim do ano corre um sério risco de errar.
Ao reduzir lançamentos e ao vender projetos, a empresa trabalha basicamente na redução do endividamento?
Hoje, nossas ações visam a mitigar os riscos operacionais e financeiros da companhia. Adotamos uma estrutura menos rígida. Em geral, o empresário demora demais para agir em momentos difíceis. Estamos bem atentos na hora de pensar lançamentos. No primeiro trimestre, tivemos só um. E isso porque se trata de uma nova fase de algo que foi bem-sucedido no passado. Em geral, a redução acompanha a demanda, mas dessa vez se deu por vontade própria, fomos proativos.
A PDG precisa reduzir estoques?
Estamos abordando o mercado de maneira mais agressiva, com uma série de campanhas. Dependemos fortemente de emprego, renda e disponibilidade de crédito. A gente sabia, desde meados do ano passado, que a tendência para 2015 era de piora. Bolamos um plano comercial prevendo que as pessoas estariam menos seguras para fazer o maior investimento de suas vidas. Além disso, anunciamos um reforço no nosso capital com apoio da Vinci Partners, nosso principal sócio. Como a PDG foi a empresa do setor que mais cresceu no passado, agora é a mais alavancada. Também fizemos uma conversa antecipada com os bancos para endereçar todo o nosso endividamento do ano. Tudo isso acontece ao mesmo tempo.
A renegociação de dívidas com os bancos já está concluída?
Não, está em curso, assim como o aumento de capital. Essa operação será de no mínimo R$ 300 milhões e no máximo de R$ 500 milhões. O preço definido para as ações foi de R$ 0,44 e hoje estamos ao redor de R$ 0,70 (depois de divulgar um prejuízo de R$ 161,7 milhões e uma queda de 41% na receita no primeiro trimestre, as ações da PDG tiveram forte queda e retornaram ao patamar de R$ 0,40).
Como está sendo o processo de renegociação com os bancos?
No financiamento corporativo, nosso risco é igual ao de todas as empresas. O cenário piorou: o juro básico da economia e a percepção de risco aumentaram. Tudo está mais caro. O que vamos propor (aos credores) é uma operação tripartite: aumento de capital, rolagem de dívidas e aceleração de vendas de alguns ativos.
Os aumentos dos juros para o crédito imobiliário, especialmente na Caixa, são uma fonte de preocupação?
As nossas vendas ocorrem em duas etapas. Nós financiamos o cliente até a entrega das unidades. Nesse período, geralmente, ele paga 20% do total do imóvel. A partir daí, pega um financiamento e o banco faz a quitação do saldo com a construtora. Esse financiamento é crítico para nós. Se houver um aumento grande da taxa de juros, isso me causa um problema, pois faz aumentar o distrato, o que me obriga a revender essa unidade.
O volume de distratos não é parcialmente culpa das construtoras, que foram lenientes ao vender na planta?
O setor está amadurecendo, inclusive na área de crédito. Depois de chegar à PDG, mudei a política de crédito, que se tornou mais restritiva. Se essa política tivesse sido implementada anteriormente, haveria menos distratos. A mudança causou um grande número de distratos, mas também melhorou a qualidade da nossa carteira. E houve aumento efetivo do endividamento do cidadão nos últimos anos, o que naturalmente comprometeu a capacidade de pagamento.
É importante que o ‘giro’ dos distratos seja rápido?
A unidade volta para a nossa carteira de vendas. Temos conseguido repassar esse estoque rapidamente. Isso porque a obra já está mais adiantada, o cliente já conhece o empreendimento. E a unidade distratada, que foi comprada lá atrás, pode ter características atrativas em relação às que nunca foram vendidas. Revendemos cerca de 90% dos distratos em até 12 meses.
A empresa tem feito saldões com descontos nos imóveis. Isso gera caixa, mas também não reduz margem?
As unidades em estoque têm custos, como IPTU, condomínio e manutenção. Então, se uma unidade custa R$ 100, e eu vendê-la por R$ 100 daqui a um ano, eu na verdade não vou vender pelo preço cheio, pois vou ter esses custos até concretizar o negócio. Vai sobrar R$ 100, menos as despesas. E não posso saber o que vai acontecer na economia até o ano que vem.
É melhor vender com desconto?
Lógico que, se vender abaixo do preço cheio, terei uma perda. Mas a ideia é ter uma perda menor do que os custos que eu teria para ficar com essa unidade. Além de reduzir a incerteza, o saldão ajuda na disputa por market share (participação de mercado) neste momento em que o mercado não cresce.
A PDG antes lançava de tudo. Hoje tem um mercado-alvo?
Em março de 2013, quando entrei na PDG, fizemos uma opção. Concentramos nossos esforços na classe média, segmento que tem mais escala. Todos os imóveis da PDG devem poder ser contemplados com o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) – ou seja, custar até R$ 750 mil. Hoje, o valor médio das unidades é de R$ 310 mil.
Caso a Vinci faça a maior parte do aumento de capital, a PDG vai virar uma empresa de dono?
Se a participação do mercado for pequena, a Vinci pode se tornar o controlador de fato da companhia. De qualquer forma, do ponto de vista dos credores, a Vinci é a grande acionista da PDG, seja com 30% ou 50% da empresa. O volume garantido pela Vinci é muito significativo em um cenário muito difícil.
Quando o sr. entrou, definiu metas de cinco anos. Até 2018, o mercado já vai ter saído da fase de baixa?
O setor de incorporação é cíclico no mundo inteiro. A gente está no momento de baixa, mas não continuaremos assim indefinidamente. Há demanda, famílias continuam a ser formadas, as pessoas ainda querem comprar uma casa. Acho que o dever macroeconômico que está sendo feito (pelo governo) é duro, mas está sendo feito de forma firme. Ninguém pensava que se faria tanto em tão pouco tempo. Então, tudo pode se resolver de forma mais curta, em um ou dois anos. De qualquer forma, nossa gestão olha o longo prazo.
